オーナーチェンジ物件とは?メリットとデメリットを解説

研究所長

オーナーチェンジ物件は初めて不動産投資をする物件に向いているといわれていますが、どのような理由からでしょうか。

当然「投資」であることには変わりないためリスクはあるものの、オーナーチェンジ物件は他の不動産投資よりも扱いやすく工数がかからないという特徴があります。

そのため多くの不動産投資家はオーナーチェンジ物件からスタートし、積んでいます。

この記事でわかること
  • オーナーチェンジ物件で投資をするメリット
  • オーナーチェンジ物件で投資をするデメリット
  • オーナーチェンジ物件を扱う際の注意点

そこで、これから不動産投資をスタートされる方向けに、オーナーチェンジ物件のメリットとデメリットについて解説します。

目次

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件と使用者

オーナーチェンジ物件とは、使用者がいる状態のまま売却される物件のことです。
使用者とは駐車場用地の駐車場利用者や、マンションや戸建てを借りて住んでいる人のことです。

研究所長

つまり、オーナーチェンジ物件の売買は物件の所有権になりますが、同時に賃借権も承継することになります。

そのため、オーナーチェンジ物件は自らが住むために購入するのではなく、賃料を得るための権利を得るために購入する売買ということになります。

オーナーチェンジ物件と通常の売買も同じ不動産ポータルサイトに掲載されているため、混同しないよう注意しましょう。

オーナーチェンジ物件で投資をするメリット

この章ではオーナーチェンジ物件で投資をするメリットについて解説します。

不動産投資には様々な種類がありますが、これからスタートする投資家に向いているのがオーナーチェンジ物件だといえます。

この章のポイント
  • 物件購入したタイミングで既に収益ベースがある
  • 過去の収益状況を参考にして計画を立てることができる
  • 通常の居住用物件よりも価格交渉がしやすい

そのため、オーナーチェンジ物件の購入を検討する際にはまず次に挙げるメリットを確認しましょう。

収益が確定している

不動産投資で重要なポイントに「確実に収益を得るベースを作る」という点があります。

たとえば土地の収益であれば事業用地や駐車場用地として貸し出し、マンションや戸建てであれば借家として貸すことで収益を得ることができます。

しかし、不動産投資においても難しい点に「借り手」を探し定着させることがあります。

借り手が常にいる状態でなければ家賃収入は安定せず、すぐに借り手が変わる状況は入退去時の費用や工数がかかることになります。

つまり、安定した収益を得るためには「継続して利用する借り手」が必須ということになり、オーナーチェンジ物件は購入時点で既に収益ベースがあります。

このような理由からオーナーチェンジ物件は不動産投資初心者に優しく、低リスクの投資と呼ばれています。

過去の収益状況を確認できる

オーナーチェンジ物件の所有者は家賃収入を得るための管理を行っており、購入時にはそれらの情報も一緒に継承することができます。

そこで得ることができる情報によって収益状況を確認することができ、収益計画を立てる際の大きなポイントになります。

また、購入するオーナーチェンジ物件に関する情報だけでなく長年経験して得られる投資のノウハウも得られる可能性があります。

つまり、オーナーチェンジ物件で投資をすることで収益の作り方やポイントを一気に学ぶことができるということになります。

このような点はオーナーチェンジ物件購入の大きなメリットだといえるでしょう。

価格交渉がしやすい

オーナーチェンジ物件を購入する場合と通常のマンションや戸建てを購入し賃貸出しするのでは、オーナーチェンジ物件の方が価格交渉が通りやすい傾向があります。

その大きな理由として、オーナーチェンジ物件はそもそも居住用ではなく投資用物件のため反響数が少ないという点があります。

そのため、少ない売却チャンスを逃さないためにも多少の価格交渉は通る可能性が高いといえます。

また、オーナーチェンジ物件のオーナーも初期投資を抑える重要性を知っているため、価格交渉に理解があることが多いです。

このように、居住用物件よりもオーナーチェンジ物件は価格交渉しやすいというメリットがあります。

オーナーチェンジ物件で投資をするデメリット

研究所長

オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者に優しいとはいうものの、デメリットがないわけではありません。

そのため、前述したメリットとこの章で解説するデメリットを比較し、納得した上で選択する必要があります。

この賞のポイント
  • 家屋内を細かくチェックすることができない
  • 賃上げが難しい
  • 通常の居住用不動産として売却することが難しく、自己利用もできない

内覧が難しく、細かいチェックができない

オーナーチェンジ物件がマンションもしくは戸建てである場合は物件に借主が住んでいるため、内覧し細かくチェックすることが難しいというデメリットがあります。

そのため、購入後に設備や家屋内に不具合があっても対応できないこともあります。

また、オーナーチェンジ物件は契約不適合責任免責で売買されることがあります。

契約不適合責任

「契約不適合責任」とは雨漏りや白蟻、重要な木部の腐食といったトラブルに対し定められた期間内の発見であれば売主責任で対応するといった責任のことです。

つまり、契約不適合責任が面積ということは所有権移転後の費用負担は全て買主となるため、現地確認ができないというデメリットは将来の大きなリスクになるでしょう。

家賃を最適化しにくい

オーナーチェンジ物件のメリットに既に使用者がいることで収益が確定する点を挙げましたが、あらかじめ賃料も確定してしまっていることになります。

そのため、物件購入後に管理状況や経済状況が変化し賃料を上げる必要性が出てきても簡単に賃上げできないことになります。

また、無理な賃上げは法律の制限を受けることになり、常に最適な賃料を得ることが難しくなります。

このような場合は利用者と話し合いを重ねて説得するしかないですが、賃貸借契約に賃上げ禁止の特約があればこの内容を承継することなるため、家賃改定をする場合はまず契約書を確認しましょう。

通常の居宅としての売却がほぼ不可能

オーナーチェンジ物件は所有権を売買するものの、実際は所有権と「賃借権」の売買になります。

つまり、賃料収入を止め居住用物件として売却し売却益だけを得ることは非常に難しく自分で利用することもままなりません。

このように、通常の不動産購入よりも利用に大きな制限がかかることがデメリットといえます。

オーナーチェンジ物件のメリットデメリットを理解して、投資を有利に!

研究所長

オーナーチェンジ物件は不動産投資の中ではリスクが低く、取り扱いしやすい物件だといえます。

その一方でデメリットも多く、しっかりとリスクとメリットのバランスを検証することが重要です。

この記事で記載したオーナーチェンジ物件のメリットデメリットを参考に、失敗のない不動産投資をしましょう。

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