旧耐震のマンションは資産価値がないと言われる事がありますが、購入する事のリスクはあるのでしょうか？
購入する事をためらってしまいがちな旧耐震マンションですが、実際には非常に活発な売買が行われています。
この記事では旧耐震マンションの価値と、購入時のメリットデメリットについて解説します。
研究所長現在安いマンションを探している人は、是非最後までお読みください。
旧耐震のマンションとはどんなマンション？
旧耐震のマンションとは、昭和56年5月31日までに建築確認を取得したマンションの事です。
- 旧耐震と新耐震の大きな違いに、震度6強、７程度の地震に対する基準の有無があります。
- 新耐震では震度6強震度7の地震に対して「倒壊しない」という明確な基準がある一方、旧耐震では何も規定されていません。
つまり、震度6強以上の地震が発生した場合には倒壊のおそれがあるマンションだという事になります。
研究所長このように、旧耐震のマンションは耐震性、耐久性に問題がある場合が多く、昨今の防災意識の高まりから購入のリスクが懸念されるようになっています。
旧耐震のマンションかどうかはどうやって確認できる？
旧耐震かどうかは、築年数を確認するようにしましょう。
昭和56年よりも建築完了日が前であれば旧耐震という事になります。
- 不動産ポータルサイトでも確認できますが、もし検討している物件が昭和56年に建築されている場合は不動産会社から確認をしてもらいましょう。
- 法務局に備え付けられている全部事項証明書や市役所の建築課で確認する事ができます。
旧耐震マンションの資産価値はある？ない？
旧耐震は地震に対して不安があるという内容を前述しましたが、それでは旧耐震マンションの資産価値はあるのでしょうか？
結論から言うと、資産価値はあります。
そもそも資産価値を明確に示す定義はなく、購入金額と売却金額の差額が大きいか小さいかという判断になります。
つまり、新築マンションを高値で購入したとしても、数年後には3割以上価格が下がるのであれば資産価値は高いとは言えない事になります。
また、築古のマンションを購入し殆ど同じ金額で売却できたのであれば、資産価値は高かったという事になります。
研究所長このように、明確な価格が定められる事がない不動産売買においては、旧耐震のマンションだからといって価値がないと決められる事はありません。
旧耐震マンションを購入のメリット
旧耐震のマンションを購入検討する事は、どのようなメリットがあるのでしょうか。
研究所長代表的なメリットは次の3つになります。
購入価格が安い
旧耐震マンションは築40年以上のマンションとなるため、価格は非常に安くなります。
そのため、初期費用を大きく抑える事ができます。
また、マンションの本体価格を抑えリフォームに費用をかける事で理想の間取りや設備を導入する事も可能となります。
このように、初期費用を安くする事を目的として旧耐震のマンションを購入する人は多いです。
資産価値が下がりにくい
建物は新築から1年目が最も価値が下がり、価値の下がり方はその後約30年間で殆ど横這いになります。
つまり、築40年以上経過している旧耐震のマンションは今後、殆ど資産価値が下がらないという事になります。
そのため、旧耐震のマンションを購入し数年後に同額で売却するというケースも多く見受けられます。
研究所長転勤が多い仕事に従事しているといったライフスタイルが変わりやすい人にとっては旧耐震のマンションはオススメです。
投資用として賃貸する事ができる
不動産投資用のマンションを探している人にとって、旧耐震のマンションは狙い目です。
何故なら、初期費用を安く抑え、さらには売却時も価格が下がりにくいからです。
このように、旧耐震のマンションは居住用だけでなく投資用としても活用できる側面を持っています。
旧耐震マンションを購入のデメリット
築年数が40年以上となる旧耐震のマンションには、メリットと同じくデメリットがあります。
研究所長価格が安いからと安易に購入の決断をせず、次のデメリットを把握した上で検討するようにしましょう。
住宅ローンが組めない可能性がある
融資条件で旧耐震のマンションは不可としている金融機関は多いです。
また、受付をしていたとしても非常に金利が高く、ランニングコストが高くなってしまうというケースもあります。
つまり、旧耐震のマンション購入は現金もしくは金利の高いローンを選択する必要があり、注意が必要です。
理想のリフォームができない可能性がある
マンション自体の耐久性が落ちている場合、最新のキッチンやバスルームを導入できないケースがあります。
そのため、どのようなリフォームが可能なのかは事前に把握しておく必要があります。
- システムバスは根本的な仕組みが違っており、導入するためには大がかりな改修工事が必要となる場合もあります。
共有部の管理ができていない
築40年以上のマンションは管理修繕費が安いというメリットがありますが、それは修繕に回す費用が少ないという事になります。
エントランスの電気が消えていたり廊下や階段が汚れていた場合であっても、住民が声を上げない限りは改善される事はありません。
研究所長このように、マンションが本来行うべき清掃作業やメンテナンスを十分に実施できないというデメリットもあります。
賃貸であれば立ち退き依頼が発生する可能性がある
旧耐震のマンションは耐震性に不安があるため、検査によって建て替えが必要と判断される事もあります。
建て替えは管理組合やオーナーが決議する事はできず、住民の8割が合意する事が条件です。
しかし、地震で倒壊するくらいなら建て替えして欲しいという要望も多いです。
また、建て替えには多くの費用が発生するため、それであれば土地として売却するという判断をオーナーが決定する可能性もあります。
その場合は立ち退きし、新たに新しい家を探す必要があります。
このように、旧耐震のマンションは購入だけでなく賃貸であっても大きなトラブルに巻き込まれる事があります。
震災時のリスク
旧耐震のマンションに住む事は、日々地震に対しての不安を感じる事になります。
耐震補強を実施する事で強度を上げる事はできますが、倒壊自体のリスクは変わりません。
研究所長そのため、旧耐震のマンションに住む際には脱出経過の確認や玄関先に防災グッズを置いておくなどの対策をするようにしましょう。
まとめ：物件の資産価値を見極めて購入を検討しよう
旧耐震のマンションは資産価値がないわけではなく、むしろお買い得なマンションであるケースも多いです。
ただし、震度6強以上の地震に対して基準がないという事実は変わらないため、メリットとデメリットのバランスを見定めた上で購入を検討するようにしましょう。
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