処分に困った一軒家、貸すか売るかに迷ったときの選択基準！

相続、転勤で処分に頭を悩ませる一軒家、貸すか売るかで迷うかと思います。
今回、そんな困った一軒家を貸す、売る両サイドのメリットデメリットをご紹介していきます。

この記事を読めば、自分がどの軸で貸すか売るの判断基準が出来上がり、次に何をすればいいかわかるようになるかと思います。

一軒家を貸すのがおすすめな人、売るのがおすすめの人

メリットデメリットを紹介する前に、ざっくりとした判断基準の目安をご紹介していきたいと思います。

貸すのがおすすめの人

お金に困ってなく、家に思い入れがある人は貸し出す、という選択肢を視野に入れておくといいでしょう。

貸し出したら自分が戻りたいときに戻れないじゃないか、という方は心配ありません。
現在は定期借家、という賃貸契約方法があり、貸し出す期間を決めて、期間終了後は必ず退去してもらえます。
売りたくはないけど、空き家にしている期間貸し出したい、という場合おすすめです。

また、そうはいっても借りたいという需要がないと賃貸は成立しません。
郊外にある物件の場合は、慎重に検討しましょう。

売るのがおすすめの人

建物は築年数が増えるごとに資産的価値は逓減していきます。
市場の状態に左右される事もありますが、中古一戸建てとして将来的に売り出すつもりであれば、「今この瞬間」売るのが基本的には一番高く売れます。

また、売りに出すか悩んでいる物件が近場のものであればいいですが、転勤などで遠い場所になる場合、維持管理が大変です。
貸し出す場合、何かトラブルがあった場合に自分自身で対処するのはかなり難しいです。

上記の理由より、条件に当てはまる人は売却を視野に入れ、貸し出す場合と比較検討してみてください。

今後住む予定がない人は売却、最終的に戻ってくる予定がある人は賃貸、というのが良いでしょう。

一軒家を貸す場合のメリットデメリット

貸す場合のメリットデメリットをご紹介していきます。

メリット

毎月の賃料収入を得ることができる

家を貸すことで賃貸収入が入ってきます。
家賃によってどれくらの収入になるかは様々ですが、毎月一定額の利益が出るのであればメリットは大きいでしょう。

また、一軒家の賃貸はそこまで多くなく、なおかつ元々賃貸用としてつくられているアパートなどとくらべグレードが高いです。
そのため、相場より高めの家賃をつけることができるので、比較的高収益になりやすいです。

思い出の家を手放さずに済む

人に貸し出しても、所有権は残り、契約期間が満了すれば家を明け渡してもらえます。
定期借家契約にすれば、貸し出しの期限を決められます。
大事な家を残しておきたいけど、空き家のままにしておくのが勿体ない、という場合に賃貸で対処できます。

デメリット

維持管理に手間と費用が掛かる

賃貸とはすなわち事業です。事業を行うには維持管理のための業務、また税金その他費用の支払いがあります。

まず最初に考えられるのは、リフォームです。
過剰なリフォームをする必要はないですが、住むために必要最低限の修繕は必要です。

特に相続した一軒家の場合、いたるところに問題が発生していて、新築を建てるのと変わらないくらい費用が掛かってしまうことがあります。

また、賃借人とのやり取りや、何かトラブルがあった際に対応しなければなりません。
物件が近場にあればすぐに対応できますが、遠い場所にある場合は、管理会社に管理委託する必要がでてきて、それに対する費用も発生してきます。
特に修繕の際に大きな費用の支出が発生する場合があるので、きちんと資金の積立をしておく必要があります。

そのほか、固定資産税の支払いなど、細かな支出が継続して発生することに留意しましょう。

賃料収入が必ず見込めるとは限らない

賃貸が必ず埋まるわけではない、というのも気をつけなければいけない次項です。
需要がなければ人は借りてくれませんし、一戸建てで賃貸が埋まらないとはすなわち、収入がゼロ、ということになります。
きちんと賃貸需要がある土地に建物があるかどうかも確認しておきましょう。

売りたくなったときに売りづらい

当初は貸し出ししたのち、自宅として使おうと考えていたものの、人生計画の変更等、様々な理由でやっぱり売却したい、ということはよくあります。
売却したくなったタイミングで空き家であったならば問題ないのですが、賃借人がいた場合が結構大変です。

もちろん、収益物件として売り出すことも可能ですが、買い手の幅がぐっと狭まってしまい、安値で買いたたかれてしまう可能性が高いです。
戸建てというのはどうしても、実需目的でないと売りづらいのが実情です。
貸すか売るか、将来のことをよく考えて判断しましょう。

一軒家を売る場合のメリットデメリット

今度は売る場合のメリットデメリットです。

メリット

まとまったお金が手に入る

不動産は、人生で一番の買い物と言われるくらい高額なものですから、売却すれば大きな金額になります。
この資金を元に新たな住まいの購入資金に充てたり、住宅ローンに残債がある場合はそちらの返済に充てるなどができます。

買ったばかりだから勿体ない、のではなく、買ったばかりだから売却も高い値段で売れる、という考え方で良いです。

維持管理の必要がなくなる

賃貸であれば、賃借人とのコミュニケーションや、トラブルの際に対応しなければいけませんが、売ってしまえばそういった煩わしい業務を負わずにすみます。
修繕などの突発的な費用も発生しないため、経済的にも、精神的にも心を穏やかに過ごせます。

デメリット

思い入れがある家を手放すことになる

家に全く思い入れがなければいいですが、特に相続した家が元の実家だったりすると、なかなか手放すのに躊躇してしまうでしょう。
なるべく思い出を残しておきたい、という方は後々自分の元に戻ってくる、賃貸という選択肢を取っておいた方がいいかもしれません。

住宅ローンの残債によっては、利益を得られないどころか費用が発生する

売却すれば必ず利益を得られるかというと、そうでもありません。
ローンの残債があり、売却金額がそれを下回ってしまう場合、その分の金額を充当しなければなりません。

売るタイミングを間違えると、売却して利益を得るどころか、とんでもない負債を抱えてしまう場合もあるので、しっかり売却後の収支を計算しておきましょう。

貸すにしても、売るにしても、シミュレーションはきちんとしておきましょう

それぞれのメリットデメリットがわかり、貸すか売るかの判断がついたら、しっかり収支のシミュレーションをしておきましょう。

ご自身でシミュレーションをするのも大事ですが、不慣れな状態でシミュレーションをすると、必ずどこかで見落としがあって正確な収支計算ができないので、誰にも頼らないのはお勧めできません。

専門の業者に頼んで、正確な数字を出してもらいましょう。
もし芳しくなかった場合でも、色々な提案をしてくれるので、心強い味方になってくれるはずです。
相談するだけなら費用はかかりませんので、積極的に活用したほうが絶対にいいです。

貸すにしても、売るにしても、どちらにもメリットデメリットは存在します。
ご自身のご都合に合わせて貸すか売るかを選択、決めた方の中でより良い選択肢を見つけられるようにしましょう。