ボロい築古物件を買取りしてもらうには?失敗しない築古物件の売却方法

保有している物件が古くなってきた、もしくはボロい築古物件を相続してしまった場合、どのような処理が最適でしょうか?
放置していても問題のないように思われる築古物件ですが、実は大きなリスクを抱える可能性があります。

トラブルを起こしてしまう前に築古物件は売却してしまう事がオススメですが、最適な売却方法はあるのでしょうか?
また、その際にオーナーはどのような準備をするべきでしょうか?

この記事ではボロい築古物件を所有している方向けに、放置するリスクと売却方法について解説します。

目次

築古とは具体的にどの辺りから?

築古物件とは、一般的に築年数が25年を経過した物件の事を指します。

その理由として、木造の場合は減価償却年数が約25年と定められており、それ以降は税務上は資産価値がない物件として扱われるからです。

物件の構造によって減価償却年数は異なるため、詳細は国土交通省が公開している表を確認するようにしましょう。(一 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一

ボロい築古物件を保有するリスクとは

築古物件は耐久性や耐震性といった面で築浅物件よりもリスクを保有しています。
そのため、何もせずに放置する事で大きなトラブルを起こしてしまう事もあり、最悪の場合は損害賠償を請求される事もあります。

また、築古物件を借家にしているか空き家として放置しているのかでもリスクは異なるため、それぞれのリスクを把握ししっかり対策しておくようにしましょう。

空き家の場合

築古物件を空き家として放置した場合、倒壊や火災、害虫の発生、犯罪の温床に使用されるといったリスクを抱える事になります。

万が一倒壊や火災によって近隣住民に被害が及んだ場合は、損害賠償を請求される事もあるため、築古物件を空き家として放置するのであればすぐにでも処分する事をオススメします。

また、特定空き家に認定された場合は固定資産税の税制優遇を除外される事もあり、その場合は固定資産税が6倍になります。さらには行政代執行による強制解体となる可能性もあります。

このように、築古物件を空き家として放置する事はデメリットでしかないため、注意が必要です。

借家の場合

賃貸として貸している借家であればある程度メンテナンスがされるため、倒壊や火災のリスクは大きく減少するでしょう。
しかし、人が住んでいる間は修繕する必要があり、管理と費用が発生します。

例えばキッチンやトイレの水漏れや雨漏り、白蟻の被害対策といった生活空間を維持するための費用はオーナーが負担する必要があります。
さらには家賃の徴収といった工数も発生するため、場合によっては家賃収入以上の費用が発生するケースもあります。

築古物件のオススメ処理方法

築古物件を保有する事のリスクについて前述しましたが、それではどのように処理するのが良いでしょうか?
物件のオーナーが宅建免許を保有していない限り、物件の売却には不動産会社の協力が必要です。

通常の不動産売却であれば不動産会社に販売委託し、ネットや紙媒体を通じて公開販売を行います。
しかし、築古物件の売却はセオリー通りの方法ではうまく売却できず、販売が長期間にわたる事もあります。

そのような事にならないよう、築古物件のスムーズな処理方法を把握しておく必要があります。

ここでは築古物件をうまく売却する方法として、一般仲介と買取について解説します。

研究所長

築古物件を所有したものの処分方法について悩んでいるオーナーは、次の情報を把握しておくようにしましょう。

一般仲介で売却する

一般仲介とは、買い手のターゲットを一般人とし、ネットや紙媒体を使って大々的に宣伝をする方法です。

不動産会社がオーナーから販売委託を受け、反響の管理や案内の手配、物件紹介を行います。

築古物件を一般仲介に出した場合、価格が安いという事もあって反響数が非常に多くなりますが、問合せベースで終わるケースも多いです。
また、公開当初は反響数が多かったものの、販売期間が長引くにつれ反響数が減っていくという傾向もあります。

ボロ戸建て投資で失敗
築古物件の一般仲介は非常にストレスを感じる事が多いです。

築古物件を一般仲介で買い手を探す場合には、買い手のターゲットを一般人ではなく投資家にする事がポイントです。
投資家は築古物件を購入し、賃貸収入を得る事を目的としています。

つまり、付近の賃貸物件との相場が合えば即契約になる可能性もあります。

ポイント
  • 築古物件を一般仲介するためには賃貸に強い不動産会社に依頼し、投資家目線での販売活動を行う

専門業者に買取を依頼する

一般仲介は買い手が見つかるかどうかは運次第という側面も強く、どれだけ販売戦略を立案しようとも待つしかないという時期があります。
その点、買取を専門とする不動産会社に買取依頼をする事は非常にスムーズな売却が可能となります。

買取専門業者は不動産を買い取りしリフォームを行い、再販売する事で収益化します。
つまり、不動産を買い取る事は商品を作る事になります。

そのため、価格が安い築古物件は買いにくい物件ではなく、むしろ率先して購入する物件になります。

買取業者はまず物件情報を確認し、買取試算額をオーナーに打診します。
おおまかな価格である試算額でオーナーが合意した場合、内見や調査を行い、最終的な買取額の提示を行います。
最終買取価格で合意されれば契約となりますが、オーナーが買取専門業者に相談し契約まで2~3日というケースもあります。

このように、売れるかどうか分からずただ待つだけという期間が極めて短いという点が、買取の特徴と言えます。

研究所長

非常に便利ですが、一点注意事項があります。

それはただでさえ安い売却額が更に安くなるという点です。
買取業者は物件を買い取り、最低限の修繕を行った上で再販売しますが、その際の販売額は相場と同等である必要があります。

注意点
  • 買取額+諸費用+リフォーム費用+利益=相場の価格となる必要がある
  • 相場の7割程度の金額で買取するのが一般的

相続などで取得した築古物件であれば気にする事はないかもしれませんが、自ら購入した物件であれば割安になる可能性がある事を知っておきましょう。

ボロい築古物件は専門業者に買取りしてもらうのが一番

ボロい築古物件の処理は築浅物件に比べ、コツが必要です。
タイミングや進め方を間違えると大きな損失に繋がる可能性もあるため、必ずプロに相談するようにしましょう。

築古物件の売却方法としては一般仲介と買取がありますが、オススメは買取です。
スムーズな売却を可能都市、多少のトラブルがあっても買取を専門とする不動産会社であれば対応してくれる事も多いです。

そのため、築古物件の処理で悩む場合はまず買取を専門とする不動産会社に相談するようにしましょう。

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