古いアパートの空室対策はここを確認!厳しい状態から成果を上げるための方法

賃貸埋まらないな、古いアパートだし厳しいのかな、という方、ちょっと待ってください。
空室対策ができていないからかもしれません。
下記の事項、一つでもできているでしょうか。

空室対策のためのチェックポイント

  • 適正な募集ができているか
  • 不動産会社に営業をしているか
  • 適切な建物の管理はできているか
  • 退去が出ないように運営しているか
できていないな、と思う事項が一つでも当てはまれば、空室改善のチャンスです。
今回は古いアパートでも入居率が上がる適切な空室対策について記事を書いています。

この記事をしっかり読み込んで実行すれば、賃貸経営のレベルが上がること間違いなしです。
目次

古いアパートを正しい募集で空室対策することで厳しい状態から抜け出す

チェックポイント
  • スーモなどの賃貸サイトに必要な情報(駅距離、設備、部屋の様子がわかる写真)がきちんと掲載されているか
  • 適正賃料かどうかきちんと調査しているか(直近半年ほど)
  • 過度な敷金、礼金を設定していないか
  • ターゲットを決めて募集をかけているか

適正な金額で貸す

賃料相場が変わっているのに、気づかずそのままにしていたりすることがあります。
高すぎれば当然見込み客を逃してしまうことになりますし、安すぎても、取れたはずの賃料分、機会損失してしまうので気をつけましょう。

また、敷金、礼金をつけて利益を上乗せしようとしている物件を見かけます。特に築古アパートの場合、それだけで対象から外されてしまうので欲をかいて入居者を逃すのはやめましょう。
敷金は何かあった場合の保険としてかけておくのはいいですが、礼金はお客様を逃すだけですので、止めておきましょう。

部屋の魅力をきちんと伝える

よくあるのが、せっかく良い部屋なのに掲載写真が少なすぎて魅力が全く伝わっていない、というパターンです。
部屋の間取り周辺施設の写真だけ映して肝心の室内の様子が全く載っておらず、検討の対象から外されてしまう、というケースが多くあります。
入居してもらうには、当然ですが、ここに住みたいと思ってもらえるようなポイントを作り、差別化しなくてはなりません。

特に築古アパートの場合、新築、築浅と比べるとかなり魅力が落ちます。

例えばですが、ワンルームだけどキッチンが広い、などの最近のワンルームマンションでは省かれがちな設備を備えている、という物件であれば、一人暮らしだけど広いスペースでがっつり料理したい、という方には魅力的に映るでしょう。
この条件で探していたんだ!という人に刺さるように、何が売りなのかをしっかり伝えていかなければなりません。
研究所長

数百もある賃貸物件から物件を選ぶとき、閲覧者は物件を見て一瞬で候補に挙げるかどうかを判断します。

ですから、マイナスポイントになるような掲載は避け、差別化ポイントを一目でわかりやすく掲載することが成約に結びつきます。

不動産会社への営業をこまめにおこなうことで空室対策を施す

こまめな営業が成約に繋がります
チェックポイント
  • 週に一度は不動産会社の担当者にメールなどで問い合わせ状況を確認しているか
  • 担当者にきちんと物件の特徴を伝えているか
  • 担当者にきちんと見込み客の特徴を伝えているか
  • 物件周辺以外の不動産会社にも物件の紹介をしているか
ここでいう営業というのは不動産管理、賃貸仲介に対してです。
条件に合うお客様がいたら勝手に紹介してくれるのか、というとそうではありません。
というのも、営業マンが物件についてそもそも認知していない可能性があるからです。

営業マンは数百件もの物件を管理しています。
そしてそれに加えて毎日新しい物件の情報が入ってきます、
一つ一つ正確に物件の特徴を覚えていられるでしょうか。難しいですよね。
お金を払って管理してもらっているのだから、きちんと満室になるよう募集してもらわないと困る、と不満に思うかもしれませんが、そこは仕方ありません。
条件に合うお客様が来たときは案内してもらえるように、営業マンに物件を認知してもらわなければいけません。

大家さん自身が管理会社、賃貸仲介に足を運び、自身の賃貸物件の認知活動を積極的におこなっていきましょう。
空室の最大の原因は、「認知されていない」です。
どんなに良い物件でも、認知されなければ借り手はつきません。

適正賃料で、需要のボリュームもきちんとあれば、必ず賃貸はつきます。
そのためにも、管理会社に任せっきりにせずに自身で営業して知ってもらう努力をしましょう。

古いアパートは適切な管理を施すことで空室が埋まる

古さはあっても清潔感には気をつけましょう
チェックポイント
  • 共用部、空室の清掃は行き届いているか
  • 空室の通水、換気は行き届いているか
  • 最低限の修繕はされているか
  • 必要な設備を揃えているか
  • ターゲットに合わせたリノベーションをおこなっているか
認知が集まってきても、賃貸物件自体が魅力的でなかったら、意味がないですよね。

清掃が行き届いているのは当たり前なのですが、清潔感という点でも考慮すべき事項があります。
特に築古物件だと多いのですが、ユニットバスがタイル貼りの物件です。
どんなに綺麗な状態に整えてあろうと、築古というイメージとあいまって印象が悪いです。

新品で一度も使用されていない状態であっても、便器の内側は触りたくないですよね。
感覚的にはそれと同じです。

ターゲットに合わせたリノベーション、というのも物件を選んでもらうために重要な項目です。
前項で例にだしたワンルームに広いキッチンもそういったリノベーションの一つですね。

ターゲットを想像して、削っても問題ない点と、これだけは揃えておきたい設備、というのを抑えてリノベーションできるといいですね。


マイナスポイントをできるだけ排除する
訴求ポイントを強くする

というのがポイントですね。

古いアパートで退去が出ないための対策は不満を減らすこと

入居にばかり目を向けて入居後のフォローがないとすぐに退去されてしまいます。
特に退去に繋がりやすいものは以下のものです。
入居時に不満になりやすいものを減らして、住み心地の良い環境づくりを心がけましょう。

退去に繋がりやすい不満一覧

設備に関する不満

エアコンや給湯器が次々と故障する、隙間風が入って寒いなど、経年劣化や構造面で発生する問題です。
給湯器等の設備は、交換周期を見て、貸す前に先に交換すべきかどうか判断しましょう。

管理面の不満

共用部やゴミ箱が汚いと、ストレスが溜まります。また、設備が故障した際の対応が遅かったりするのも不満の原因になります。
これは管理会社への指導を徹底することが重要です。

人への不満

隣人が夜中にうるさい、というような迷惑行為も退去に繋がる原因です。
なにかトラブルがあった際は強く注意して再発防止を徹底することが大切ですが、それ以上にそもそもそういったことをしでかすような人を入居させないようにすることがより重要です。

お金の不満

更新料を設定していると、退去のきっかけになります。
そろそろ更新の時期だし、気分転換に引っ越そうかな、と考えたりしますよね。
払いたくないから引っ越し、というのもありますが、引っ越しを頭によぎらせるようなきっかけをこちらからつくるのはやめましょう。

更新料をとろうとして退去されてしまうと、そこからまた再募集で空室の期間賃料が入ってこない、募集にかける費用がかかってきてしまいます。
利益を得るどころか、損失を被ってしまうのであまりお勧めできません。
ここに住んでいたい、と思わせるのは、築古物件自体の魅力では難しいです。
なので、魅力で、というよりは、いかに退去に繋がるマイナスポイントを減らせるか、に掛かっています。

古いアパートの空室対策は厳しいことも沢山、現状をよく見極めて判断しましょう

いかがだったでしょうか。
今回ご紹介した事項ができていなかったら是非実践してほしいです。
入居率、かなり上がると思いますよ。
逆に、既にそんなこと全部やってるけど効果ないよ、って方、賃貸は厳しいかもしれません。
売ってしまった方が経済的にも精神的にもいい、ということもよくあるので、現状をよく見極めて賃貸を続けるか、売却するか判断しましょう。
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