本記事では、大家さんと管理会社間で起こるトラブルについてご紹介します。
日々の仕事が忙しく、管理会社への委託を検討している大家さんや、大家になろうとしている方に向けた記事となっています。
研究所長管理会社とのトラブルってあるのかな？
トラブルを回避するためにどんな対応や予防をすればいいのか？
と悩む方は、本記事を参考にしてください。
- 大家と管理会社間でのトラブル
- 対応策および予防策
- 管理委託の注意点
需要と供給の中には、少なからずトラブルが潜んでおり、それは、大家と管理会社間でも同様です。
そのトラブルを少しでも回避できるように、本記事を執筆いたしました。
本記事を参考にして、管理会社と友好的な大家業を営んでいきましょう。
大家と管理会社間トラブル
早速、大家と管理会社間で起こるトラブルをご紹介していきます。
管理会社へ委託した際、必ずではありませんが、このようなトラブルが起きる可能性があるということを認識していただけたら幸いです。
経験にもとづいたことも含めていますので、ぜひ参考にしてください。
報告・連絡・相談について
大家と管理会社間で最も起こるトラブルが、報告・連絡・相談です。
大家が管理会社へ補修の依頼などのお願いごとをしているのに、その報告が無かったり、入居者からのお願いごとを家主に相談・連絡することなく決めたりすることがあります。
長年の付き合いによるお互いの信頼や、事前に決めたことによるものなのであれば問題無いと思いますが、管理会社へ委託したばかりの時にこれらをやられるとトラブルの原因になってしまいます。
家賃の未送金について
家賃未送金について、あまり実例がありませんが、可能性ゼロというわけではありません。
ですが、契約内容に記載のある送金日に、大家への家賃送金が遅れることがあります。
あってはいけないのですが、不動産屋が多忙すぎて、ごくまれに遅れる場合があるのです。
大手の不動産屋は、自動送金などで上記のようなことはないのですが、古い不動産屋や出来たばかりの不動産屋は、手動でネット銀行や銀行に出向いて振込をしているので家賃送金の遅延が発生し、トラブル発展となります。
滞納家賃の未回収について
大家の中には、多々ある管理内容の中で滞納家賃の回収のために委託をする大家もいます。
入居者の中で、なかなか家賃は払ってくれず、管理を委託するから家賃を回収してくれとのことです。
正直なところ、家賃の回収は、100％の額にこだわらなければ方法はあります。
その方法は、家賃回収業者に委託することです。
ですが、報酬を回収家賃の30～40％ほど支払わないといけないことが大きなデメリットです。
100％の額を回収するために管理会社へ委託したつもりが全く回収出来ないことにより、月日が経過し、我慢が出来ず、トラブル発展となるのです。
対応の遅延
報告・連絡・相談にもあるように、大家から管理会社へお願いごとをする時があります。
その際、依頼されたお願いごとの対応遅延もしくは対応していないということでトラブルに発展します。
入居者募集について
管理会社は、入居者の対応だけではなく、大家代行として、入居者の募集をします。
このトラブルは、入居者を募集していないというトラブルではありません。
入居者募集の内容が、大家さんの考える募集内容と相違があることでのトラブルとなります。
よく聞くのが、以前募集したキャンペーンなどの内容で入居した入居者が退去しました。
新しく募集をかけようとしたところ、以前のキャンペーンのまま募集し、入居が決定。
任せっきりだった大家は、はじめて家賃が振り込まれた時に気付いて、トラブル発生といった内容です。
入居者トラブル
入居者の中には、騒音やゴミ出しで他の入居者に迷惑をかけてしまう者もいます。
大家さんもこのような入居者に注意、もしくは退去してもらいたいと思っていても、直接言ったら大家側が被害にあってしまう場合も0ではありません。
その場合、委託した管理会社が対応に動くのですが、なかなか改善されず、結果大家とのトラブルに発展するケースもあります。
退去時トラブル
退去時トラブルについては、いろいろな内容のトラブルがありますが、その中でも多いのが、敷金精算トラブル、退去通知トラブルです。
敷金精算については、国交省のガイドラインによリ大家の負担が多くなっていることや、退去通知トラブルについて、月末までの退去報告を翌月初にしてしまい、違約金発生のトラブルへと発展します。
トラブルの対応策および予防策
ここからは、前述でご紹介したトラブルの対応策および予防策をご紹介します。
ご紹介することを意識して実践していけば、トラブルになる可能性が低くなりますので、ぜひ参考にしてください。
報告・連絡・相談の予防策
管理会社へのお願いごとをしたら、最終期日をもうけるようにしましょう。
「お願いね～！」で終わらせてしまうと、いつまでたっても連絡が来ない可能性があります。
必ず「この内容をお願いしたいのだけど、いつまでに出来そう？」と内容と期日をもうけることをおすすめします。
相談についても、「何かあったらすぐに相談してね」など相談しやすい環境を作っておくととてもラクになってきます。
家賃の未送金の対応策
家賃未送金の対応策は、当日に通帳を確認すること、そして送金されていなければ、すぐに連絡をすること。
これを繰り返すほかありません。
1回でも未送金を指摘しないでいると、「この大家は家賃が遅れても大丈夫！」と認識され、未送金の回数が増えてきます。
なにごとも最初が肝心です。
滞納家賃の未回収の対応策および予防策
家賃滞納の回収について、管理会社に任せた場合は任せるしか方法はありません。
言い方はきついですが、家賃保証会社への加入および連帯保証人を用意していない契約をしてしまったことを悔みましょう。
よって、今後家賃滞納者を発生させないためにも家賃保証会社への加入および連帯保証人の用意をしてもらうようにお願いしておきましょう。
対応の遅延の対応策
対応遅延の場合は、定期的に確認するほかありません。
報告・連絡・相談の予防策でも記載していますが、期日をもうけていた日までに連絡がなければ、翌日に確認電話といったことを繰り返すしかありません。
そうすることで管理会社の脳裏には「期日までにしないと連絡が来る」という焦りに似た感情がうまれ、しっかり対応してくれるようになります。
入居者募集の予防策
入居者募集の予防策は、大家側から先手で動きましょう。
退去通知の連絡が来た際に、条件面の確認をして新たな募集をしてもらいます。
確認をすることで募集条件の相違は、問題無くなくなりますのでご安心ください。
入居者トラブルの予防策および対応策
100％はむずかしいことですが、まずは、入居審査段階で入居者の内容を確認しましょう。
性別、年齢、仕事の有無、ネットで調べて入居者の名前が犯罪などの内容に出てこないか確認です。
上記のことを確認するだけでも今後の入居については変わってきます。
対応策については、管理会社に定期的に見回りをお願いし、貼り紙などの対応をしてもらうことをおすすめします。
退去時トラブルについての予防策
国交省のガイドラインにより敷金精算が厳しくなっている中、どのように敷金精算をするのか。
方法は、2つあります。
特約事項に一筆明記してもらう
1つめは、特約事項に「退去時に入居者が○○（補修内容）を修繕し、退去することが入室条件とする」という文言を明記してもらいましょう。
上記の内容を明記することで、何も記載していない時より戦うことができます。
募集プランを用意する
2つめは、募集プランを2つ用意すること。
敷金を預かる場合は、下記の文言を必ず明記してもらい、その上げた家賃を敷金代わりに貯めていくという方法です。
敷金を預からない場合は、家賃を2,000～3,000円ほど上げます。
退去通知については、不動産屋から逐一連絡が入るとは思いますが、月末に大家側からも確認連絡を取るようにしましょう。
管理委託の注意点
管理委託の注意点は、なによりも契約の内容です。
管理会社側に有利な条件になっていないか、管理料はいくらなのか、家賃はいつまでに、どのように支払ってくれるかといった内容をしっかり確認することです。
不動産屋が契約書を持参してきても、1～2日ほど時間をもらって契約書を確認することもおすすめです。
研究所長不動産屋が契約書を持参してきても、1～2日ほど時間をもらって契約書を確認することもおすすめです。
管理会社に委託を検討している大家さんへ
管理委託とは、あくまで大家の代わりに、不動産屋が物件の管理をするということですあり、好き勝手にするというわけではありません。
多忙の大家に代わりに物件を管理する、その代わりに月々管理料をいただくといった契約です。
入居募集や入居者対応、補修についても大家さんの指示に従って対応することになるので、ご安心ください。
管理会社選びは、大変です。
大手だから安心と思いきや、管理料が高額だったり、出来たばかりの不動産屋だと管理料が安い代わりに動きが遅かったりという可能性があります。
委託する前に、口コミや評判の確認や知り合いの大家さんがいれば相談することをおすすめします。
大家と管理会社間のトラブル まとめ
以上、本記事では、大家と管理会社間でのトラブルをご紹介しました。
需要と供給の中でトラブルは潜んでいますが、少しでもトラブルの可能性を減らしたいのは事実です。
- 管理会社とのトラブルってあるのかな？
- トラブルを回避するためにどんな対応や予防をすればいいのか？
と悩む方に対して、本記事の大家と管理会社間でのトラブル回避の参考になれば幸いです。
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