ボロアパート投資における理想の利回りについて解説

ボロアパートは安く購入できますが、家賃設定も安くなってしまいます。
勿論、賃料が安いのであれば入居率が高い位置で安定するメリットがあるため、一概に悪い事ではありません。

しかし、家賃収入が少ないのであれば投資分の回収が長期間になってしまいます。
そのため、ある程度の利回りを見定めて購入する事をオススメします。

この記事ではボロアパートを投資目的で購入する際の利回り合格点について解説します。

目次

ボロアパート投資は利回りが重要!

ボロアパート投資をする上で、安い物件代金のみを頼りに購入する事はオススメできません。
重要なのは、想定利回りがいくらになるのかという点です。

例えば全く同じ物件があったとして想定利回りが10%と5%だった場合、5%の場合は10%に対し倍の年月を要する事になります。

非常に単純な仕組みではありますが、利回りにこだわる事で購入後の回収フェーズを短くする事ができます。
つまり、ボロアパートの金額が安いのは他の物件との相対比較でしかなく、狙い通りの利回りが実現できないのであれば割高物件となります。

むしろボロアパートは築年数が経過しているため、査定額どおりの金額である事が多いです。

研究所長

つまり、周辺物件と比較しないのであれば適正価格だと言えるボロアパートもあるため注意しましょう。

理想の利回りは20%以上!

例えば家賃収入が月額5万円のボロアパートが500万円で販売しており、指値なしで購入した場合の利回りは次のようになります。

5万円×12ヶ月=60万円
60万円÷500万円×100=12%

この利回りを20%以上にできた場合は、年間20%回収できることになります。
つまり、5年間で物件価格分を回収できることになります。

ボロアパート投資は売買金額に加え利回りが重要だと前述しました。
そのため、なるべく安く購入する必要があります。

上の例えでは500万円で購入していましたが、仮に200万円の価格交渉を行い300万円で購入できた場合、利回りは次のようになります。

5万円×12ヶ月=60万円
60万円÷300万円×100=20%

このように、無理に家賃を上げずとも購入金額を下げる事で利回りを上げる事できます。

利回りを上げるにはいくつか方法があります。

価格交渉について、注意点があります。
それは、無理な交渉を続けると物件購入自体ができなくなるリスクがあるという点です。

物件購入するためには販売委託を受けている不動産会社に問合せをする必要があり、その際には本名と住所、連絡先をアンケート用紙に記入する必要があります。

そのため、無理な価格交渉をすると不動産会社から良い印象を受けず、仮に良い投資物件が公開される事になっても他の投資家に情報展開される可能性があります。

研究所長

売主を交渉するのは確かに不動産会社の仕事ですが、購入できる投資家は他にいる事も把握した上で価格交渉するようにしましょう。

失敗しないボロアパート投資をするためのポイント

ボロアパート投資で失敗しないためには、次に挙げる4つのポイントを全てクリアするようにしましょう。
どのポイントが欠けても失敗するリスクが上がってしまうため、注意が必要です。

表面利回りで判断しない

表面利回りとは、年間家賃収入合計÷購入代金×100で計算する方法です。

前述した例は表面利回りとなります。
簡易的に利回りを計算できますが、実際にボロアパートを購入する際には諸費用やリフォーム費用、税金が発生します。

また、購入後もメンテナンス費用がかかります。
表面利回りはこういった項目を考慮できないため、実際の利回りを大きく乖離する事が多いです。

そのため、実質利回りで計算する事をオススメします。
実質利回りは次の計算方法によって計算できます。

(年間家賃収入-年間ランニングコスト)÷(購入代金+購入時の諸費用やリフォーム代金、税金)×100

前述した例で年間ランニングコストが12万円、購入時の諸費用やリフォーム代、税金合計が100万円とした場合、次のようになります。

60万円‐12万円=48万円
48万円÷(500万円+100万円)×100=8%

このように、表面利回り12%とでは4%も乖離する事になります。

研究所長

そのため、必ず実質利回りで計算するようにしましょう。

現地調査と市役所調査は必ず自分でも実施する

ボロアパートの物件資料にはある程度の調査内容が記載されていますが、間違っている場合もあります。

さらに悪質な場合は意図的に虚偽内容を記載しているケースもあります。
詐欺である事は殆どありませんが、それでも最初は必ず市役所に赴き、資料の内容が合っているのか確認するようにしましょう。

一部の情報はインターネットでも調べる事ができます。

また、余程遠方でない限りは現地を必ず確認するようにしましょう。
画像やGoogleストリートビューでも大まかな確認をする事はできますが、細かい部分を現地で確認する事は不動産投資の知識や経験に繋がります。

購入し運用がスタートした後に調査する事はなく、勉強するタイミングは購入前にしかありません。
そのため、必ず現地調査と市役所調査を行う事をオススメします。

賃料調査を入念に行う

ボロアパートは家賃を安定的に回収できることが非常に重要ですが、家賃設定を適切に行うためには入念な賃料調査が必要です。
単純にどのくらいの家賃が多いのかだけでなく、築年数ごとの家賃や購入しようとしている物件と同じようなボロアパートがないのかという点も重要です。

適正な家賃設定は、失敗しないボロアパート投資を行うためにも必須です。

売却するタイミングを決めてから購入する

初期投資回収後もボロアパートを保有する事で家賃収入を得る事ができますが、建物の劣化が進みいつかは建替えもしくは住めない状態になります。
そのタイミングまで保有し続けた場合は住民への退去手続きなど、かなりの工数がかかります。

そのため、あとどのくらい住むことができるのかを想定し、ある程度の段階で売却してしまう事をあらかじめ決めておきましょう。

適切な利回りを把握して、ボロアパート投資を成功させよう

ボロアパート投資の利回りは20%以上を目指しましょう。
特に不動産投資に慣れない間は、利回り20%をクリアできない物件は購入しないというマイルールを設定しても良いくらいです。

焦って購入し後から後悔するよりも、事前準備をしっかりと行い失敗しないボロアパート投資を進められるようにしましょう。

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