オーナーチェンジ物件の購入後に後悔しない重要ポイント3選!

研究所長

オーナーチェンジ物件は不動産投資の中ではリスクが低いといわれていますが、それでも失敗するケースは多いです。

また、オーナーチェンジ物件は思い通りの収益を得ることができなかったとしても、すぐに処分できないという特徴もあります。

そのため、購入前にはできる限りのリスクを検証する必要があります。

この記事でわかること
  • オーナーチェンジ物件購入によって得ることができる「権利」と負うべき「義務」
  • オーナーチェンジ物件購入後に後悔しない重要ポイント

この記事ではオーナーチェンジ物件を検討する人の向けに、後悔しない重要ポイントを解説します。
現在オーナーチェンジ物件の購入を検討している人は、是非最後までお読みください。

目次

オーナーチェンジ物件はどんな人が購入する?

オーナーチェンジ物件は投資家が購入します。

通常の不動産とは違い賃料収入を目的として購入するため、買い手として注意するポイントは居住用物件を探す場合と異なります。

また、そもそもオーナーチェンジ物件は居住用物件ほど公開されていないため、比較検討が難しいとされています。

つまり、オーナーチェンジ物件を購入する人は購入後に公開しないためにも物件情報も探すポイントもより深く理解する必要があります。

オーナーチェンジ物件を購入することで継承するポイント

この章のポイント
  • オーナーチェンジ物件購入後の権利には「家賃徴収」と「建物返還請求」がある
  • オーナーチェンジ物件購入後の義務には「使用者付与」「修繕」「敷金返還」がある
研究所長

オーナーチェンジ物件を購入すると全オーナーから継承する事項があり、権利として得る項目もあれば義務として負う責任もあります。

そのため、オーナーチェンジ物件を購入する際には「権利」と「義務」のバランスを検討し、納得した上で進める必要があるでしょう。

この章ではオーナーチェンジ物件購入による「権利」と「義務」の詳細について解説します。

継承する権利

継承する権利はオーナーチェンジ物件を購入するメリットである賃料を得る権利と、退去時には物件の使用権が抹消されオーナーに建物を明け渡す建物返還請求権があります。

賃料徴収の権利

所有している物件を賃貸にだし、賃借人から賃料を得ることはオーナーチェンジ物件所有者の特権といえるでしょう。

また、家賃収入が年間20万円を超える場合は不動産所得として確定申告が必要となりますが、損益通算や繰越控除といった税金対策が使えます。

なによりも物件を管理し賃料を得ることで不動産管理の仕組みを学ぶことができ、大きな経験になります。

建物返還請求の権利

オーナーチェンジ物件を管理する目的でもある賃料徴収の権利は、オーナーが物件を自由に使用できない代わりに得ることができる権利です。

つまり、借り手が賃貸をやめ退去した場合には賃料徴収ができなくなりますが、建物が返還され自由に使用することができるようになります。

このように、オーナーチェンジ物件には賃料収入を得る権利に加え建物返還が担保されているというメリットがあります。

継承する義務

権利と同時に負う義務には、次のような種類があります。

普段は影響がない義務が多いですが、突発的に対応しなければならないケースもあります。

そのため、あらかじめ次に挙げるポイントを確認しておき、いざという時に慌てないようにしましょう。

使用権付与の義務

使用権とは不動産を使用する権利のことで「所有する権利とは別になります。

不動産は本来、所有者が所有権と使用権を保有していますがオーナーチェンジ物件の使用権は賃借人になります。

そのため、所有者だからといって貸している物件を自由に使うことができず使用者である賃借人の許可が必要です。

修繕の義務

マンションや戸建てでは住宅設備、駐車場であればコインパーキング設備などが破損した場合、賃借人の重過失がなければオーナーが修繕しなければなりません。

場合によっては賃料収入を大きく上回る負担になる可能性もあるため、注意が必要です。

敷金返還の義務

敷金は入居時に賃借人から支払われる預り金のことで、退去時に原状復旧費用に該当しない場合は返還しなければなりません。

賃貸では敷金の取り扱いに関するトラブルが非常に多いです。

そのため、家賃収入とは別口座でしっかり保管しあくまで「預っている費用」という位置づけにしておきましょう。

オーナーチェンジ物件購入後に後悔しないための注意点3選!

この章のポイント
  • 物件購入前には必ず物件を内覧する
  • 不明な部分があれば価格交渉でリスク回避する
  • 売却する理由は非常に重要。必ずヒアリングし売却理由を確認する

この章ではオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点について解説します。

購入後にこんな筈じゃなかったと後悔しないためにも、必ず次に挙げるポイントを確認しましょう。

必ず内覧し細部をチェックする

オーナーチェンジ物件のオーナーには修繕の義務がありますが、どのタイミングで設備が壊れるのかは分かりません。
そのため、購入検討時には必ず内覧をし設備や家屋の状態をチェックしましょう。

特に給湯器やキッチンなどの水回りは実際に使用し確認することをおすすめします。

オーナーチェンジ物件に限らず、不動産の売買契約時には「付帯設備」という表を売主から提出されます。
この表には各設備の破損や故障の有無が記載されていますが、あくまでも売主が現認している部分に限ります。

つまり、正確に設備の状況を把握するためには居住者へのヒアリングと設備の動作チェックが必須ということになります。

購入後に設備が破損し、修繕費を支払う失敗をしないよう必ず設備はチェックしましょう。

リスクは価格交渉で対応する

物件を内覧できたとしても全てを把握し対策できるわけではありません。
どうしても不明な部分や入居者が内覧を拒むこともあります。

そのため、修繕費やリセールできないといったリスクは購入時の価格交渉で対応しましょう。

その際にはしっかりと理由を明確にし、「この部分が不明瞭だからこの価格でお願いしたい」というように伝えましょう。

オーナーチェンジ物件の売主もまた投資家のため、適切な理由であれば合意してくれる可能性があります。

売却の理由は必ず確認する

オーナーチェンジ物件は不動産投資の中でも低リスクといわれているため、売却をする理由がネガティブでないかを確認しておく必要があります。

「計画的売却」などのポジティブな理由であれば問題ありませんが、「収益が悪化した」「賃借人とトラブルになっている」といった理由であれば要注意です。

また、ネガティブな理由で売却する場合は相場よりも安くなっていることが多く、お買い得な物件に見えてしまいます。
そのため、オーナーチェンジ物件の購入は物件価格やレントロールだけでなく、売却理由もしっかり確認しましょう。

オーナーチェンジ物件で後悔しないためにも事前準備は怠らずに!

オーナーチェンジ物件を購入する際には、購入によって得られる権利と負う義務があります。

そして、義務の1つにある「修繕」については多額の修繕費が必要となるケースがあるため、事前に物件を安く買う交渉や物件内覧を行い対策する必要があるでしょう。

研究所長

オーナーチェンジ物件を購入し後悔しないためにも、この記事で解説した3つのポイントを押さえ購入前に事前準備をしておくことをおすすめします。

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