築年数が経過したボロ戸建てで家賃収入を得て、副業にする人は増えています。
最近は色々な媒体で不動産投資を副業にする事が紹介されており、今やトレンドになっています。
しかし、ボロ戸建てを借家にするために購入し貸し出すには様々なポイントがあります。
この記事ではボロ戸建てを副業目的として購入し、安定した収入を得るためのポイントについて解説します。
:ボロ戸建てとアパートでは何が違う？
同じ築年数が経過したボロアパート1室とボロ戸建てでは、家賃収入と売却の点で違いがあり、その違いは副業としての違いになります。
ボロアパート1室とボロ戸建ての違いは次の点になります。
研究所長今後ボロ戸建てを購入し副業する人は是非参考にしてください。
家賃が違う
ボロアパートの1室よりもボロ戸建ての方が建物面積が広く、場合によっては駐車場や庭があるため家賃が高くなります。
そのため、購入費用が同じであればボロ戸建ての方が収益性は高くなります。
平均的な入居年数が違う
ボロ戸建てに住む場合、独身ではなく家族世帯である事が多いです。
そのため、借り手の生活拠点がある程度固まっており転勤や転校といった退去になる要因が少ない事が殆どです。
同じ世帯がずっと入居してくれている状況は、家族が入れ替わる事よりもメンテナンス費用が少なくなります。
こういった点においても、ボロ戸建ての方がボロアパートよりも有利な点と言えるでしょう。
メンテナンス費用が違う
メンテナンスにかかる費用はボロ戸建ての方が高いです。
構造がRC造やSRC造であるボロアパートに対し、ボロ戸建ては木造住宅である事が多いです。
そのため、ボロアパートよりも修繕費が高くつき、突発費用が発生する可能性がボロアパートよりも高くなります。
- 白蟻被害や雨漏り、重要な木部の腐食といったケースは木造住宅のボロ戸建てで起きるケースが多く、注意が必要です。
空き家となった際のリスクが違う
ボロアパートは空き部屋になってもそれほどリスクはありませんが、ボロ戸建てが空き家になった場合、特定空き家に認定されてしまうリスクがあります。
特定空き家に認定された場合、現状の是正を目的とした管理を命令され、従わない場合は罰金や罰則が発生します。
最悪の場合は行政代執行による強制解体が行われ、費用を請求される事になります。
また、宅地の固定資産税は1/6になる税制優遇がありますが、適用除外となるケースもあります。
研究所長このように、入居者がいない状態が続いた場合のリスクはボロ戸建ての方が高いと言えるでしょう。
ボロ戸建て投資を副業にするための注意点
ボロ戸建ては副業としてオススメな点も多いですが、投資スタートする際には幾つか注意点があります。
初心者にも始めやすいボロ戸建て投資ですが、無計画に始めると大きな失敗に繋がる事もあります。
研究所長そのため、始める前には次に挙げる注意点を必ず参考にするようにしましょう。
物件周辺の事前調査を念入りに行う
ボロ戸建てはボロアパートよりも物件公開数が少なく、賃貸としての競合が少なく大きなメリットだと言えます。
その一方で、家族世帯が少ない地域であれば戸建てであるメリットが活かしきれない事になります。
そのため、検討物件の周辺がどのような世帯構成になっているのかを調べる事をオススメします。
市町村のＨＰには必ず世帯表が公開されているため、参考にするようにしましょう。
その他にも、賃料相場や駐車場の止めやすさ、前面道路の交通量、設備の状況なども細かくチェックするようにしましょう。
自分で調べる事ができない場合は、地元の不動産会社に相談しアドバイスをもらう事がオススメです。
初期投資とメンテナンス費用を事前に見積しておく
ボロ戸建ては物件価格が非常に安いですが、諸費用や後からかかるメンテナンス費用や維持費が高くなるケースがあります。
諸費用が高額になるケースには、リフォーム費用が高くなるという点があるでしょう。
設備や壁紙の劣化が激しい場合には、その分リフォーム費用が高くなります。
さらには物件価格と諸費用の合計が高くなると、その分家賃を上げざるを得ません。
つまり、後から回収できる内容になっているのかを事前に把握しておくことが重要です。
また、物件によっては町内会費や排水承諾料、地代がかかる事もあります。
研究所長物件価格が安いからと無計画に購入してしまうと後から大きな出費が発生する事にもなりかねないため、注意が必要です。
管理会社を利用するかどうかを決めておく
家賃や修繕状況を自己管理するのではなく、月額の手数料を支払う事で管理会社に管理してもらう事もできます。
この場合は費用が発生するものの、家賃の滞納トラブルや故障対策を一任できるため、ストレスなく副業する事ができます。
管理会社は管理内容によって料金がかなり変わるため、自分で行う部分と任せる部分を分けて検討するのもオススメです。
売却できるかどうかを確認しておく
ボロ戸建ての価値は建物ではなく土地が殆どです。
つまり、安いという事は土地の価値が低いという事になります。
土地が安くなる理由は様々ですが、代表的な理由としては次の内容が挙げられます。
- 道路に接している面積が2ｍ以下
- 前面道路が狭く、車両による進入が不可
- ガケや河川に面している
- 土砂災害警戒区域などのハザードマップエリア
- 自殺や事件、火災が敷地内で発生した
- 土地形状がいびつ
研究所長購入検討しているボロ戸建てがある場合は必ず売却できる前提である事を考慮するようにしましょう。
自己利用する可能性も考慮する
最終的には自分で住むという選択肢も重要です。
例えばリゾート地にある物件を購入し戸建て貸しによる収益で維持し、老後に自分が住む際にリノベーションをするといった計画です。
このように、将来利用する予定だが今は使わないため、維持費を家賃収入で得るという副業も最近のトレンドの1つです。
ボロ戸建て投資を副業にするには、念入りな下調べが重要
ボロ戸建てで副業するためには念入りな調査が必要ですが、軌道に乗ると非常に安定した副業になります。
また、自己利用を将来考えて住みたい家を先に購入し、家賃収入で維持するという方法も選択する事ができます。
この記事ではボロ戸建てを副業する目的で購入する際の注意点を解説しました。
これからボロ戸建てを購入し投資を行う方は、是非ご参考ください。
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