ボロ戸建て投資における出口戦略で押さえておくべき5つのこと

ボロ戸建て投資における出口戦略
築古のボロ戸建てを投資用物件として保有している場合、出口戦略はどのように考えるのがベストでしょうか?
物件を所有し続けるホールドと売却のどちらを選択するのかは、投資家にとって悩みのタネです。

購入した物件を最終的にどのように売却するのかという点については、購入する時点で検討しておく必要があります。
この記事では、築古の戸建て物件に関する出口戦略を考える上で、重要なポイントについて解説します。

現在築古物件を保有しているオーナーや購入を検討しているオーナーは、是非最後までお読みください。
目次

出口戦略とは

出口とは、購入した投資物件の売却方法の事です。

つまり、出口戦略とは投資物件を最終的にいくらで売り抜くのかをあらかじめ決定し、偶然や突発的ではなく戦略的に売却する事です。

特に築古のボロ戸建ては売却する事が難しくなるケースが多く、立地や土地相場の変動によっては購入した金額よりも安く売る場合もあります。
その場合は家賃収入の合計よりも損失額が増える場合があるため、投資失敗のリスクを抱えある事になります。
築古のボロ戸建てを投資目的で購入する場合は、損切のリスクを可能な限り抑える必要があり、そのためには確実性の高い出口戦略を立案する事が必須となります。

ボロ戸建て投資における出口戦略5つの重要なポイント

不動産投資の収支は、賃料+売却益で考える事が鉄則と言われています。そのため、幾らで売り抜けるのかを考える出口戦略は非常に重要です。
また、売却価格以外にも保有物件の価値が担保されている、もしくは下落する直前のタイミングで売却する事も重要です。

ここでは、出口戦略を考える上で把握しておくべきポイントについて解説します。

市況を把握しておく

築古の戸建ては建物の価値が少なくなっており、土地の価格だけで売却する事が殆どです。
そのため、購入時期からどのくらい土地の価格が変化しているのかは細目にチェックする必要があります。
特に、立地が良い場所にある築古戸建ては注意が必要です。
立地の良いエリアは土地の価格が上昇しやすく、高止まりする傾向にあります。
そのため出口戦略は比較的明るいと言えますが、立地の良いエリアは大手分譲会社が大規模分譲を展開しやすいエリアだと言われています。
周囲の土地の動きにも注視することが大事です。
大規模分譲地が開発された場合、キレイに造成された多くの土地が同エリアに公開される事になります。
その結果、良い立地で高く売れたはずの戸建てが中々売れず出口戦略で苦戦する事になります。
ポイント
  1. 立地が良いからといって、いつ売却しても出口戦略が成功する訳ではない
  2. 自分の土地に希少性があるタイミングで売るのが一番高値が出やすい
不動産の価格がどのように推移しているのかを常にチェックし、売り時を逃さないようにアンテナを高くしておく事は、出口戦略を考える上で非常に重要なポイントだと言えます。

賃借人の入退去タイミングを把握しておく

安定的に入居がある物件はホールドという選択をしても問題ない場合が多いですが、入退去が季節によってバラついたり継続入居期間が短いといった状況であれば、売却を検討していきましょう。
ポイント
  • 賃料収入、運営コストの合計と売却益の比較をして、より利益が出るタイミングを把握する
例えば「10年保有し退去者が出た時点で売却する」といった考え方が一つの出口戦略といえます。

新たに入居者を探す広告費用や家賃収入とのバランスを考え、売り抜く方がリターンが大きいという条件であれば売却してしまうのも良いでしょう。
このように、購入する前から退去者が出た時点で売るかどうかを考えておく事が重要です。

減価償却の終了時期を把握しておく

減価償却とは購入した戸建てに導入した設備やリフォーム費用を所有年数で割り経費計算するというものです。
減価償却が0になるという事は、設備やリフォーム箇所の税務上価値が0になるという事です。そのため、投資した価値分を使い切った上で売却するという事になります。
築古のボロ戸建ては手直しをする部分が多く、減価償却の計算は必須です。
購入段階でしっかりと減価償却費用と年数を把握し、終了時点で売り抜ける出口戦略を計画しておく事が重要です。

譲渡所得税の長期・短期を把握しておく

不動産を売却する際には譲渡所得税の納税義務が発生します。
譲渡所得税は不動産を売却した金額が購入当時の金額よりも高くなった場合、所有期間に応じた税率をかける事で算出する事ができ、所有期間5年を境に大きく税率が変わります。
譲渡所得税の課税額計算方法は次の通りです。
課税額の計算方法
  • 課税額=売却価格-売却時に支払った諸費用-購入当時の価格-購入時に支払った諸費用
また、課税額に対し、所有期間が5年以内であれば39.63%、5年を超える場合は20.315%が税率になります。
例えば、500万円の戸建てを諸費用50万円で購入し、700万円で売却したとします。
売却時の諸費用を70万円とした場合、譲渡所得税は次のようになります。
  • 所有期間5年以内の場合:(700万円-70万円-500万円-50万円)×39.63%=約32万円
  • 所得期間5年を超える場合:(700万円-70万円-500万円-50万円)×20.315%=約16万円
このように、所有期間が5年を超えるかどうかのタイミングで税金が変わります。
上記の例では、16万円以上の利益が確保できるチャンスが5年以内にあれば税務上は損失せずに売却できるという事になります。
譲渡所得税は売却をするタイミングと売却価格によって大きく変動するため、必ず出口戦略に盛り込んでおくようにしましょう。

市区町村の助成金を把握しておく

築古戸建ての出口戦略は、中古戸建てとして売却するか土地として売却するのかという選択肢があります。
その内、土地として売却する際には「古家付き土地」もしくは「解体更地渡し」を選択する事ができますが、古家の解体については市区町村から助成金が出る場合があります。

そのため、出口戦略で解体更地渡しを選択する場合は、必ず市区町村の助成金をHPでチェックするようにしましょう。

まとめ:綿密な出口戦略を立てて、ボロ戸建て投資を有利に進めよう

築古の戸建てを収益物件として購入する場合、綿密な出口戦略の立案が必要です。
何故なら賃料収入だけでなく、売却した利益を含めてプラスにする必要があるからです。
さらには、立地条件によっては賃料収入を遥かにしのぐ売却益を得られる可能性があります。
そのため、出口戦略の重要なポイントとしては「幾らでどのタイミングで、どのようにして売却するのか」という点を抑えておく必要があります。

この記事で記載したポイントをしっかりと確認し、失敗のない出口戦略を立案するようにしましょう。
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