築30年一戸建て、リフォーム優先事項はこれ！ボロ戸建てで必ず行うべき修繕

2021年11月1日2022年1月15日

「築30年、親から引き継いだ家はもう築古と呼ばれてしまう領域に入ってしまったけど、見た目はそこまで痛んでないしリフォームって必要なのかな。」

一戸建ては見える部分ではそこまで劣化していなくても、周期的に修繕しないといけません。放置していると劣化が早まり、建物としての寿命を短くする原因になります。
最悪、リフォームを後回しにしたことによって建物を取り壊さなければいけなくなります。

そしてそういった本当に必要なリフォームは、建物の築年数によっても変わっていくため判断しかねると思います。

今回の記事では、築３０年のボロ戸建てのリフォームに際して、必ずやるべきリフォームをご紹介していきます。

築３０年はリフォームを考えなければいけない時期

築30年の建物は近年建てられた建物と比べると、住宅としての性能がかなり落ちている可能性が高いです。というのも、2,000年よりも前に建てられた家は、品確法、および住宅性能表示制度が制定される前のものに当てはまります。

品確法とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のことで、新築住宅の構造上必要な部分や雨漏りなどの瑕疵を10年間補償することを義務づけられました。

また、住宅性能表示制度は任意の制度のため、創設された当初は制度を利用して表示する建物は多くありませんでした。

けれども、大手ハウスメーカーや一部の工務店が取り組み始めたため、それにつられるかたちで住宅業界全体の性能が大きく向上していきました。

他にも、建築基準法の改正もあり、1981年に制定されたいわゆる新耐震基準を強化するかたちで更に細かい基準が追加されました。

そういった経緯もあり、近年に建てられた家と比べると築30年の家というのはどうしても性能が落ちており、細かい部分での劣化が多かったりします。
そして特に修繕の必要な部分の周期というのは、20～30年に一度訪れます。
きちんと処置を施しておきましょう。

築３０年の一戸建てリフォームの優先事項はこれ

まず、必ずやらなければならないリフォームについて、根拠をお話します。
家の寿命というのは、基本的に構造体といわれる柱や梁などが十分な強度を保っているかどうかで大きく変わります。

木造というと、耐用年数が短いので、実際の寿命も短いと思われる方も多いでしょうが、実際は間違いです。
柱や梁に使われている木材の寿命は数百年の間、伐採時の強度を保つと言われるくらい非常に頑丈です。

研究所長

日本の有名な寺院が良い例です。

では、どうしてそんなに耐久性があるものなのに、朽ちるのが早いイメージがあるかというと、木材が持つ弱点にめっぽう弱いからです。
その弱点はなにかというと、雨漏りとシロアリです。

ひとたび雨漏りが発生してしまうと、外壁と内壁によって閉じ込められた水分によって木材が腐ります。そしてその腐った木材はシロアリの大好物で、シロアリ被害も拡大してしまう、というのが寿命を急速に寿命を縮めるカラクリです。

よって、構造体である柱や梁を雨から守る屋根や外壁といった外装が機能しなくなると、木造住宅である一戸建てにとっては致命傷となり得るのです。
人間で例えると、骨粗しょう症にかかり、些細なことで骨が折れてしまう身体に住宅はなってしまう、ということです。

また、家というのは建っていればいいのではなく、水道などのインフラも定期的にメンテナンス行う必要もあります。どんなに頑丈に建っていようと、中の設備が使えないのであれば廃墟同然です。

何となく、水に関わる部分はリフォームして直しておかないとダメなんだ！というのがわかりましたでしょうか。
それでは、各箇所ご紹介していきます。

屋根

雨から家を守る最も主要な部分は屋根です。
建物を外から見れば一目瞭然だとは思いますが、家を構成する部品の中では最も過酷な環境に置かれています。

雨に加えて紫外線にもさらされますし、真夏の直射日光によって屋根の表面温度は６０℃以上になります。

そんな過酷な環境に耐えるための屋根のリフォーム費用は、使われている屋根材にもよりますが、大体120～140万円くらいが相場になります。

ちなみに屋根材にはどんな種類があるかというと、
和瓦、スレート、金属とあります。
それぞれ特性があり、メンテナンスコストにも差があります。

	和瓦	スレート	金属屋根
リフォーム費用	葺き直し予算８０万円～葺き替え予算１４０万円～	予算１２０万円～	予算６０万円～

種類別屋根リフォーム費用一覧

ご自身の家の屋根材が何を使われているか確認して、どれくらいの予算が必要か確認しておきましょう。
屋根、リフォームの種類について下記の記事で紹介しているので、気になる方は合わせてチェックしてみてください。

外装

外壁も雨の侵入を防ぐ、重要な部分です。
種類としてはモルタルとサイディングがあり、こちらもそれぞれ特性あり、メンテナンス、リフォーム費用は変わってきます。
モルタルに関しては、耐久性が高いため、メンテナンスが行き届いていれば基本的にリフォームはいりません。
ただ、「軒ゼロ」と言われるような、雨が外壁にかかりやすい構造の一戸建ての場合、サイディングへの張替えがおすすめです。

	モルタル	サイディング
リフォーム費用	予算１８０万円～	予算２００万円～

種類別外装リフォーム費用一覧

水回り

築３０年になると、インフラ関係にもガタが来はじめます。
特に水回りとなるキッチンと浴室の設備の老朽化が目立ちますが、目立ちにくく、かつ一番リフォームを急いだほうがいいのは水道管です。

昔の水道管は鋼管と言って、鉄の管を使用していたため、放っておくと管の中が錆び、水漏れ事故に繋がる危険性があります。
一般的には「硬質塩化ビニルライティング鋼管」と言われる、管が錆びないようにするビニルの膜を張ったものが使用されていますが、こちらの耐用年数は40年です。
ただ、実際には消耗が激しく、３０年程度で腐食、水漏れがおこることも多いので、築３０年を超えたら早いうちに取り替えるのが賢明です。

水道管の交換は３０万円が相場です。

ちなみに配管の交換は基本的に床下に潜って作業を行いますが、浴室の下は潜れない場合があります。ですので、浴室のリフォーム時に一緒に交換するようにしましょう。
詳しくはこちらの記事で紹介しています。

正しいリフォームで安全で暮らしやすい住まいにしましょう

リフォームというと、普段自分たちが目にする部分のみ注目しがちですが、表面的なところだけを修復していると、気づかぬところで取り返しのつかないダメージを負い、取り壊しをしなければいけない自体になりかねません。

ですので、後々余分な費用が掛からないようにするためにも、また安心して生活できるようにするためにも、今回ご紹介したリフォーム箇所は是非抑えていただければ幸いです。