オーナーチェンジ物件は危険なの?不動産のプロが分かりやすく解説!

オーナーチェンジ物件の購入はリスクが高いといわれており、ベテランの投資家でも慎重になることがあります。

しかし、リスクが高いといわれる理由はなんでしょうか。
実際にはオーナーチェンジ物件は多く売り出されており、日常的に売買されています。

つまり、正しくリスクとメリットを把握しさえすればオーナーチェンジ物件は買っても失敗しない物件ということがいえます。

この記事ではオーナーチェンジ物件の特徴と危険といわれる理由、購入時のチェックポイントについて解説します。

現在オーナーチェンジ物件を検討している人は、是非最後までお読みください。

目次

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件
オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは現在所有している物件を賃貸に貸し出しており、その権利も含めて売却する物件のことです。

つまり、不動産の所有権を売買するものの実際には既に賃貸人が住んでおり、購入した不動産に住むことはできません。

その代わり売主が毎月得ていた賃料を得る権利も継承することになります。

研究所長

このように、居住用財産として購入するのではなく、あくまで投資物件として扱われるのがオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件が危険といわれる理由

オーナーチェンジ物件が危険といわれる理由

投資用物件は誰かに貸すことで収益を生み出す物件のことなので、オーナーチェンジ物件も投資用物件となります。

つまり、中古戸建てを購入しリフォーム後に賃貸募集するのと同じ目的での売買ということになります。

そして、中古戸建てを投資目的で売買することに対し、何か危険が潜んでいるということはありません。
それにもかかわらず、オーナーチェンジ物件だけが危険といわれる理由とはどのような理由でしょうか。

ここでは代表的なリスクを3つ、解説します。

代表的なリスク3選
  1. 空室となってしまう可能性がある
  2. 入居者を選べない
  3. 部屋の状況を確認できない

①空室となってしまう可能性がある

これはどの投資用物件にも共通しますが、永続的に家賃を得ることができるわけではありません。

管理会社が一括で借り上げ、家賃の8割を保証するサブリース契約という契約形態もありますが、契約形態の見直しにより保証割合が減るケースもあります。

そのため、オーナーチェンジ物件を購入した状況と同じ利回りや収益を得ることができない可能性はあります。

②入居者を選べない

オーナーチェンジ物件のメリットとして借り手を探す必要がないという点がありますが、実は入居者を選べるという点は投資用物件としては重要なポイントとなります。

なぜなら、入居者によって部屋の扱われ方が変わり修繕費用が変わるからです。

また、家賃を滞納しそうな人や犯罪の温床として使用される可能性を避けて契約できるという点も、大きなメリットだといえるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件は既に入居者が決まっており、契約満了まで居住することを拒否することができません。

そのため、所有権移転後に思ったよりも収益が安定しないというリスクを抱えることになります。

③部屋の状況を確認できない

例えば中古戸建てや中古マンションに住んだ状態で売却する際、買主の内覧に応じることは一般的です。
その際には時間を作って買主を迎え入れ、家具の裏側や押入れといった普段見せない部分も見せることが多いです。

一方、オーナーチェンジ物件に住んでる賃貸人にとっては物件の所有者が変わることに大きな影響はありません。

そのため、買主のためにわざわざ時間を作ったり家屋内を見せるメリットもなく、協力してくれないこともあるでしょう。

このように情報が不足した状態でオーナーチェンジ物件は購入の判断をする必要があるため、購入後に予想外の出費が発生することもあります。

オーナーチェンジ物件を購入する際のポイント

ポイント

オーナーチェンジ物件には様々なリスクがあることを前述しましたが、あらかじめリスクとなりそうな部分を確認しておくことで回避できることも多いです。

そのため、オーナーチェンジ物件を検討する際には次に挙げるチェックポイントを確認し、失敗のない不動産購入としましょう。

ポイント一覧
  • 賃貸契約の更新を確認する
  • 大規模修繕工事の時期を確認する
  • 売る理由をしっかり確認する

賃貸契約の更新を確認する

賃貸契約が満了寸前であれば、購入後すぐに空室となる可能性もあります。
その場合は賃貸募集をする必要があり、予想外の費用が発生します。

このようなことがないよう賃貸契約の内容から契約期間を確認し、回収が確定している家賃をあらかじめ把握しておくことが重要です。

また、退去時の修繕負担割合や家賃滞納時の取り扱いなども重要なポイントです。

このように、トラブルが続発しそうなオーナーチェンジ物件かどうかは、契約内容を見ることである程度選別することができるため、しっかり確認しましょう。

大規模修繕工事の時期を確認する

大規模修繕工事が実施されるタイミングで、特別修繕費が徴収されるケースがあります。
一方、大規模修繕工事後の契約更新で、修繕費増加の負担分として賃上げを要求できることもあります。

このように、大規模修繕工事は良くも悪くもオーナーチェンジ物件の運用に大きな影響を与えることになります。

そのため、まずは大規模修繕工事がいつ頃に実施されるのかという点と、特別修繕費の徴収があるのかどうかという点をしっかりと確認しましょう。

売る理由をしっかり確認する

オーナーチェンジ物件は売却理由の確認が非常に重要です。

なぜなら高い利回りを維持できている物件を売却することは考えにくく、既にトラブルが起きているから売却しようとしている可能性があるからです。

オーナーチェンジ物件を売却する際のネガティブな理由には、下記に挙げるような内容があります。

  • 利回りは良いが賃貸人がよく家賃を滞納するから売却する
  • 大規模修繕工事が近いから売却する
  • 契約満了が近く、契約更新しない旨を賃貸人から聞いているから売却する
  • 収益悪化の可能性があるから売却する

そしてこのような理由で売却される物件は、そのリスクを次のオーナーが抱えることになるため注意が必要でしょう。

オーナーチェンジ物件の購入が危険だといわれる理由としても、こういった理由で売却するケースがあるからだといわれています。

研究所長

そのため、必ず不動産会社経由で売却理由を細かく確認し、納得のいかない部分が最後まで解消しないのであれば購入を見送りましょう。

オーナーチェンジ物件は特徴をしっかり理解してから購入検討をしよう

オーナーチェンジ物件はオーナーが売却する理由があるため公開されており、その理由はしっかりと確認しておくことが重要です。

そうすることで購入後のトラブルをある程度未然に防ぐことができます。

また、契約期間や大規模修繕工事のタイミングなど、購入する前にチェックするポイントは多いです。

漏れなくチェックしリスクのないオーナーチェンジ物件の購入とするためにも、この記事に記載されているポイントは必ずチェックしておきましょう。

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