ボロアパート投資は物件の選び方が重要!プロがオススメする失敗しない方法とは?

ボロアパートは築年数に応じた価格帯になる事が多く、アパート投資に慣れていない人が見るとどれも同じように見える事が多いです。
そのため、とりあえず自己資金で購入できる物件を購入してみるという人も多いです。

しかし、ボロアパート投資は物件を購入する時点で成功するかどうかが決まっています。
さらには、どのくらいの年数で利益回収しその後ボロアパートを手放す計画についても十分に検討する必要があります。

この記事では、不動産のプロが実際にボロアパートを選定する際に着目しているポイントを解説します。

目次

ボロアパート投資の成功は物件の選び方で決まる

ボロアパート投資に限らず、不動産投資のデメリットには流動性が悪いという点があります。

流動性が悪いという事は、すぐ換金できないというデメリットがあるという事です。
つまり、安いボロアパートだからといって無計画に購入した場合、仮に収益が悪かったとしてもすぐに売却できない事になります。

その間によりよい投資物件が公開された場合、資金ショートするリスクがあります。
そのため、ボロアパートにおいても必ず賃料収入を得る事ができ、さらには将来売却しやすいというポイントが抑えられている事が重要です。

ボロアパートを購入後、物件の価値が大きく上昇するケースとして、土地区画整理や全目道路の開発といった事業計画が後から発表される事が殆どです。
このような事業計画がたまたま保有しているボロアパートの周辺で起きる事は可能性が低く、ギャンブルといっても過言ではありません。

そのため、ボロアパート投資は物件の価値ではなく、家賃収入と出口戦略が成立するかどうかが重要です。

ボロアパート投資で物件を選ぶ際のオススメポイント

それでは、ボロアパート物件はどのようにして選定すれば良いでしょうか?

ボロアパートの選び方は不動産投資プロの領域にも思えますが、意外とプロが見ているポイントはシンプルです。
さらには、プロではない一般の人でも事前にチェックする事ができるポイントです。

次に挙げるポイントが、プロも使用するボロアパート投資用の物件を選ぶポイントです。

研究所長

購入時には必ず参考にするようにしましょう。

利回りが20%以上確保できる

利回りとは、初期投資と年間収益の割合の事です。

そして、利回り20%の物件とは「投資した費用を5年間で回収できる」物件です。
利回りが10%であれば10年間で利益回収できる物件という事ですね。

このように、ボロアパート投資をする際にはただ購入し家賃収入を得る事ではなく、何年で投資した金額を回収できるかを事前に計画しておく事が重要です。

ボロアパート投資は市場の影響を受けるため、極端に入居者が減るシーズンがあったり家賃を下げる事態になる事もあります。
そのため、折角計画しても想定通りの収益を得る事ができない状況になる事も多いです。

しかし、最初から無計画に購入するのと利回り計算をした上で購入するのでは、最終的な売却をするタイミングに大きな違いが生まれます。
無計画に物件購入した場合は売却のタイミングが分からず、計画的な購入であれば計画から外れた時点が売却のタイミングになります。

このように、初期投資回収のタイミングと緊急的な売却のタイミングを把握しておくためにも、利回りの計画は重要です。
そして、利回り20%以上の物件であれば比較的リスクも少なくなるため、オススメです。

周りに似たような物件がない

ボロアパートは借り手からすると、家賃が安くてすむというメリットがあります。
そのため、無理にリフォームし家賃を高くするよりも必要最低限の修繕で低賃金を維持する方が入居率は安定します。

しかし、周りに似たようなボロアパートが多くある場合はこのメリットを活かす事ができないため、購入すべき物件ではないです。

研究所長

そのため、家賃競争で優位に立てないエリアの物件であれば、よほど立地が良くない限りは購入を見送るようにしましょう。

前面道路が広く間口が広い

ボロアパートの価格が安くなる要因には、築年数以外にも立地の悪さが影響するケースもあります。

前面道路が狭い場合や道路に面する長さ(間口)が狭い場合は土地の評価額が低く、その分家賃が安くなります。
つまり、購入しようとしている物件が他の物件に比べ前面道路や間口が広い場合はオススメ物件と言えるでしょう。

駐車や駐輪のしやすさは入居者の安心に繋がり、アパートのアピールポイントにもなります。
建物に目が行きがちなボロアパートの物件選定ですが、接道部分や前面道路は必ずチェックするようにしましょう。

土地形状が良い

土地の形状が良いと最終的に高値で売却できる可能性があります。

ボロアパートを1棟まるごと売却する場合、土地の形状が良ければ土地として売却する事ができ、売り方の幅が広がります。
1棟アパートとしての売却は購入層が不動産業者もしくは投資家に限定されますが、土地であれば不動産業者と投資家に加え、一般顧客、造成業者、建売業者、建築業者も顧客になります。

研究所長

このように、土地形状が良いボロアパートは高値で売却し、最終的には高収益を得るという手法を取る事ができます。

高齢者が多いエリアに建っている

ボロアパートは若者や家族世帯には不人気で、家賃を抑えたい単身の高齢者に人気です。
そのため、高齢者が多く住むエリアにあるボロアパートは何もしなくとも人気の物件になり得るため、オススメです。

ただし、高齢者に部屋を貸す場合は孤独死といったトラブルが起きる可能性があります。
そのため、特殊清掃費や風評被害といった予想外の影響を受ける可能性があるため、注意が必要です。

いい物件の選び方を身につけて、ボロアパート投資を成功させよう!

ボロアパート投資をインターネット上で検索していると、収益性が高そうな物件を幾つか発見する事ができます。
そのため、ボロアパート投資に興味がある人はすぐにでも購入したくなるかと思いますが、成功するためにはしっかりと準備をしてから購入する事をオススメします。

特に、ボロアパート投資が投資のスタートという方は入念な準備を行いましょう。

この記事では、プロが見ているボロアパート物件のポイントについて解説しました。
まずはこの記事に記載しているポイントを使って物件を選定し、購入判断をする事をオススメします。

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