古いアパートを売却する方法!ボロ物件を高く売るために知っておきたいこと

古いアパートは新築、築浅アパートに比べて売却難易度が高いです。
後ほど解説していきますが、古いアパートは特有の問題点があり、買い手の買取ノウハウ、方法によって買取り金額が大幅に変わってきます。
物件規模にもよりますが、査定の出し先のよって、査定額が数百、数千万円の差がつくこともしばしばあります。
では、どうやったら一番高い値段で売却できるか、ポイントは以下の二つです。

古いアパートを高く売るために必要なこと

  • 物件の値段がどうやって決まるのか知っておく
  • 周辺物件の相場を知っておく
  • 数社に対して一括査定をしてもらう
もちろん他にも物件の価値を高めて売りに出そう、という方法も存在しますが、現在の状態で一番高く売るには、
  • ボロアパートの価格算出方法を知っておくことで安く買いたたかれないようにすること
  • 買い手探しをプロにしてもらうことで、売却額の最大値を掴みに行く
が確実です。
どうやったら高く売れるか、よりも、どうやって買取り価格が形成されるか、を知っておいた方が対策も立てやすいです
研究所長

プロの力を借りつつ、ご自身で意思決定できる状態にしておくことが重要です。

ちなみに査定してもらって断るのは気が引ける、怖い、という方、問題ありません。
テレビでたまに不動産屋に恐喝された、という話がニュースになりますが、あんなことするのは詐欺グループみたいなもので、それこそ大手の不動産仲介会社でそんなことしたら大問題です。
丁寧に査定してくれますし、査定の結果思ったような値段が出なかったから売却しない、という意思決定をしても、あなたの意見を尊重してくれます。査定だけなら無料ですし、少しでも売却を検討されているのであれば、是非ご検討してみてください。
それでは、古いアパートを売る際に知っておきたい、買取り価格がどう算出されるかについて解説していきます。
この記事を読めば、売却方法に迷うことがなくなるでしょう。
最後までお読みいただければ幸いです。
目次

古いアパートは購入者の不動産活用方法によって売却価値が大きく変わることを知っておこう

それではまず、どうやって不動産の価格が形成されているかを確認していきましょう。
ポイント
  • 買取り価格の算出方法は収益性から割り出す方法と、相場から割り出す方法がある
  • 買取り業者によって得意不得意があるため、査定額が変わる
ざっくりいうとこんな感じです。
それぞれ見ていきましょう。

収益性から価格を判断する方法と、相場から割り出す方法

現在の不動産市場では、収益還元法による価格と取引事例比較法、どちらかを基準に価格が決定されています。
公示価格や路線価などの金額算出方法もありますが、これらはあくまでローンの担保評価や相続税を算出する際に使用する数字で、物件価格を算出する際には参考程度です。

なので、投資用不動産として考えるととんでもなく安い買取りになってしまうけれども、土地として買取りを行うのであれば、高い金額で買い取ってくれる、ということがあります。
研究所長

これを知っておくと、「築古アパートなので、、、」という営業トークで安く買い叩かれる事態を防ぐことができます。

業者によって得意不得意があり、同じ活用方法でも査定額が異なる

また、買取り後の活用方法が同じでも、ノウハウやコストの違いによってもまた査定額が変わってきます。
例えば、古いアパートを取り壊して、新しい建物を建てる計画があるとします。
A社は3階建てを計画していますが、B社はなんと4階建てを建てられるプランを持っています。
当然ですが、賃貸に出せる部屋数が多い方が高い買取り金額を提示できます。
他にも、階数は建てられないが、その分建築コストを抑えられるため、買取り金額に上乗せできる、という会社もあったりします。
こういった風に、査定額が似たり寄ったりになることって、意外になかったりします。
同じものに対して査定をするのだから、どこで頼んでも大して変わらないでしょ、という考え方は勿体ないです。
不動産の所在するエリアによっても得意不得意が変わってきます。
こういったわけで、多くの会社から見積もりが取れる一括査定がおすすめなのです。

古いアパート特有の問題点を把握し、売却に備える

前項までで、不動産の価格がどうやって決められていくか、大枠の部分でお話ししました。
では、どういう点で買取り価格が下がっていくかわかりますか?
簡単に言うと、リスクの計算が難しくなるほど買取り価格は落ちます。
リスクが起きた際に赤字にならないように、安全マージン分を買取り額から引いていきます。
ポイント
  • 投資用不動産として売れそうなら、建物のリスクを洗い出しておく
  • 上物付き土地として売る場合、賃借人がいた場合は売却難易度が上がる
売却を検討する際、この点に当てはまり、対処できるのであればしておきましょう。
リスクがどの規模で影響を及ぼしているかで買取り価格が数百、数千万円単位で変わります

収益物件として売り出す場合、インスペクションはしておくこと

インスペクションとは、いわゆる建物診断です。
建物の安全性が担保されている資料があるとないとで、評価額がかなり変わります。
リスクの把握が容易になるので、余分な経費を削れる分、買取り価格を削ることができます。

賃借人がどれくらいいるか、によって売却難易度、取扱い可能業者は変わってくる

業者にも得意不得意がある、というお話をしましたが、上物付き土地として購入希望している業者の中にも、立ち退きはできない、できるけど費用が高額になる、というところも増えてきます。ほぼ満室なのであれば投資用不動産として販売して全く問題ありませんが、半分も埋まっていないようなアパートの場合は下手に新しい賃借人を入れないようにしましょう。

古いアパートの売却額がどうでるかわかったら、査定に出してみましょう!

買取り価格が出る仕組みがわかったでしょうか。
価格の算出方法がわかれば、営業トークに騙されて安く買いたたかれることもないと思います。
問題点も許容できそうならば、割といい金額で売れるかもしれません。

余談ですが、現在、不動産買取業界は戦国時代です。
供給が足りていないという理由でバブルが起きています。
物件の数が非常に少なく、数年前では考えられないような数字で物件が買われていきます。
この流れは恐らく数年もしない内に弾けるので、売却するには絶好のチャンスではあります。売却するのに悩んでいたら、一度査定にだけでもだしてみたらいかがでしょうか。内容にもよりますが、驚くような数字が返ってくる可能性もありますよ。
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