ボロアパート投資に必要な自己資金はどのくらい?適切な資金計画が成功のポイント!

ボロアパート投資を行う際に、自己資金をどのくらい捻出するのかは投資家にとって悩みどころです。
自己資金だけで完結できるボロアパートにするのか、投資ローンを利用するのかで選ぶ事ができる不動産投資の幅が大きく変わるからです。

そもそもボロアパート投資をする際に、最適な自己資金割合や自己資金額はあるのでしょうか?

この記事ではボロアパート投資における自己資金の考え方について解説します。

目次

ボロアパート投資をする上で自己資金は総費用の割合で決めない

不動産購入をする際には、自己資金は総資金の1割~2割程度にしておくのが良いという定説がありましたが、現在ではあてはまらない説である事を覚えておきましょう。

そもそもこの定説は、銀行の金利が8%近くあった時代の話です。昭和後期では100万円を銀行に12年間預けておくだけで200万円になった時代でした。
今では考えられないくらい金利が高かったですが、その代わり投資ローンの金利も高い時代でした。
そのため、投資ローンの金利分を家賃で回収し、なるべく自己資金は預金に預けておく事がベターとされていました。

現在では投資ローンはそれ程高くなく、銀行の金利は非常に低い状態が続いています。
そのため、自己資金を使って家賃収入に回す方が遥かに銀行の金利よりも高くなります。

研究所長

このように、総資金の割合で自己資金を決める事はせず、あくまでも資金計画上で必要な費用を自己資金として用意するようにしましょう。

自己資金を全て使わないようにする

ボロアパート投資をする際に用意する自己資金について、全ては使わず緊急用として置いておくことをオススメします。

アパート投資の重要なポイントは、投資費用を何年で回収できるかという点にあります。
そのため、途中で何かのトラブルにより費用が発生した場合に追加で費用を捻出した場合、想定外の総費用となってしまいます。

想定外の出費は痛いですよね。

例えば、突発の設備故障や台風などによる被害、火災保険料の増額と更新料、入居者の自殺による特殊清掃費用などです。

このような事態になった場合は想定していた利回りで運用する事ができなくなり、最悪のケースではボロアパートを売却せざるを得なくなる事もあります。

自己資金の一部を使わず緊急時の資金として置いておくことで、当初の資金計画を変える事なく運用する事ができます。
当初計画していた回収フェーズまでボロアパートを運用するためにも、余裕のある自己資金枠にしておきましょう。

フルローンという選択肢もある

自己資金を全く使わず、全ての資金を投資ローンで用意するという方法もあります。
立地が良く、フルローン利用の利息を含めても利益回収できると判断できた際には検討しても良い選択肢だと言えます。

自己資金を緊急用もしくは他の投資に使う事で、投資全体のポートフォリオを最適化する事ができます。
このように、投資ローンと自己資金をうまく使い分ける事はボロアパート投資を進める上で非常に重要なポイントです。

失敗と後悔をしないボロアパート投資にするためにも、投資ローンについては幾つか銀行をピックアップしておく事をオススメします。

自己資金を使ったボロアパート投資の注意点

自己資金は一度使うと同じ金額を回収するために数年の歳月を要する場合もあります。
また、前述した通りボロアパート投資をスタートしたばかりの時期は思いもよらぬ出費が発生する事があります。

研究所長

そのため、自己資金を使ってボロアパート投資を行う際には、次の注意点を把握しておくようにしましょう。

他の投資をすぐにできない可能性がある

ボロアパート投資はすぐに換金できるわけではないため、一時的に使った自己資金はなくなる事になります。
さらにはボロアパートはすぐに売却できるわけではないため、資金の流動性が悪くなります。

その結果、さらに良い投資案件を自己資金使用後に見つけた場合、即座に行動できない事もあります。

そのため、ボロアパート投資と並行して他の投資も検討している場合は、自己資金の割り振りや金額を慎重に検討する必要があります。

自己資金を何年で回収するか検証する

投資した自己資金が何年後に手元に戻ってくるのかを最初に想定しておくことは、ボロアパート投資において非常に重要なポイントです。

何故なら、計画通りに回収した利益を使えるタイミングが明確になる事で、次の投資や使用するタイミングを把握する事ができるからです。
ボロアパート投資は購入、家賃収入、売却の3つを1セットとして考えますが、1セットで終わりではなく得た利益をさらに投資に回す事がポイントです。

研究所長

そのため、投資した自己資金の回収期間と想定利益をしっかりと計画しておくようにしましょう。

「勉強料」として考えられる費用にする

初めてのボロアパート投資で全てうまくいく事は稀です。
必ず想定外の問題や出費が発生しますが、そういった失敗は必ず次の投資に活かす事ができます。

全ての不動産投資に共通しますが、インターネットやYouTubeで得る情報と実践の経験はかなり違います。
具体的には、物件の選定や価格交渉が通るかどうかの肌感覚、購入しても良いボロアパートかどうかという点に違いがあり、実際に経験する事で学べる事は非常に多いです。

実際にボロアパートを購入し家賃収入を得て、最終的には売却し税金を支払う事で投資の知識は蓄積され、次の投資をより失敗のない内容にする事ができます。

そのため、ボロアパート投資をスタートする際には投資した自己資金は全て勉強料として回収できないという意識で始める事をオススメします。

適切な自己資金額を理解して、ボロアパート投資を有利に進めよう

ボロアパート投資にかける自己資金について、具体的な正解はありません。
購入するボロアパートがどのくらい優良なのかによっても変わりますし、他の投資案件も並行して検討している場合は投入する自己資金の割合も変える必要があります。
また、足りない費用を投資ローンで補うのかどうかという点も考慮する必要があります。

このように、適切な自己資金額を設定するためには購入する物件以外の状況についても複合的に判断する必要があります。

そのため、良い物件が公開されたからといって慌てて自己資金で購入しようとせず、しっかりと資金計画を立案した上で検討するようにしましょう。

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