人生の一大イベント、不動産の売買。大金が動くわけですから、買うのも売るのも非常に怖いですよね。 そんな時のために不動産の専門家がいるわけですが、彼らも全員が完璧ではありません。 会社から課されたノルマなどもありますから、それらを達成するために強引に取引を進めようとする人もいます。 勿論目に見えるような強引さであればこちらもやばいな、と感じ取れるものですが、あちらもプロですから、上手く誘導してきます。 一見、高く売れた、安く買えたと思った物件が実は買い叩かれていた、高買いさせられていた、なんてことも頻繁に起こり得ます。 このページを見た人がそういったことにならないよう、この記事では売却時、購入時それぞれのチェック項目をしっかり解説していきます。
目次
売却時の不動産屋の選び方
不動産を売却する際には、殆どの過程を不動産屋に任せる事になります。 また、不動産の売却には高度な専門知識が必要となるため、売主としても不動産会社の言いなりになるケースも多く見受けられます。 実際に不動産会社に任せず売主主体で進める事もできますが、そのためには経験と知識が必要となり、余程の地主でない限りは難しいと言えるでしょう。
つまり売却を依頼する不動産会社を選ぶ場合は、会社の信頼性も重要ですが、その中でも担当してくれる人が誠実に行動してくれるかどうかがポイントです。 そのため、良い不動産会社探しというよりも良い担当者探しをする事が重要と言えるでしょう。 良い担当者の特徴は、次のようになります。
査定額に根拠があるか
不動産会社が提示する査定額は根拠を明示する義務があります。 そのため、そもそも根拠なしに高い査定額を提示する担当者は宅建業法を把握していない可能性があり、プロとして信頼できない事になります。 また、根拠についても「私の経験では」というようにデータ上で説明ができない担当者についても、注意が必要です。
不動産会社の中には売主から販売依頼を受ける件数をノルマにしている会社もあるため、売れなくともいいから高い査定額を提示し依頼を受けようとする担当者もいます。
そのような不動産会社や担当者に依頼してしまうと相場に対して異常に高い価格で公開してしまう事になり、販売が長期化してしまいます。
長期化した後に価格ダウンさせた物件はあまり良い印象を買い手に与えないため、査定額をしっかりと説明できる担当者を選ぶようにしましょう。
売却の進め方を丁寧に教えてくれるか
不動産会社に売却を一任する事になるものの、どのようなスケジュールで売却が進んでいき、売主が用意する書類や手続きのタイミングは知っておくべきです。
しかし売却の方法によっては内容が非常に複雑化し、売主に対して説明を簡略化してしまう担当者もいます。
売主が進捗をしってるかどうかは不動産売却を進める上では問題ないように思えますが、売主としては不安になる部分もあります。
そういった売主の気持ちを汲む事ができる担当者には安心して管理を任せる事ができるため、結果的に満足のいく売却に繋げる事ができます。
税金面についてもわかりやす説明してくれるか
不動産を売る場合には譲渡所得税という税金が発生しますが、手続きによっては何百万円の税金が0円になる事もあります。 そのため、売主にとっては販売価格と同じくらい重要なポイントになりますが、税金に詳しくない担当者の場合は説明を疎かにしてしまう事もあります。
不動産において、税金は非常に大きな要素の一つです。
税金に関する説明は、具体的な税金計算をする事は税理士法で禁じられているものの一般的な計算方法を国税庁のHPなどを用いて説明する事は可能です。 そのため、売主は納税後の手残り額がどのくらいになるのかを予め知る事ができます。 優秀な担当者であるほどこういった税制優遇について詳しく、販売価格を1円でも高くする提案よりも手残り額を1円でも多く残す提案をしてくれます。 担当者が不動産売却の経験豊富かどうかを見定めるポイントでもありますので、面談時には税金に関する説明を求めてみましょう。
売主がやるべきことを事前に説明してくれるか
不動産売却をスムーズに行う為には、売主の協力が不可欠です。具体的には家屋内の掃除や御客様用スリッパの用意、契約書類の事前準備等です。 どのタイミングで何をすべきかは担当者は把握していますが、事前にしっかりと説明する事で売主は慌てる事なく、準備する事ができます。 しかし、担当者によってはギリギリになって説明する事も多く、急かされるケースもあります。 前述したように、売主の気持ちを汲む事ができる担当者は不動産売却の経験が豊富な為、余裕を持った報告をしてくれる担当者を選ぶようにしましょう。
販売時の報告内容が丁寧か
売主が不動産会社に販売委託をする場合には媒介契約を締結しますが、専任もしくは専属専任媒介契約を締結した場合は売主に対し販売報告を定期的に行う必要があります。
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内容については宅建業法では特に定められていないものの、売主にとっては反響数がどのくらいあるのかを知る報告書となります。 そのため、報告書が毎回同じ内容であるならば本当に販売活動をしているのか疑わしく、担当者が内容を把握していない事も考えられます。
きちんと活動しているのであれば、反響が悪くなってきた所で新たな提案をしてくれるはずです。
売主にとっては不動産売却は売れる事がゴールですが、不動産会社にとっては売却の依頼を受ける事を目的にしているケースもあります。 何故なら、売却を受け物件公開する事で一般の顧客から反響を得ることができ、名簿を入手する事ができるからです。 そのため一種の客寄せパンダのように売主の物件を扱う業者も中にはいます。
販売報告書の内容がずさんな不動産会社は信頼できるとは言えず、販売をわざと長期化させる可能性さえあります。そのため、報告内容に納得がいかない場合は担当者に直接進捗状況を確認し、場合によっては依頼会社を変更するようにしましょう。
不動産の売却は売主が独断で行う事はできず、必ず不動産会社に依頼する事になります。 そのため、不動産会社が販売活動をスムーズに行えるかどうかが成功の鍵となっており、信頼できる担当者に出会う事で安心安全な不動産売却ができるようになります。
大手の不動産会社は販売依頼について特典サービスをつけている会社も多く、キャンペーン内容で依頼先を決めてしまう売主もいます。 しかし、実際に販売する担当者が経験豊富ではないのなら結局順調に販売する事ができず、無駄に販売期間を長くしてしまいます。 販売が長期化すると固定資産税も余分にかかってしまい、不本意な価格改定をする事にも繋がります。 不動産売却を成功させる第一歩として、信頼できる担当者を探す事から始めるのをおすすめします！
購入時の不動産屋の選び方
不動産を購入する際には、どの不動産会社を通しても購入自体は可能ですが、気持ちよく購入するためには不動産会社の選択は非常に重要です。 また、購入予定の物件が本当に良い物件かどうかの判断については、不動産会社の提案内容によって大きく分かれる事もあります。
つまり、不動産購入において不動産会社の選定は不動産を選ぶのと同じくらい重要だと言えます。
しかし、不動産会社を複数社回るのは非常に工数がかかり、更にはどの不動産会社に訪問しても同じ物件を扱っています。 そのため、物件の優劣で不動産会社を選択する事は難しく、結局どこも同じとなってしまう事も多いです。 それでは、良い不動産会社はどのように探し出せば良いでしょうか？
担当者の対応がいい不動産会社に購入のサポートをお願いするのが吉！
日本には多くの不動産会社があり、大手から地元の不動産会社まで様々です。 大手不動産会社を選べば間違いないように思えますが、実際に重要なポイントは会社の規模ではなく、担当者の質です。 担当者が御客様に対してどのような対応を取るのかで、その御客様が安心して家を購入できるうかどうかが決まります。
要望をきちんと聞いた上で、適切な提案をしてくれるか
殆どの方が不動産購入に慣れておらず、相場も分からない事が多いです。そのため、希望条件を伝えていくと無理難題を言ってしまう事もありますが、その際に担当者がどのような対応をするのかが重要です。 中には無理難題だからと冷たい対応を取り、御客様をがっかりさせてしまう担当者もいます。
一方、優秀な担当者はしっかりと話を聞いた上で現実的に要望をクリアする為の提案をする事ができ、同じ物件を扱っているにも関わらず御客様の満足度が全く違う結果になる事になります。
勿論担当者との相性もありますが、まずは担当者が真摯に対応してくれるかどうかを見極めるようにしましょう。
物件提案と同じくらい資金計画の提案が手厚いか
多くの方が不動産購入をする際に銀行から借入を行いますが、銀行の融資可能額は思ったよりも多く、満額で借りてしまうと月々の返済が厳しい場合が多いです。 また、物件には興味があっても資金計画には無頓着な御客様も意外と多いのが現状です。 そのため、売って終わりではなく住んだ後も安心安全に暮らしていけるかどうかを提案してくれる担当者を選ぶようにしましょう。 月々の返済だけでなく、固定資産税の年額や住宅ローン控除の金額など、資金計画は非常に重要なポイントです！
銀行の選定や注意点、さらには金利の動向などは銀行担当者ではなく不動産担当者も知っておくべき重要な知識です。 そのため、新しい生活を始めた後に金銭面で苦労しないような資金計画を立案してくれる担当者を選ぶようにしましょう。
物件の悪いところもきちんと説明してくれるか
物件案内時に良い物件を内覧し、気持ちが高ぶってしまう事はよくあります。 「この物件を買います！」という雰囲気になった時には、不動産担当者としてもそのまま商談を進めたいと思うようになります。 しかし、勢いで不動産を購入してしまうと後から大きな失敗に繋がるケースも多いです。 特に周辺環境は注意が必要です。
物件の案内は土日に行う事が多いですが、平日になると近くの工場が稼働し臭いや音が気になるという事はよくあります。 また、前面道路の交通量についても土日と平日では違う事も多いです。 このように、案内時には分からない点を補足説明し、御客様が具体的なイメージを持つ事ができるような提案は非常に重要です。
そのため、良い所だけではなく悪い所もしっかりと提示し、御客様が冷静な判断ができる雰囲気を作ってくれるのが優秀な担当者だと言えるでしょう。
その場で即決を促さず、きちんと検討させてくれるか
優秀ではない担当者はすぐに答えを求めます。 「契約するのかどうか、契約しないなら別の物件を紹介したい。」 御客様の気持ちではなく営業成績を優先する担当者は上記のような考え方をします。 不動産購入は一生の一大イベントです。生活基盤が変わり人生も大きく変わるイベントとなるため、焦って決めずに慎重を期したい場面だと言えます。
一方、ゆっくりしすぎても購入のチャンスを逃してしまう事もよくあります。
良い物件は他の購入客も良いと考えているため、悩んでいる内に物件がなくなってしまうという事は不動産業界ではよく目にする光景です。
不動産会社の担当者としてもそのような事をよく知っているため、焦らせてしまう事もありますが、それでも全てが〇となるまで検討し続ける事をオススメします。
購入を悩む場合の対応が誠実か
購入を悩んでいる間に物件がなくなってしまう可能性について前述しましたが、それでは正しい悩み方はどのようなものでしょうか？ 答えは、一番最初に担当者と出会ったタイミングにあります。
優秀な担当者はすぐに物件を紹介せず、御客様がどのような要望をお持ちなのか、何故家を購入しようと思っているのかをしっかりと確認します。 その内容が家を紹介する際のポイントになり、最終的に家の購入を判断する際のアドバイスになります。
ただ金額と間取り、エリアだけを聞いて物件を紹介する担当者は、「何故要望が全てはまっているのに買わないのか？」と不思議に感じます。
一方、御客様の御要望や家を購入する動機をしっかりと把握している担当者は、御客様と同じ目線で悩み、アドバイスをしてくれます。
最後に物件を決める際の対応が誠実かどうかで、良い不動産購入になるかどうかが決まります。 そのため、親身に相談に乗ってくれる担当者を探すようにしましょう！
物件やエリアについて詳しいかどうかはプロであれば当然です。豊富な知識だけではなく、御客様が安心して家を購入する為に必要なステップを教えてくれ、誠実な対応を取り続けてくれる担当者に出会う事が、失敗しない不動産購入のコツと言えるでしょう！
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