オーナーチェンジ物件は、通常の不動産物件と違い、基本的に売却先は不動産業者や投資家といったプロ・セミプロになります。 昔と比べてとてもホワイトな業界になったといえ、いまだに素人を騙して利益を上げる悪徳不動産屋は多く存在するのも事実です。 特にオーナーチェンジ物件の特性上、ネガティブな理由をつけ安く買い叩かれてしまうこともあります。 そのため、不動産会社選びを間違えると、後悔の残る売却になります。
研究所長額の大きい不動産。満足のいく売却をしたいですよね。
そういった不利益を防ぐためにも、適切な買取金額を提示してくれる、顧客ファーストの不動産会社選びが特に重要になってきます。 この記事では、適切な査定をしてくれる優良不動産会社を紹介していきます。
オーナーチェンジ物件のおすすめ買取り相談先業者一覧
オーナーチェンジ物件は通常の不動産売却と比べて、建物の収益力や修繕費用の算出などで、売却金額の査定が難しいです。こうした複雑な物件の売却では、信頼できる業者との良好な関係が極めて重要となります。 それぞれの物件や状況に合わせて最適な解決策を提供できる業者を選ぶことが大切ですが、その選択は容易ではありません。 下記では、オーナーチェンジ物件の買取りに関する相談が可能な、おすすめの業者を種類別にいくつか紹介します。それぞれの業者の特徴とサービス内容を比較しながら、あなたの物件の将来を最適化するためのパートナーを見つける手助けにしてください。
全国規模の大手不動産買取業者
全国的に事業を展開する大手の不動産買取業者は、規模の大きさと信頼性が強みです。買取価格の安定性や高い評価額が期待でき、また、豊富な経験と専門知識により、複雑なオーナーチェンジ物件でもスムーズな対応が可能です。しかし、大手業者は一部地域における詳細な市場情報を欠く可能性もあるため、地域の事情に詳しい中小企業と比較することも重要です。
大手不動産買取業者の中でも、個人的におすすめなのは下記の2社です。
- 大京穴吹不動産
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大京穴吹不動産は、築年数や家具の有無を問わず不動産を買取るサービスを展開しています。仲介手数料は必要なく、2016年から2022年までには多くの買取再販を成功させています。即時買い取りサービスでは、最短1週間で現金化可能で、内見などの煩わしさはありません。 また、仲介を試み、それがうまくいかなかった場合でも大京穴吹不動産が買い取る買い取り保証サービスがあります。さらに、マンションを売却した後も最長5年間賃貸として住むことが可能なリースバックサービスも提供しています。これらのサービスにより、大京穴吹不動産は顧客に安心感を提供し、売却から販売まで一貫したサービスを実現しています。
- 東急リバブル
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東急リバブルと言われると、不動産仲介のイメージが強いかと思われますが、自社での買取事業も行っております。 東急リバブルの買取サービスは、不動産の早期現金化、周囲に知られずの売却、スムーズな住み替えを実現します。 通常売却にかかる数ヶ月を大幅に短縮し、リフォーム不要で現状のまま売却可能です。さらに、お客様のプライバシーを保ちつつ、円滑な移転サポートも可能です。 前述の通り、東急リバブルは仲介サービスをメインとしてますので、、自社買取よりも、高く買取できそうなところがあれば、そちらの仲介も提案してくれます。 そういった点からも、まずは東急リバブルで売却の相談をして、買取をしてもらうか、仲介をしてもらうか決めるのが合理的でおすすめです。
専門性の高い不動産仲介業者
専門性の高い不動産仲介業者は、特定の不動産分野に深い知識と経験を持っています。このような業者は、一般的な不動産業者では対応が難しい特殊な物件や複雑なケースでも、適切なアドバイスとソリューションを提供できます。一方で、一般的な物件に対する取り扱いが限られている場合があるので、その点を考慮する必要があります。
大手の仲介業者であれば基本的にどこも信頼はできますが、特に自分の中でのおすすめは下記の２社です。
- 三井のリハウス
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三井のリハウスは、50年を超える歴史と100万件を超える取扱実績を誇る日本の不動産会社です。全国に多数店舗を展開し、大手不動産でありながら、地域密着型のサービスを可能にしています。 また、年間相談数32万組の豊富な実績を活かし、3ヶ月以内の売却成約率は75%（2021年度実績）を達成。全国売買仲介取扱件数でも36年連続でNo.1を獲得しています。 全物件の現地調査による質の高い物件情報と、お引渡し後の補修費用負担サービスにより、安心して不動産取引ができます。各顧客に宅地建物取引士が対応し、一貫した責任あるサポートを提供します。これらが三井のリハウスが選ばれる理由となっています。
- 野村の仲介
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野村の仲介＋は、専門的な提案をもって最適な不動産売却をサポート。 ただ単に売却先を見つけるのではなく、売主の抱える、税金やローン問題など、総合的な問題解決を図るとともに、売却後の未来を見据えた提案を行います。 また、インターネットを駆使した集客手法も特徴的で、物件情報サイト「ノムコム」に掲載することで、大量の訪問者に物件をアピールすることも可能です。
地域密着型の中小不動産買取業者
地域密着型の中小不動産買取業者は、その地域の市場動向や物件情報に詳しいのが特徴です。地域のニーズに合わせた適切な評価が期待でき、大手買取業者より高値で買取してもらえる可能性があります。 ただし、規模が小さいため、資金力がなく買取力が大手に劣る場合もあることも理解しておきましょう。 もし物件所有地を得意としている中小不動産買取業者がいたら、大手の買取業者と合わせて査定をしてもらうのがおすすめです
オンライン不動産買取サービス
オンライン不動産買取サービスは、物理的な店舗に行くことなく、オンライン上で不動産の買取を申し込むことができます。これは時間や場所に縛られずに利用できるため、非常に便利です。また、いくつかのサービスでは、複数の買取業者から見積もりを一度に取得でき、比較検討するのに便利です。ただし、直接対面でのコミュニケーションがないため、不明確な点や誤解が生じる可能性もあります。 まずはオンライン査定で大体の買取金額を把握して、自分の条件にあった業者を選んでいくといいかもしれません。
オーナーチェンジ物件における不動産会社の選び方
オーナーチェンジ物件売却の視点から オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには、適切な不動産会社の選択が必要不可欠です。その際に重要となるのが、業者の評判と信頼性、査定能力、そして購買力と販売ネットワークです。これらの要素を正確に評価することで、売却プロセスをスムーズに進め、物件の価値を最大限に引き出すことが可能となります。
業者の評判と信頼性：調査のポイント
不動産会社を選ぶ際に最初に確認すべきは、その業者の評判と信頼性です。口コミやレビューをチェックし、業者が過去の取引でどのような実績を持っているかを確認しましょう。また、業者が必要な資格を持っているか、法規制を遵守しているかも重要です。業者の評判と信頼性を確認することで、安心して取引を進めることができます。また、免許番号がいくつになっているかを確認しておくことも重要です。免許番号の数字が大きくなるほど、長い年数続けています。
不動産会社の査定能力：資産価値を最大化する
次に、不動産会社の査定能力を評価することが重要です。優れた査定能力を持つ会社は、物件の価値を適切に評価し、最高の売却価格を提示することができます。査定時には、物件の特徴や立地条件、市場状況などを総合的に考慮する必要があります。 また、査定結果について適切な説明が得られるかも、会社選びの重要なポイントとなります。
一口に不動産といっても、戸建てを建てる、マンションを建てる等、入手した不動産で何をするかで、不動産の価値は大きく変わり、買取金額も変わってきます。 なぜその買取金額になったのかなど、気になる事はどんどん質問してみて、納得できる金額・回答が得られる業者を選びましょう。
会社の購買力と販売ネットワーク：売却成功への鍵
最後に、不動産会社の購買力と販売ネットワークを考慮することが重要です。大手の不動産会社は、自社で物件を買い取る能力を持つ場合があります。また、広い販売ネットワークを持つ会社は、多くの潜在的な買い手に物件を紹介することができます。
そのため、会社の購買力と販売ネットワークは、物件を早期に売却し、良い条件で売却するための重要な要素となります。具体的には、不動産会社がどのような販売チャネルを持っているか、また、どの程度の買い手との接点を持っているかを確認することが有用です。これらの要素を確認することで、自身の物件を最も効果的に売却できる不動産会社を選ぶことができます。
これらの観点をもとに不動産会社を選ぶことで、オーナーチェンジ物件の売却を成功させる可能性が高まります。不動産売却は、一人ではなかなか難しいものですが、信頼性と実績を持つ適切な不動産会社を選ぶことで、スムーズかつ効率的な売却プロセスを実現することができます。
オーナーチェンジ物件売却時の確認事項
オーナーチェンジ物件は、賃借人つきの収益物件のため、通常の不動産売買よりもかなり複雑なものになります。 売却時に困らない為にも、事前に確認しなければいけない事項を確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件売却の準備：レントロールや修繕履歴の整理
オーナーチェンジ物件を売却するにあたり、レントロールや修繕履歴の整理は必須となります。レントロールは物件の収益性を示すもので、各テナントの賃料、契約期間、契約の更新状況などが一覧になっています。これを整理することで、物件の安定した収益性やテナントの入れ替わり状況を明確にすることができます。 また、修繕履歴をまとめることにより、物件のメンテナンス状況や可能な将来の修繕費用を評価する上で有効です。例えば、大規模修繕の実施日やその内容、普段のメンテナンスの頻度と内容など具体的なデータを提供することで、購入検討者が物件の状況を理解するのに役立ちます。
オーナーチェンジ物件売却時の対応：購入希望者への誠実な対応
購入希望者からの質問に対して誠実に回答することが重要です。たとえば、「物件の周辺環境はどうですか？」「これまでの大きなトラブルはありましたか？」「耐震性や絶縁状況はどうですか？」など、多様な視点からの質問が想定されます。 購入検討者はしばしば物件の将来性についての洞察を求めるため、近隣の開発計画や地域の経済状況などの情報も誠実に共有することが望ましいです。明確で真実の情報を提供することは、購入者との信頼関係を築く上で不可欠です。
オーナーチェンジ物件売却時の手続き：賃借人への地位承継通知
オーナーチェンジ物件の売却手続きの一部として、賃貸人への地位承継通知が必要です。物件が売却された際に、新オーナーへの所有権移転を賃貸人に正式に知らせることは、その権利を保護し、新旧オーナー間のスムーズな引き継ぎを実現します。
例えば、通知文書には新オーナーの名前や連絡先、売却日などが明記され、受け取りの確認が必要です。こうした適切な手続きを経て初めて、賃貸人は新オーナーとの契約を継続することができます。このプロセスは法律的に義務付けられており、オーナーチェンジ物件の売却が円滑に進行するために重要です。
買取してもらえるオーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件は居住用物件よりも販売が難しいとされていますが、大きな要因に「居住用物件ではない」という点があります。 居住用物件であれば通常の不動産として売却できますが、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件は不動産業者や投資家が買主となります。 そのため、正しい販売計画を立てなければ売却自体ができないこともあるでしょう。
その中でも、オーナーチェンジ物件を売却する上で販売価格が適正であることは、売却できるかどうかの重要なポイントです。 買主はオーナーチェンジ物件を購入し利益回収できる時期を見据えた上で検討しますが、賃料は付近の相場と同程度である必要があります。 そのため、相場よりも高い価格で公開してしまうと買主からは利益回収までの期間が長いと判断され、問い合わせしなくなるでしょう。
研究所長しっかりと売却計画を立てることが重要です。
オーナーチェンジ物件の買取先は基本的に不動産業者や投資家といったプロ・セミプロだ、という事を冒頭でお話ししました。 このことを理解した上で販売活動をしなければ、オーナーチェンジ物件を売却することは難しいでしょう。 オーナーチェンジ物件を購入し収益を得るためには、家賃収入と売却益が重要です。 投資家は物件を購入後に家賃収入を得ながら他の投資用物件を捜索し、あるタイミングで購入したオーナーチェンジ物件を売却します。 そして、家賃収入＋売却益が目標額に到達できる前提の物件を購入します。
これを踏まえると、周辺の家賃相場事情＋売却相場を考慮した販売価格を設定しないと見向きもされない事態に陥ります。
このような事態にならないよう、販売価格が適正かどうかの精査は非常に重要です。 オーナーチェンジ物件は投資をスタートした時期と売却をスタート時期で家賃相場が大きく変わることがあります。 こうした事態を踏まえ不動産会社と協議し、売却可能な最適価格を把握することが必要です。
オーナーチェンジ物件の買取価格の決まり方
オーナーチェンジ物件の買取価格の決まり方は、不動産投資における重要な要素であり、投資家の利益と投資戦略に大きな影響を与える事項です。以下では、その決定要因となる様々なポイントを詳細に解説します。 一見複雑に見える要素がどのように組み合わさり、具体的な買取価格へと繋がるのかを明確に理解することで、自分の不動産が不当に買い取られないかを判断できるようになります。
物件の状態と地域性
オーナーチェンジ物件の買取価格は、物件の状態、地域性、周辺の利便性など、多くの要素によって決定されます。物件の状態とは、建物の構造、設備、維持状態などを指します。また、地域性とは、その物件が存在するエリアの人口動態、需要・供給のバランス、地価の動向などが考慮されます。
特にオーナーチェンジ物件は実需ではなく、投資物件です。 例えば、補修が必要な物件であれば、費用がかかるため、その分も買取価格に反映されます。 少しでも高く買取してもらうためには、日々の物件のメンテナンスは勿論、より長く建物を稼働出来る状態に維持させることが重要です。
オーナーチェンジ物件の買取価格を左右する市場状況
市場状況もオーナーチェンジ物件の価格に大きな影響を与えます。例えば、金利が低いときは不動産への投資が増え、価格が上昇する傾向にあります。また、物件のある地域の経済状況や不動産市場の動向も影響を及ぼします。
買い手がいての買取ですから、売り時を見極めるのも高く物件を買取してもらう上で非常に重要な要素です。
もし売却時期の決定期間に余裕があるのであれば、じっくり有利な時期を待つのも手です。
そういった時は、買取業者よりも、仲介業者が頼りになります。
買取業者の買取力による価格決定
買取価格を最大限に引き上げるためには、適切な交渉戦略が必要です。まず、物件の強みや弱みを正確に理解すること、そしてその情報を用いて価格を交渉することが重要です。 買取業者は物件を評価するために、さまざまな要素を考慮します。これには、物件の位置、設備、状態、周辺環境、市場価格などが含まれます。このプロセスを理解することは、交渉の際に有利に働くことが多いです。
また、買取業者によっては、物件の得意不得意があります。 例えば、区分マンションの取り扱いは得意でも、一棟物の収益マンションは不得意、ということがあります。 当たり前ですが、得意な物件はより高値で買い取れますし、不得意な物件の買取価格は低くなりがちです。 話を聞いていく中で、自分の所有している物件の買取が得意な買取業者かどうかを見極めるようにしましょう。
オーナーチェンジ物件の買取りは信頼できる不動産会社に！
本記事ではオーナーチェンジ物件の買取に関して詳しく解説してきました。オーナーチェンジ物件とは、オーナー（所有者）が変わる物件のことを指し、購入希望者にとっては不動産投資の一形態です。 記事内では、不動産買取の相談先業者を幅広く紹介しており、全国規模の大手不動産買取業者、専門性の高い不動産仲介業者、地域密着型の中小不動産買取業者、そしてオンライン不動産買取サービスが挙げられています。 また、不動産会社の選び方についても言及しており、業者の評判と信頼性、査定能力、購買力と販売ネットワーク等が重要な要素として挙げられています。これらは売却成功への鍵となります。 オーナーチェンジ物件売却時の確認事項や準備についても触れており、レントロール（賃料収入明細）や修繕履歴の整理、購入希望者への誠実な対応、賃借人への地位承継通知などが含まれています。 また、買取してもらえるオーナーチェンジ物件とは、一般的には物件の状態と地域性、さらには市場状況に左右されると述べられています。これらが買取価格を決定する要素となり、不動産会社の査定により具体的な価格が導き出されます。そのため、買取を希望する場合には、これらの要素を踏まえた上で、適切な買取業者を選ぶことが重要となります。 今回ご紹介させていただいた不動産会社はどこも安心して相談できる素晴らしい会社です。 是非私のおすすめを元に良い不動産売却が出来る事を願っております。