アパート経営オーナーは何故借金をするのか?融資をする理由を解説

アパート経営をする上で、融資を受ける事はリスクの1つですが、殆どのオーナーは銀行から多額の融資を受け、アパート経営を行います。
自己資金がないオーナーは勿論、自己資金が十分にあるオーナーであっても融資を利用するケースが多いですが、これは何故なのでしょうか?

その理由として、アパート経営を安定的に行うためには融資をうまく利用する事が必須という点があります。

この記事ではアパートを経営するオーナーが融資を受ける理由について解説します。
これからアパート経営をスタートされるオーナーは、是非最後までお読みください。

目次

アパート経営で利用できる融資の種類

アパート経営の融資はいわゆる住宅ローンとは違い、扱える銀行が限られます。
また、投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く、借入審査も厳しいです。

つまり、銀行としても住宅ローンほど率先して融資を推進しない商品だと言えます。

そのため、投資ローンを検討する際には融資の受け先を十分に検討する必要があります。

研究所長

融資を受ける事ができる機関としては、次のようになります。

都市銀行・地方銀行

メガバンクと呼ばれる都市銀行や地域密着型の地方銀行については、投資ローンを商品として扱っています。
金利や借入額といった点については差はないものの、都市銀行は自己資金が多く大企業に長年勤めているという事が重要視され、地方銀行は地域に長年貢献している点が重要視されるという傾向があります。

どちらにおいても投資ローンの返済ができなくなるリスクを避ける事には違いありませんが、審査を行う上で重要視するポイントが少し違うという特徴があります。

信用金庫

信用金庫は地方銀行よりも更に個人属性を重要視するような傾向にあります。
信用金庫の支店がある場所で長年暮らしており、これからも移住する予定がない事や両親が同じエリアに持ち家で住んでいる事など、本人の返済能力以外の点も考慮されます。

より厳しい審査基準のように思えますが、審査の厳しい順番は都市銀行>地方銀行>信用金庫となります。
信用金庫はあまり返済能力が高くないオーナーにも融資できるよう、それ以外の分野で審査し融資できるように進めます。

研究所長

そのため、融資を受ける際には信用金庫を選択肢の一つに含めておく事がオススメです。

ノンバンク

いわゆる銀行法ではなく貸金業法という法令に基づき融資をおこなう機関です。
クレジットカード会社や消費者金融が此方にあたります。

貸金業法では融資額を年収の3分の1以下にしないといけないというルールがあるため、多くの融資を受ける事ができませんが、審査基準は低く比較的簡単に借入ができます。

しかし、銀行や信用金庫よりも金利が高くなるため、注意が必要です。

どうしても少額が用意できないケースであれば利用する事も検討できますが、投資ローン向けの商品も少なく、銀行や信用金庫の審査がダメだった際に検討するようにしましょう。

アパート経営のリスクとは

アパート経営にはリスクがつきものですが、どのようなリスクがあるのかを把握しておく事が重要です。

アパート経営がうまくいかなくなる原因としては融資負債額の圧迫がありますが、圧迫されてしまう背景としては次のようなポイントがあります。

そのため、ただ融資を借入する事がリスクと考えるのではなく、返済が困難になってしまう原因にどのようなリスクが関わっているのかを知っておくようにしましょう。

当初の計画通りに収益化しないと単なる借金に

アパート経営では検討段階で必要となる総費用と回収できる予想賃料、前金を考慮し収益プランを立案します。

その通りに進んでいければ問題ありませんが、アパート周辺の状況が変化したり景気の影響を受け、大きな修正を余儀なくされるケースもあります。
その場合収益予想を下方修正する事になり、最悪の場合は融資返済額よりも下回る事にもなります。

ボロ戸建て投資で失敗

アパート経営においてはこういったリスクに備える必要があります。
つまり、アパート経営を成功させるためには収益プランだけでなく、うまくいかなくなった場合の出口戦略もセットで考えておく必要があります。

営業担当の言われるがままになる

アパート経営は非常に夢がある投資です。
そのため、不動産営業の説明も魅力的な内容になっており、信頼できる担当である事も多いです。

アパート経営を斡旋する商品にはサブリース契約といったオーナーのリスクを下げる商品も多くあります。
営業担当の言葉を全て信じて進めてしまう事もありますが、営業担当からの紹介は十分に注意が必要です。

例えばサブリース契約は家賃保証付き契約と呼ばれる契約ですが、市況が変わり家賃が下がった場合は当然収入が減ります。
そういった部分をしっかり説明されず契約してしまうと、運営開始後に大きなトラブルに巻き込まれる事もあります。

研究所長

特に営業担当は成績重視で紹介する事もあるため、契約前にはしっかりと契約内容を確認し、全てを把握した上で締結するようにしましょう。

十分な経営知識を得る事がないままスタートする

アパート経営はプロやセレブが行う投資だったのが、今や主婦が家計の手助けに実施するケースもあるほど、身近な投資になりました。
そのため、とりあえず始めてからノウハウを学び、失敗しても授業料として受け入れる人も多くいます。

支払える授業料であれば問題ありませんが、融資を組む場合は多額の借金が残るケースもあり、せっかくノウハウを学んでも次に活かす事ができないケースもあります。

そのため、まずはしっかりと知識を得てからスタートする事をオススメします。

借金をするリスクまで背負ってまで融資を受ける理由

アパート経営において融資を受けるリスクについて前述しましたが、それでも多くの投資家が自己資金ではなく、融資利用を選択します。

その理由として、アパート経営で融資を利用する事にはメリットがあるからです。

研究所長

ここでは融資利用を選択する理由について解説します。

レバレッジを重視する

レバレッジとは「てこ」を表す言葉です。
小さい力で大きな物を動かす際に用いられる「てこ」ですが、投資の用語としても有名です。

少額の自己資金を投下し収益の大きいアパートを購入する事をレバレッジをきかせると言い、その際には不足分を融資額で充当する事になります。

つまり、多くの自己資金を貯めずとも容易に投資を行い、アパート経営をする事ができるというメリットがあります。

相続対策

大きな土地を所有していたり多額の預金を保有している人は、相続税が非常に高くなります。
しかし、アパートを建てる事で現金を減らしさらには運営する事で土地の評価額を大きく減額させる事ができます。

こういった土地活用の相続対策は代表的な活用方法だと言えます。

融資がただの借金とならないように気を付けよう

アパート経営において融資の検討は必須です。
自己資金で物件購入する方法は確かに返済のリスクはありませんが、自己資金が大きく減るというリスクがあります。

また、ある程度規模の大きいアパートを経営しない限り見合ったリターンを得られません。
そのため、アパート経営を検討する際にはまず融資先を調査し条件の良い機構を選択するようにしましょう。

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