再建築不可物件の購入は要注意！後悔しない購入方法を大解説！

再建築不可物件は通常の再建築可能物件とは違い、多くの注意点があります。
そのため、購入する場合はしっかりと検討と準備を行い、後悔しないようにする必要があります。

この記事では再建築不可物件を購入する際に、後悔しないためのポイントについて解説します。
現在不動産購入を検討している方は、是非最後までお読みください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建築されている建物を解体し再建築する事が法令上許可されない物件の事です。

一般住宅である事が多いですが、中古マンションが該当するケースもあります。

不動産のポータルサイトや不動産会社から紹介を受ける物件については、必ず再建築不可物件かどうか分かる文章が記載されています。
ただし、備考欄に記載されている事が多いため注意して物件資料を確認するようにしましょう。

再建築不可物件が発生する理由とは？

そもそも再建築してはいけない物件が何故発生するのでしょうか？

その理由の大きな要因として、法改正があります。
住宅を建築する際には多くの法令を遵守する必要がありますが、現行法令は何度か法改正を繰り返しており、全ての住宅が法令順守できているわけではありません。

そのため、当時の法律では問題なかった場合であっても現在ではいわゆる違法物件になってしまい、再建築不可物件となる事があります。

代表的な法改正として、道路法や建築基準法、都市計画法があります。

例えば現道路法では、住宅を建築する場合は4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する必要があるとされています。
日本には4ｍ以下の道路や接道が2ｍ以下の土地も多くあり、こういった物件については再建築ができないという事になります。

ただし、通行部分を確保するためのセットバックや2ｍ以上間口を拡張するなどの措置をする事で建築可能となるケースもあります。

また、建蔽率や容積率が法改正によりオーバーしている物件については、確率が許容範囲におさまる建築物であれば再建築可能となります。

このように、再建築不可物件は建築可能となる方法についても検討し、購入する必要があります。

再建築不可物件を購入するリスクとは？

再建築ができないという事は、現状の戸建てを使用し続ける以外に利用用途がないという事になります。

そのため、一番のリスクは売却ができないという点にあります。
建物が住む事ができない程朽ちた状態になっても保有し続ける事になり、維持費や管理費だけが負担となってしまいます。

また、空き家として放置した場合は特定空き家に認定されるリスクもあります。
2015年に「空家等対策特別措置法」が施行され、空き家のオーナーは放置されている空き家について管理を求められる事になりました。（引用元：空家等対策特別措置法について）

特定空き家は、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」と定められています。

認定されれば固定資産税の税制優遇措置の適用外措置や行政代執行による強制解体が行われる事になり、それらにかかる費用は全てオーナー負担となります。

そのため、再建築不可物件の戸建てを保有する場合は管理面で多くの工数がかかる事になるでしょう。

再建築不可物件の後悔しない購入方法

再建築不可物件のリスクについては前述いたしましたが、購入する事のメリットもあります。

一番のメリットは価格が安く手に入るという点です。
このメリットは、不動産購入という点は非常に魅力的です。

再建築可能にできるかどうか確認する

道路幅が4mないのであれば、セットバックをする事で建築可能となります。
また、幅員が2mない場合は隣地の土地を不足分だけ購入する事で法令順守とする事ができます。

このように、現行法令に即した対応ができるのであれば建築可能とできるケースもあります。
そのため、再建築不可物件の購入検討時には、建築可能とする方法がないかを必ずセットで検討するようにしましょう。

投資用戸建てとしての利用価値を検討する

物件の状態で良ければ、そのまま賃貸出しする事は可能です。
そのため、再建築不可物件を購入するオーナーの中には、投資用物件として検討する方も多いです。

ただし、築年数が経過していくと大幅な改修工事が必要となるため、どのくらいの賃料設定とし何年で回収できるのかをしっかり検討する事が重要です。

また、売却できないというリスクについては、「何年以上住んでくれればタダであげます」という無償譲渡付き賃貸契約という方法が有効です。

しかし、借り手がつかず空き家として築年数が経過してしまった場合は、前述した特定空き家の認定リスクがあります。
そのため、購入する物件のエリアと立地が賃貸の見込みがある事を確認しておきましょう。

自己利用の可能性を検討する

自己利用するのであれば特定空き家として認定される事もなく、最低限の修繕で利用する事ができます。
また、住みながらDIYで修繕しながら住む事もでき、初期投資を低く保ったままでマイホームを購入する事ができます。

再建築不可の理由にもよりますが、例えば駅近で車を所有していない立地であったり、セカンドハウスとして購入し別荘として利用するといった方法があります。

再建築不可物件のリスクを理解して、後悔しない購入を！

再建築不可物件の購入はリスクも多く、自己利用する場合でも賃貸に出す場合でも様々なポイントを確認する必要があります。
そのため、投資や不動産購入に慣れているオーナーでない限りはプロのアドバイスを受ける事をオススメします。

再建築不可物件を多く取り扱う不動産会社であれば、運用方法や売却方法についても知識や経験が豊富にあります。
そのため、再建築不可物件を購入検討する場合は、まずプロの不動産会社に相談するようにしましょう！