アパート経営は市況や物件の状況が変化することで収益が悪化し、場合によってはやめるという選択も検討しなければならないケースもあります。
特に相続で取得したアパートを経営する場合は経営知識がないまま運営する事も少なくなく、急激な市況変化に対応できない事も多いです。
そのような状況からアパート経営をやめる判断をした場合には、やめる手続きや手順がある事を知っておきましょう。
経営悪化した状況下であっても、手順によっては最後に収益化しやめる事もできる可能性があります。
その一方で、入居者からのクレームによって大きなトラブルに巻き込まれる事も少なくありません。
この記事ではアパート経営をやめる方法について、失敗しない手順を解説します。
アパート経営を辞めるタイミングとは？
アパート経営をやめるタイミングとしては経営悪化がありますが、黒字であってもやめる事を検討するケースもあります。
例えば、アパート経営をスタートし数年が経過したタイミングで市況が好転し、アパートの経営権を高値で売却できるようになったというケースです。
この場合、他の投資に回すための資金源として黒字経営のまま売却する事になります。
アパートの売却は赤字状況よりも黒字の方がより高く売却でき、何年もかけて得る収益を一度の売却で得る事ができます。
そのため、資産ポートフォリオを組み替えるタイミングでアパートを売却し、やめるという事もあります。
また、相続対策でアパート経営の権利移譲を行うという意味で経営終了を決断するというケースもあります。
このように、アパート経営をやめる理由やタイミングについては、経営悪化以外にもある事を知っておきましょう。
アパート経営の失敗しないステップ
アパート経営は突然経営権を放棄するわけにはいかず、適切な手順を踏む必要があります。
研究所長ここではアパート経営をやめる事を決める前、やめた後に実施するステップについて解説します。
売却方法を決める
アパート経営をやめる場合、建物と土地をどのように処分するのかを決める必要があります。
その際には売却方法を決めるためには不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、一棟アパートとして売却するのか土地として売却するのかを検討する必要があります。
研究所長どちらを選択するかによってオーナーとして行うステップが変わりますので、次の違いを把握しておきましょう。
一棟アパートとして売却する場合
一棟アパートとしての売却は手離れがよく、入居者についてもオーナーが変わる事を伝えるだけで良い事が多いです。
ただし、入居者が15世帯を超えるような中型マンションであれば説明会を開催し、どのような理由でどのようなオーナーに変わるのかをしっかりと説明をする事でトラブルを防止する事ができます。
一棟アパートとしての売却は手離れが良い一方、買い手が投資家に限定されるというデメリットもあります。
億を超える査定額となる事も多い一棟アパートは買い手を探す事が難しく、売却期間が長期化する可能性もあります。
そのため、経営悪化による売却を検討するのであれば、いつまでに売却する必要があるのかをしっかりと把握しておきましょう。
土地として売却する場合
一棟アパートとしてではなく、土地として売却するという方法もあります。
この場合は大きな土地を一筆として売却する事も分割して売却する事も可能なため、買い手の捜索が一棟アパートとしての売却よりもスムーズになります。
また、アパートの経営状況は土地の価格には影響しないため、アパート経営が破綻しそうな状況下であれば土地としての売却がオススメです。
土地としての売却は売りやすいというメリットがある一方、売却可能となるまでの準備が多いというデメリットがあります。
土地として売却をする場合は建物解体をする必要がありますが、その前には確定測量を行う必要があります。
確定測量を実施する事で隣地と道路との境界を明確にすることができますが、その際には確定測量を土地家屋調査士に依頼し、各隣地との立会日を設定しオーナーも立ち会う事になります。
例えば土地の面が4つある場合、4回立会をする必要があります。
このため、確定測量はおおよそ3～4ヶ月かかるケースが多く、場合によっては不調に終わり測量できないという事にもなりかねません。
また、入居者には退去の依頼をする必要があり、一般的には家賃の半年分ほどの依頼料を支払う事で退去交渉を行います。
全員が退去に合意し退去完了しなければ建物解体ができない事になるため、土地として売却する場合には年単位の準備が必要になる事を知っておきましょう。
一棟アパートとして売却する事に比べ、多くの準備が必要となるのが土地として売却する方法になります。
研究所長どちらもメリットデメリットがあるため、不動産会社にしっかり相談し決定するようにしましょう。
廃業届を提出する
売却の方法が決まり買い手に目途がついた時点で、税務署へ廃業届を提出する準備をしておきましょう。
廃業届は廃業してから1ヶ月以内に税務署へ提出する必要があります。
税務署は土日が休みのため、すぐに提出できるようアパート経営終了の目途がついたタイミングで用意しておく事をオススメします。
その他公共料金の清算を行う
大きな手続きが完了した際につい忘れがちなのが、公共料金の清算と名義変更です。
水道や電気、インターネット利用料、火災保険の切替については日割り清算が一般的です。
また、ガスの開栓などは立会が必要となるため、アパートの経営権を譲渡する場合には各ライフラインの連絡先を事前に伝えておく事をオススメします。
ライフラインの切替トラブルはアパート経営をやめた後にトラブルとなるケースが多いため、必ず連絡先を引継ぎの準備をしておきましょう。
まとめ
アパート経営の終了を決める事は大きな決断ですが、すぐにやめる事はできません。
廃業届を提出する事で税務上は経営終了は認められますが、住民への説明や様々な処分準備を行う必要があります。
また、アパート経営は現金よりも相続面で有効である事が多いため、アパート経営をやめる際にはまず関係者に相談を行い、適切な手順を把握した上で決めるようにしましょう。
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