ボロ戸建て投資で失敗する人はこれが出来ていない。傾向を知って確実な投資をしよう

築古のボロ戸建て投資は不動産投資の中でも収益性が高く、比較的手離れが良い投資だと言われていますが、その一方で失敗する人もいます。

不動産投資に100%安全はありませんが、築古のボロ戸建て投資で失敗する人には特徴があります。
また、失敗する人の特徴については投資の初心者やベテランといった経験差ではなく、考え方を変えない限りは何度も失敗してしまうという点があります。

この記事ではボロ戸建て投資で失敗する人の特徴を解説します。現在投資を行っているオーナーやこれから検討する方は、是非最後までお読みください。

ボロ戸建て投資で失敗する人の特徴６選！

ボロ戸建ては投資目的として購入する場合にはいくつかチェックするポイントがありますが、失敗する人はポイントを確認せずに購入している場合が多いです。

そのため、重要なポイントのチェックを怠らなければ失敗のリスクを大きく減らす事ができます。

ここでは失敗する人の特徴を6つ紹介いたします。ボロ戸建てを投資目的で購入する際には、必ず次のポイントをチェックしておくようにしましょう。

出口戦略を考慮していない

出口戦略とは、購入した投資物件の売り抜け方を決めておく事です。
築浅物件であれば長期間ホールドする事ができるため、家賃収入の総額が多くなります。
さらには売却を検討するフェーズになった場合であっても、高値で売却できる可能性があります。そのため、築浅戸建ての投資であれば出口戦略はそれほど重要ではない事もあります。

しかし、築古戸建ては賃料も低く回収できる期間も長くありません。そのため、家賃収入＋売却益で収益プラスを狙う必要があります。

家賃を高く設定するためには、立地や建物に大きなアドバンテージがある必要がありますが、余程の事がない限りそのような物件を購入する事は難しいでしょう。

そのため、投資自体を成功させるためには幾らでどのタイミングで売り抜くのかという点が重要です。

賃貸収入と売却益を合わせて、投資の最終損益が決まります。

出口戦略を軽んじてボロ戸建て投資が成功する事は殆どありません。
必ず購入時点でしっかりとした出口戦略を立案するようにしましょう。

リフォームなどの初期投資が多すぎる

ボロ戸建てのメリットは、初期投資を抑え安い家賃で入居者を集める事ができるという点にあります。
そのため、過度なリフォームを行い新築さながらの内装にしてしまうと家賃を上げざるを得なくなり、入居者のメリットがなくなってしまいます。

ボロ戸建て投資では、家賃収入とメンテナンス費用とのバランスをよく検討する必要があります。

初期投資の失敗は、ボロ戸建ての投資では良くあります。

こういった失敗をなくすためにも、最低限のリフォームで賃貸募集をかけるようにしましょう。失敗しないコツは、リフォーム業者に最低限必要な修繕箇所の見積を依頼するという点です。

修繕見積をリフォーム業者に依頼する場合、フルリフォームなのか破損個所のスポットリフォームなのかで見積金額が大きく変わります。
また、リフォーム業者を複数社探し見積依頼したとしても、フルリフォーム費用はスポットリフォーム費用よりも高くなります。

その結果、築古戸建てのメリットを活かしきれない賃貸物件となってしまい、その結果初期費用を回収しきれないような投資になってしまいます。

築古戸建ては投資回収期間が短いため、入居者が入りやすい家賃設定にしつつ大規模な修繕が必要となるタイミングで売却する事が成功するコツです。

そのため、過度なリフォームは避け必要最低限の修繕だけを行うようにしましょう。

価格だけで判断している

ボロ戸建ては築浅戸建てよりも多くのリスクを抱えており、その分安価で購入できるというメリットがあります。
そのため1円でも安い物件を探し求めるオーナーも多く、中には過度な価格交渉ばかりしてしまうケースもあります。

築古戸建てを検討する場合は、価格の安さは築年数だけではなく立地や土地形状、設備の故障などを考慮する必要があります。
売主としては、築年数が古くとも立地や土地形状が良く設備がまだ使えるのであれば高値で売却できると考えます。また、それ以前に売主が賃貸を行うのが通常でしょう。
そのため、物件価格が安いという事はそれだけの理由があるという事になります。

ボロ戸建ての投資が成功するかどうかは購入のタイミングでほぼ決まります。
失敗しないためにも、各エリアごとに購入OKとなる築年数と立地、価格をあらかじめ決めておき、該当物件以外は購入しないようにしておくのがオススメです。

現地確認をしない

都心部のボロ戸建ては価格が高く、ベテランの投資家が常に検討しているため購入が難しいエリアになります。
そのため、郊外のボロ戸建てを検討する方が多いですが、遠方であっても必ず現地確認はするようにしましょう。

最近ではGoogleマップのストリートビューで外観や周辺環境を確認する事である程度の情報を得る事ができますが、敷地内の情報までは把握する事ができません。