ボロアパートを相続する事になった場合、どのようにして運営管理すれば良いでしょうか？ 一般的に相続で賃貸アパートを取得する事は非常にメリットが多く、相続資産として非常に人気が高いと言えます。 しかし、築年数が30年～40年経過しており、修繕されていないようなアパートであればデメリットも多く、相続を躊躇してしまうケースもあります。 この記事では築年数が経過したボロアパートを相続する際の注意ポイントを解説します。
目次
ボロアパートを相続する際のポイント
築年数がそれほど経っていないアパートに比べると、ボロアパートは収支バランスやメンテナンスの費用といった部分で懸念点が残ります。 相続した後に多くのデメリットに気づいたのであれば対処できない事が多くなります。 そのため、必ず相続する前にどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておきましょう。 相続前にチェックするポイントは、主に次のポイントです。
そもそもどのくらい収益があるのかを確認する
築年数が経過しているアパートは賃料を高く設定する事が難しく、間取りも昔のままになっている事が多いです。また、水回りも老朽化が進んでいる可能性があり、場合によっては臭気を感じることもあります。
ボロアパートは一度退去者が出ると空室を埋めるために時間がかかる事が多く、なるべく退去者が出ないようにする工夫が必要です。
そのためには、入居者への細かな気配りやアパートのチェックなどを行い、居住者が快適に過ごす事ができるよう時間を割く事も必要になるでしょう。
また、収益がどのくらいあるのかも把握しておくことが重要です。その中でも、家賃と現在の居住率、居住者の居住年数をチェックすることは必須と言えるでしょう。 例えば家賃が安くても居住率が高く、居住者の居住年数が長いのであれば今後も変化する点は少なく、少ないながらも収支は安定していると言えます。
一方、居住率が低く、居住者の入れ替わりが激しい場合は収支が不安定になります。 収益を安定的に得られるかどうかはアパート経営において重要な指数となるため、どのくらいの収益がどのような収益構成で得られているのかは確認しておくようにしましょう。
維持管理費の内容を確認しておく
築年数の経過したボロアパートの管理をする上で、最も懸念すべき点は維持管理費です。
前述した水回りの老朽化は勿論、外壁や共有部分の劣化についても年々維持費はかかります。
また、大規模修繕工事を行うにしても回収できる耐久年数が残されていないため、最低限の補修で維持する事になります。
家賃を増額しようにも、退去者が増えてしまっては意味がありません。そのため、メンテナンスが必要という理由で家賃を上げる事は難しいです。
しかしアパートをメンテナンスしなければ、生活環境は劣悪になる一方です。その結果、結局入居者は減り、最終的には取り壊しを検討せざるを得なくなるでしょう。
相続した当初は利益を回収できていても、数年後に赤字となるのがボロアパート経営ではよくあります。
そのため、数十年間の収支計画をしっかりチェックし、総費用としてどのくらい回収できるのかを把握しておきましょう。
ボロアパートを売却した場合の査定額を確認しておく
ボロアパートは最終的には一棟マンションもしくは土地として売り抜ける方法を検討しておきましょう。 収益バランスが崩れ赤字続きになったとしても最終的にはプラスで終えられる可能性が高くなります。 アパートの売却は通常、一棟マンションとして売却します。 つまり、オーナーチェンジという形式となり居住者にとっては家賃の支払先が変わるだけです。間に管理会社が入っている場合は、支払先すら変わる事はありません。 そのため、一棟アパートとして売却する場合は買い手が見つかりにくくなるものの、手離れが良いというメリットがあります。
一方、土地として売却する方法もあります。この場合は立地が良ければ買いたいという不動産業者や建築会社は多いでしょう。ただし、居住者の退去依頼や解体、測量といった多額の費用がかかります。
一棟マンションとどちらが高く売れるかはエリアによって変わるため、不動産会社に査定額を定期的に出してもらうようにしておく事がポイントです。
売却の際は共有名義になっていないを要確認
また、売却を検討する際に注意しておく点があります。 それは共有名義になっている場合です。 単有名義であれば所有者の一存で売却する事ができますが、共有名義の場合は共有者全員の合意が必要です。 相続取得したアパートの場合はそれに加え、被相続人との思い出がある事によって売却が合意されない事も多々あります。 相続取得したボロアパートを売却する場合にはあくまで最終手段として話し合いを行い、現状を共有者全員が把握した上で売却しかないという状況となった場合にすぐ行動できるようにしておきましょう！
収支が合わない場合は相続放棄も検討
上記に記載したポイントを検討した結果、どうやっても割が合わないと感じた場合は相続放棄してしまいましょう。 相続放棄は相続を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申請する事で相続放棄する事ができます。
ボロアパートを経営しなければならないというストレスから解放されるというメリットが相続放棄にはありますが、それ以外の相続についても全て放棄する事になります。
そのため、相続する資産全体のバランスを見た上で考えるようにしましょう。
また、ボロアパートとはいえ住む事ができるため、管理人として一室に住んでしまうという方法もあります。
相続放棄をしてしまってはそれも叶わなくなってしまう可能性があるため、収支計画や相続後の売却など全ての可能性を考慮した上で相続放棄を選択するようにしましょう。
ボロアパートを相続した場合は「維持」か「売却」かを常に考える！
築年数が経過したボロアパートを相続する場合、相続を決定する前に管理工数とそれによって生み出される収益のバランスを必ず検討するようにしましょう。 相続したはいいが数年後に赤字となり、売却もできずに管理の手間だけがかかるというアパートは日本に多くあります。 どうしても相続するメリットを見いだせないのであれば、相続放棄も念頭に置いて検討する事もオススメです。 このように、ボロアパートは相続した後ではなく相続する前に検討すべき事が多くあります。そのため、調べる時間がない時は不動産会社に相談し、どちらが得なのかアドバイスを貰うようにしましょう！
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