投資用物件としてのボロ戸建てには火災保険は必要？

不動産投資を進める上でランニングコストはなるべく抑える必要があります。
その中でも火災保険については費用負担が大きく、レントロールの内容を悪化させる原因にもなりかねません。

特にボロ戸建ては賃料も安くなるため、火災保険の加入はオーナーにとって頭を悩ませる問題になります。

それでは、ボロ戸建ては火災保険に入らない方が良いのでしょうか？その場合はどのようなリスクがあるのでしょうか？

この記事ではボロ戸建てを投資用として購入した際の、火災保険の必要性について解説します。

投資用ボロ戸建ては火災保険が必要？

結論からいうと、投資用のボロ戸建て運営には火災保険の加入は必須です。

築年数が経過した戸建ては断熱材の劣化が激しく、木部においても耐久性が落ちています。
そのため、火災における建物のダメージは築浅物件とは比べものになりません。

また、ボロ戸建ては一度火災の被害を受けた場合、殆どのケースで入居不可の状態になってしまいます。

そうなってしまうと、投資用物件として扱う事ができず、告知事項ありの土地として売却するか駐車場として運用する他にはないでしょう。

火災保険に入らない場合のリスク

火災保険に入らない場合、保険料分のコストを削減できるというメリットはあります。
しかし、それに引き換え大きなリスクを背負う事にもなります。

自然災害に対応できない

火災保険は火災だけでなく、地震や竜巻、突風による飛来物の衝突においても保障がつきます。
保障範囲は建物だけでなく、居住者や電気系統といった設備への影響についても対象となる場合があります。

そのため、火災保険に入らない場合は上記の自然災害で起きた損害を全て実費負担する事になり、台風接近の度にストレスを感じる事にもなります。

自然災害以外の予測不能な事件発生時でも費用負担が発生する

上記の自然災害以外にも、予期せぬ破損はボロ戸建ての運営時に起きます。

例えば、空き巣が窓ガラスを割って入る場合や車が外壁に衝突するといったケースです。
特に空き巣については警備会社と契約をしていない限り、ボロ戸建ては狙い目にされやすいです。

こういった場合は破損個所の修繕が実費になるのは勿論、場合によっては加害者側に何も請求できず泣き寝入りとなる場合もあります。

火災発生時には付近への賠償ができない

火災保険には類焼損害補償という特約があります。
この特約は、ボロ戸建てから火災が発生し隣家に延焼してしまった場合に隣家の賠償についても補償できるという内容です。

本来、隣家への補償は失火法により補償外となっている取り決めがあります。
そのため補償をしなくとも良いというのが法令上の判断ですが、投資用物件として運営していくのであれば近隣トラブルとなるような対応をすべきではありません。

火災保険の類焼損害補償特約を使用する事で、近隣住民にもしっかりと賠償を行う事ができるため、こういった万が一に備えるためにも火災保険には加入すべきでしょう。

投資用ボロ戸建てで火災保険に入っておくメリットとは

火災保険に加入する際のメリットについて、以下のようにまとめています。

投資用の火災保険は商品の概要を理解する事が難しく、加入を居住者に任せてしまうという事もあります。
しかし、オーナーとして火災保険に加入する事には大きなメリットがあります。

そのため、火災保険の加入をコスト削減を目的として辞めるのではなく、しっかりと検討した上で判断するようにしましょう。

トラブル時に保障を受けられる

火災保険の保障が使えるトラブルは、前述した自然災害や空き巣被害だけではありません。
外壁が剥がれ落下し、住民に衝突した場合や火災発生時から復旧までの家賃保障、家屋内での死亡発生時の家賃保障など幅広い保障内容があります。

ボロ戸建ては賃料が安いため、賃料収入が少しでも途絶えるだけで収益が悪化します。

賃料を高く設定できる

入居者が火災保険に加入する必要がない分、家賃を高く設定する事ができます。
また、火災保険加入済みの物件は借り手にとっても大きな安心材料になり、入居率を高く安定させる要因にもなります。

このように、少しでも家賃を高く設定するためには火災保険を安心材料としてアピールし、入居者を集うという方法が効果的です。

売却しやすい

どのような投資用物件にも共通しているのが、最終的に高く売却できるかどうかというポイントです。
ボロ戸建ては購入時よりも資産価値は下がりにくいものの、売却できなければどこかのタイミングで赤字の投資となってしまいます。

前述したように、火災保険の加入は入居率を安定させさらには家賃も高く設定する事ができます。
そのため、将来売却する際にも条件の良い売却価格で売り抜ける事ができる可能性があります。

投資用物件を成功させるコツは、賃料収入と売却益の合計で黒字にする事です。

火災保険に入る際の注意点

ボロ戸建ての投資では火災保険に入る事がオススメだと解説してきましたが、注意点があります。

それは、火災保険料と保障内容とのバランスをしっかりと把握するという点です。

ボロ戸建ての火災保険加入は、保険会社からするとリスクになりかねません。
そのため、利用できる保障が極端に減っていたり保険料が高額になったりします。

火災保険の加入は確かにメリットが多く、加入する事がボロ戸建て投資のセオリーではありますが、収益を赤字にしてまで加入するかどうかは要検討です。

売却直前で火災保険に加入し、保険料負担が少ないタイミングで売却してしまう等、様々なケースを検討し加入するようにしましょう。

まとめ：火災保険には入るようにしよう

ボロ戸建てを投資用物件として購入した際には、火災保険は必ず検討するようにしましょう。

保険料と支払うデメリットはありますが、様々なトラブル発生時に保障を受ける事ができ、オーナーにとっても投資面で大きな安心材料になります。

ただし、保険料や保障内容のバランスが取れているかはしっかりと確認し、オーナーと居住者が安心できる投資を目指しましょう。