初心者必見!ボロアパート投資のポイント7選

ボロアパート投資は、投資をこれから始める初心者にオススメです。
その理由として、ボロアパート投資は初期費用が少なくてすみ、さらには安定した収益を得る事できるからです。

その一方で、やみくもに物件を購入し失敗するケースも多いです。

この記事ではボロアパート投資を進めるに辺り、必ずチェックするポイントを7つ解説します。
これから投資をスタートする方は、是非最後までお読みください。

目次

ボロアパート投資は準備が命!初心者は念入りに計画を

ボロアパートは購入価格が安いというメリットがある一方、物件の資産価値が極めて低いというデメリットがあります。
つまり、安く購入し高く売却するといった転売による利益を見込む事が難しいと言えます。

ボロアパートを収益化するためには、安定した家賃収入と計画通りに売却するための出口戦略が非常に重要です。

研究所長

そのため、ここではボロアパート投資で黒字化するためのポイントについて解説します。

利回りの意味を知っておく

ボロアパート投資で家賃収入を得る場合、必ず利回りを計算しておく必要がありますが、表面利回りと実績利回りの2つがある事を知っておきましょう。

利回りとは、投資した費用を何年で回収できるのかを割合で示した指標の事です。

例えば物件購入価格が500万円とし、年間家賃収入が100万円だった場合、20%が利回りとなります。
この場合は5年で100%となるため、利益回収期間は5年となります。

一般的に、購入してもリスクの低い利回りは20%と言われています。

しかし、上記の計算は表面利回りとなります。
つまり、物件購入価格以外にかかる費用や日々のメンテナンス費用が含まれていません。

そのため、利回り計算は表面利回りではなく、諸費用やメンテナンス費用を考慮した実績利回りで計算するようにしましょう。
上記の例において、諸費用が150万円、メンテナンス費用が年間40万円とすると、実績利回りは次のようになります。

(100万円‐40万円)÷(500万円+150万円)×100=9.2%

このように、表面利回りと実績利回りではまったく割合が異なるため、注意が必要です。
悪質な不動産会社が提案する投資物件は、表面利回りしか提示していないケースが多いため、必ず総費用が分かるレントロールを見て確認するようにしましょう。

資金計画を立案する

ボロアパートの物件価格は安いですが、無計画に購入する事はオススメできません。
前述した想定利回りをベースとして家賃収入を計算し、何年で回収できるのかを計画しておくようにしましょう。

また、ボロアパート投資で黒字化するためには、売却計画も重要です。

研究所長

何年間保有しいくらで売却するのかというシュミレーションは非常に重要です。

銀行を調べておく

自己資金だけで投資を行う場合であっても、銀行が検討している物件にどのくらいの価値を担保するのかを知っておく事は重要です。
何故なら、銀行が融資を検討できる物件は売却できる物件だからです。

ボロアパートは家賃が安いため、家賃収入だけで黒字化するためには長期間保持する必要があります。
その間メンテナンス費用はかさみ、災害などによる大規模修繕費用が発生する事もあります。

新築アパートや築浅アパートとは違い、ランニングコストが高くなるのがボロアパートのデメリットです。
そのため、いざとなったらすぐに売却できるという保証は重要です。

銀行の審査はレントロールの内容だけでなく、将来売却資産としての価値も試算します。
そのため、検討物件の融資について一度銀行に確認し、担保の可否を把握しておきましょう。

不動産ポータルサイトと地元不動産会社を活用する

全ての不動産ポータルサイトを日々チェックし、家賃相場と物件相場をしっかりと把握しておく事はボロアパート投資の基本です。

また、時間があれば地元の不動産会社に訪問し、ネット公開されていない物件があれば優先的に紹介してもらうコネクション作りも重要です。

必ず現地確認できる物件を選定する

都心部に住んでいると物件が高く、地方の物件ばかりが検討対象となるケースは多いです。
しかし、必ず頻繁に現地確認できる物件を選ぶようにしましょう。

現地確認せずに購入し家賃収入を得て、最終的に高値で売却できたとしても、同じ方法で継続的に不動産投資を安定化させる事は難しいです。
何故なら、現地を確認しどのようなメリットやデメリットが入居者にとってあるのかを知る事ができないからです。

そのため、必ず現地確認を行い知識とノウハウを蓄積するように心がけましょう。

研究所長

このようにして得た経験は必ず次の投資に活かす事ができ、より精度の高い物件選定をする事ができます。

購入すると決めた際にはすぐに申込書を提出する

不動産の格言に「焦って買うな急いで買え!」という言葉があります。
これは、焦らずに購入検討をしっかりと行い、購入しても良いとなればすぐに買う事で納得の行く不動産投資物件を買う事ができるという意味です。

不動産投資は居住用財産の購入よりも競合が多く、公開から1日で申込が入る事も珍しくありません。
そのため、物件公開があればすぐに検討し、条件が揃えばすぐに申込書を提示するようにしましょう。

また、検討時間を短くするためにも、前述した現地確認による経験の蓄積は重要です。

必ず振り返りを行う

ボロアパート投資で成功する人と失敗する人の違いに、振り返りを行うかどうかがあります。
投資で成功した場合は利益だけに注目し、何故うまくいったのかを深堀しない人はいます。

また、失敗した投資経験は忘れてしまいたいと考える人もいます。

成功も失敗も、振り返る事で次のボロアパート購入に活かす事ができると前述しました。

研究所長

そのため、ボロアパート投資で成功し続けるためには、振り返りを行う事が重要である事を知っておきましょう。

一棟目を成功させてボロアパート投資初心者を抜け出そう

ボロアパート投資はここで記載したポイントを全て守る事で、より成功しやすい投資になります。
投資のスタート時には初期費用があまりなく、価格だけに目が行きがちですが、重要なポイントは価格以外にも多くあります。

一番最初のボロアパートから大成功をおさめるためにも、しっかりと事前準備を行う事をオススメします。

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