オーナーチェンジ物件は不動産ポータルサイトでも見かけることができる、一般的な売却物件です。
しかし、通常の不動産とは違い住むことはできず、賃料収入を目的とした不動産となります。
研究所長つまり、オーナーチェンジ物件とは居住用物件ではなく投資用物件ということになります。
- オーナーチェンジ物件を購入する理由とメリット
- オーナーチェンジ物件を売却する理由とその対応策
このように投資家にニーズがあるオーナーチェンジ物件ですが、どのような人が購入するのでしょうか。
この記事ではオーナーチェンジ物件を購入する理由、メリットについて解説します。
オーナーチェンジ物件を購入する理由とは
オーナーチェンジ物件を購入する理由やメリットの代表例は、家賃収入を得ることができるという点でしょう。
また、不動産投資としてのハードルも低く入居者を探す手間が省けるという点や金融機関の審査基準が緩いという特徴もあります。
研究所長このことから、不動産投資をこれからスタートしたい人にはオーナーチェンジ物件がおすすめです。
これ以外の理由として、確定申告することで損益通算できる点や投資することで様々なノウハウや知識を得ることができる点があります。
オーナーチェンジ購入時には売却理由が重要！
オーナーチェンジ物件を購入する理由とメリットについて前述しましたが、この章ではオーナーチェンジ物件の売却理由が重要という点について解説します。
なぜならオーナーチェンジ物件を購入するための理由やメリットと売却する理由は密接に繋がっており、売却理由によってはイメージ通りの資産運用とならない可能性があるからです。
- 売却理由によって対応策が異なる
そこで、この章ではオーナーチェンジ物件の代表的な売却理由とそれぞれの対応方法について解説します。
計画的な資産売却の場合
オーナーが計画的に資産売却をする場合はリスクが少なく、物件の収益も良好であるケースも多いです。
そもそもオーナーチェンジ物件の収益モデルは「家賃収入」だけで構成されておらず、「家賃収入＋売却益」によって目標額を達成できるよう計画されています。
つまり、オーナーチェンジ物件は購入した時点から既に売却するタイミングが想定されていることになります。
そのため、計画的な資産売却であればオーナーにとってはトラブルなく売却していることになるでしょう。
おすすめ対策方法
売却理由が資産売却であれば特に問題はなく、購入検討してみましょう。
物件の状況とレントロールを確認し気になる点がなければ「収益を安定的に得る」という目的は達成できる可能性が高いです。
また、オーナーが投資家としての経験が豊富であればオーナーチェンジ物件購入時のポイントを教えてもらえる機会にもなります。
そのため、気になる点は内覧時や契約時に質問できるようあらかじめまとめておきましょう。
相続取得による売却の場合
計画的にオーナーチェンジ物件を管理していたものの、管理している人が亡くなり相続人が管理するケースもあります。
しかし、相続人がうまくオーナーチェンジ物件を管理できないことも多く、その場合は売却されることになるでしょう。
この場合は計画的な売却ではなく、オーナー自体も状況を把握していないケースがあります。
そのため、販売されている物件の中には価格設定や売却条件がちぐはぐになっていることもあり、ポータルサイトで極端に価格が高かったり安かったりする物件があれば相続取得による売却の可能性が高いといえます。
おすすめ対策方法
この場合は収益が良くても悪くても売却されるため、稀に高収益で安価なオーナーチェンジ物件として公開されることがあります。
そのため、このような物件を見つけた場合はすぐに検討することをおすすめします。
ただし、オーナーが投資に関して詳しくない場合はトラブル発生時に共倒れする可能性があります。
このような事態にならないよう、事前にチェックできる部分をしっかり確認しどうしても不明な部分が残る場合は価格交渉することでリスク回避しましょう。
オーナーとしても投資の知識に長けていないこともあるため、価格交渉の理由をしっかり説明することで合意してくれる可能性もあります。
急遽資金が必要となった場合
不動産投資は一度安定した状態が永続するわけではなく、様々な原因で資金が必要となることもあります。
具体的な背景には「家計が苦しくなった」というネガティブな事情から「他の投資用物件を買うための現金化」というポジティブ等がありますが、オーナーチェンジ物件の収益自体に影響する理由ではないことが多いです。
そのため、相続取得が理由のケースと同じように収益の良い物件も悪い物件も公開される特徴があります。
おすすめ対応方法
この場合は純粋にオーナーチェンジ物件の価格やレントロール、物件の状況を確認し判断することをおすすめします。
オーナー側が物件を手放す背景は様々ですが、どれもオーナーチェンジ物件の資産価値に影響がある内容ではありません。
また、現金が必要となるタイミングによっては価格交渉が通る可能性もあります。
オーナーチェンジ物件を購入する理由の「収益を得る」ためには、初期投資を下げることが重要です。
家賃を上げることでも収益は改善しますが、入居者の合意を得ることは難しく現実的ではないケースがほとんどです。
つまり、オーナーチェンジ物件を購入し収益を改善する方法として、価格交渉は重要なポイントだといえます。
このように、売却理由をヒアリングし早く現金化したいという理由であれば、積極的に購入検討しましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件を購入する多くの理由は、家賃収入を得る点と不動産投資の知識を習得することです。
ただし、その目的を達成するためには売却理由をしっかり確認し、その理由に応じた対策をすることが重要です。
オーナーチェンジ物件を購入した人の理由やメリット、売却理由を合わせて検討し失敗のない不動産投資をしましょう。
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