ボロアパート売却できる?うまく売却するためのコツとは?

ボロアパートは管理工数がかかり、修繕費の負担も多くなります。
そのため、売却を検討するオーナーも多いのではないでしょうか?

しかし、手放したいと思っているボロアパートを買ってくれるオーナーがいるかどうかは、市場に公開してみなければ分かりません。

築年数が経過しているボロアパートを売却するためには、コツが必要です。
この記事ではボロアパートをうまく売却し、最後に収益化する方法について解説します。

現在ボロアパートを保有しており、処分を検討しているオーナーは是非、最後までお読みください。

目次

ボロアパートの売却は状況把握が重要!

ボロアパートを保有している場合、賃貸収入よりも売却できるかどうかの方が重要である事が多いです。

通常、アパート経営は賃料収入+売却益のトータルで黒字を目指します。
しかし、ボロアパートはランニング収益となる家賃を高く設定できないため、より売却益のウェイトが上がってしまいます。

そのため、スムーズに売却できる方法をしっかりと確認し準備を進める必要があります。

研究所長

アパートを売却する際には、次のポイントを確認するようにしましょう。

築年数、法定耐用年数を調べる

そもそもボロアパートと呼ばれるのは築年数が何年くらいからなのかを知っておきましょう。

一般的には築25年~30年を超えると外観の劣化が目立つようになります。

アパートの築年数は全部事項証明書の建物を取得する事で調べる事ができます。
全部事項証明書は法務局に備え付けられており、どの不動産であっても所有者や築年数、借入の有無を調べる事ができます。

不動産会社であればネットで取得する事ができるため、売却の相談をしている場合は取得の依頼をしてみましょう。

法定耐用年数とは、税務上の資産価値が残る年数の事です。

減価償却費の計算にも使われ、アパートが木造であれば22年、鉄筋コンクリートであれば47年となります。
つまり、築年数が法定耐用年数内であればまだ税務上の価値は担保され、減価償却計上も可能となります。

そのため、外観の劣化が激しい状態であっても法定耐用年数ギリギリであれば保有し、年数超過した直後に売却する事をオススメします。不動産の査定額としてもそれほど変わらないケースが殆どです。

設備状況と保証を確認する

外観の劣化は分かりやすいですが、設備の状態や保証期限については1つ1つチェックするしかありません。

非常に工数がかかりますが、外観だけでなく設備も劣化が進んでいるかどうかで売却額が変わります。
そのため、なるべく細かく設備のチェックを行いましょう。

設備はエレベーターやエントランス、廊下や非常階段といった法定共用部分だけでなく、各居室の水回りや給湯器についてもチェックするようにしましょう。

相場を確認する

不動産会社に査定依頼をしてもらう事で、査定額を把握する事ができます。
複数社に依頼する事で査定の精度は上がり、より納得感のある販売額で公開する事ができます。

ただし、売却する際には後述する売却方法の違いによって手順が大きく変わります。

研究所長

ボロアパートを売却する際には、必ず次の売却する方法を確認するようにしましょう。

ボロアパートを売却する方法

築浅アパートの売却とは違い、ボロアパートは建物自体の価値が担保されません。
また、耐震性や設備の老朽化といった側面から、購入オーナーの負担が非常に高額となるリスクがあります。

そのため、売却額の設定はどのような売却方法を選択するかによって大きく変わり、早期売却実現にも影響します。

研究所長

ここではボロアパートを売却する際の代表的な2つの方法について解説します。

一棟アパートとして売却する

ボロアパートを一棟アパートとして売却する場合、年間の家賃収入や入居者数、維持管理費用の詳細が分かるレントロールと呼ばれる書類が必要です。

確定申告の際にも提示する書類となるため、管理会社が保有しているのであれば査定時に取り寄せするようにしましょう。

一棟アパートとして売却する際のメリットは、オーナーの準備が土地売却に比べ少ないという点です。
入居者からすれば家賃の支払先が変わるだけですので、さしたる生活の変化はありません。

そのため入居戸数が少ない場合は掲示板に貼り出すだけで問題ない場合もあります。
ただし、入居者が多い場合には検討段階で説明会を開催し、しっかりと説明するようにしましょう。

デメリットは、販売期間が長期化する可能性があるという点です。
ボロアパートを購入したオーナーは安く買える分、後からかかる費用が多くなります。

そのため、不動産投資に慣れているオーナーもしくは不動産会社に買い手が限定される事になります。

土地として売却する

一棟アパートとしてではなく、土地として売却するという方法は買い手が見つけやすく高値で売れるというメリットがあります。
立地が良ければ、家賃収入の何十年分の利益を一度の売却で得る事ができるケースもあるため、非常に魅力的な売却方法と言えるでしょう。

一方、売却するための準備が非常に多くなるというデメリットがあります。

土地として売却するための準備
  1. 確定測量を行い、建物を解体する。
  2. 確定測量は土地が面する隣地と全て立ち会いを行い、境界の位置を決定する必要があり。
  3. 日程の調整や交渉などを含めると3~4ヶ月ほど完了までに時間が必要。
  4. 建物解体をするためには入居者に退去してもらう必要があり、そのためには退去費用の支払いも発生。


退去費用は一般的には家賃の半年分と言われていますが、必ず退去してくれるとは限りません。
1世帯でも入居者がいる場合は解体が進まず、折角買い手が見つかっても諦めてしまう事も多いです。

そのため、土地として売却する際には高値売却ができる可能性がある一方、準備期間が長くなるという点を知っておきましょう。

まとめ

ボロアパートを売却する際には売却方法の選択が非常に重要となりますが、どちらを選択したとしても経験豊富なプロのアドバイスは必要です。

そのため、ボロアパートの売却を検討する際には必ず不動産会社に相談するようにしましょう。
その際には入居状況や家賃収入の内訳を情報公開し、より正確な判断を不動産会社にしてもらう必要があります。

ボロアパートをより高く、早く売却するためにも、この記事に記載した準備や売却方法の検討をしっかりと時間をかけて行うようにしましょう!

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