オーナーチェンジ物件の買取り相談先業者おすすめ一覧

TAQSIE（タクシエ）なら大手不動産のエースに買取り相談可能！

TAQSIE（タクシエ）は、三菱地所グループが運営する、不動産売却仲介担当者マッチングサイトになります。

高値かつ好条件でオーナーチェンジ物件を買取してもらうには、最終的には仲介担当者の手腕に掛かっております。
大手不動産仲介でも、担当者のレベルにバラツキがあることは確かです。

また、優秀であっても、取り扱い物件によっては得意不得意があり、特にオーナーチェンジ物件は普通の不動産売却と違うため、担当者によっては不満の残る売却になる危険性があります。

タクシエではそういったミスマッチを防ぐため、売主の物件特徴や希望条件を考慮し、条件に適したエージェントをマッチングしてくれます。

また、マッチングの際にはエージェントのプロフィールや実績を見る事ができるため、本当に任せて大丈夫か？自分でも判断できるので安心です。

すぐに売却の予定が無くても、チャットで今後のことを気軽に相談することも可能です。

登録が無料で出来るので、この機会にいかがでしょうか。

オーナーチェンジ物件における不動産会社の選び方

マンション販売と賃貸に強い会社を選ぶ

オーナーチェンジ物件の売却はオーナーチェンジ物件の売却に強い不動産会社を選ぶことが重要です。
そして、オーナーチェンジ物件の売却に強い不動産会社とは、既に投資家のストックが多い会社です。
このような会社は売却がスタートした時点で何人か書いての候補者がいることになり、スムーズに販売活動を進めることができます。
そのため、オーナーチェンジ物件に強い会社を見極めることが重要です。

このポイントを知るためには、マンションの販売数と賃貸数を調べましょう。
販売実績と賃貸物件保有数が多い会社は他のオーナーチェンジ物件のオーナーや投資家と多く繋がっていることになり、ノウハウが蓄積されています。
また、常にオーナーチェンジ物件の売却依頼がある会社である可能性も高くなるため、査定額の精度も高くなるでしょう。

公正な取引をする会社かどうかで選ぶ

オーナーチェンジ物件を仲介で売却する場合は公開した物件は他の不動産会社も閲覧することができ、ストックしている顧客に物件を紹介します。
そして買い手が見つかり契約となった場合には仲介手数料が発生し、売主は売却を依頼した不動産会社に支払います。

しかし、他の不動産会社に物件公開せず、自社で探した顧客のみに物件を紹介する不動産会社もあります。
このような会社に依頼した場合は売却の機会が大きく減ることになり、販売が長期化する可能性が高くなります。

そのため、オーナーチェンジ物件を売却する際には事前に評判をチェックし、公正な取引をしているかどうかを見極めて依頼しましょう。

マンション開発をしている会社もチェックする

マンション開発は土地活用を地主に呼びかけマンションを建築することで収益を得る不動産業態です。
そのため、マンション開発を行っている不動産会社はそもそも投資家目線の提案を地主に日頃からしています。

つまり、オーナーチェンジ物件を売却する場合においても知識やノウハウを踏まえた提案を買い手にしてくれるため、信頼できる不動産会社になりえるでしょう。

特に10戸前後のアパートやマンションを建築している会社はオーナーチェンジ物件のオーナーとも繋がりが多く、おすすめです。

オーナーチェンジ物件売却時の確認事項

オーナーチェンジ物件の売却をする際には通常の居住用物件よりも確認する項目が多く、不動産会社から質問を受けて慌てることもあります。
また、オーナーチェンジ物件で安定した収益を得ているオーナーは物件取得と売却を繰り返すことが多く、売却時にどのようなステップを踏むのかを知ることは重要です。

必要書類

登記識別情報通知

登記識別情報通知は「権利証」と呼ばれている書類で、オーナーチェンジ物件の所有者を知ることができます。
また、登記識別情報通知は再発行することができないため、売却前に紛失しているかどうかを確認する上でもチェックしましょう。

不動産売買契約書と重要事項説明書

オーナーチェンジ物件を購入した際には不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、売買契約を締結します。
重要事項説明書には再建築の可否やライフライン、その他法令制限が記載されており、再販売する際の注意事項を確認することができます。
売買契約は売主と買主の「約束事」が記載されていますが、町内会の当番など維持に関する細かい決め事が記載されているケースもあります。

このような内容をあらかじめ不動産会社が把握することで買い手にあらかじめ伝えることができ、スムーズに売却することができます。

購入時の各領収書

購入時に支払った領収書は、後述する手残り額の計算をする上で非常に重要な書類となります。そのため、保管している領収書は全て持参しましょう。
代表的な領収書は、印紙代、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用などです。

レントロール

レントロールとはオーナーチェンジ物件の収入と支出が分かる表で、決まった書式はありません。
オーナーによってはレントロールを作成していないケースもありますが、作成することで収益を見えるかできるため必ず作成しましょう。

不動産会社はこのレントロールの内容を見て査定額と売却計画を立てるため、できるだけ細かい内容を記載しておくことをおすすめします。

売却の手残り額

オーナーチェンジ物件の売却価格がそのまま収益として得られるわけではなく、様々な諸費用や税金が引かれ手残り額となります。
そのため、次に挙げる諸費用と税金をあらかじめ把握し、手残り額を想定しておくことが重要です。

売却スケジュール

オーナーチェンジ物件を売却する際には不動産会社に販売依頼し、買い手の捜索から売買契約、引き渡しの調整においても一任することになります。
そのため、オーナーとしては右も左も分からないまま売却が進むことになりますが、どのようなスケジュールで売却が進むのかを知っておくことが重要です。
また、オーナーとして用意しなければならない書類もあるため、必ず不動産会社に売却スケジュールを確認しましょう。

オーナーチェンジ物件における買取と仲介の違い

オーナーチェンジ物件を売却するためには「買取」と「仲介」という方法がありますが、それぞれの違いを知ることで狙い通りの売却とすることができます。

そこで、この章では買取と仲介の「査定方法」「販売方法」「売却期間」に関する違いについて解説します。

どちらを選択した場合でもメリットとデメリットがあるため、売却をスタートする前に必ず確認しましょう。

査定方法の違い

買取の査定方法

買取は不動産会社が買主となりますが、目的は再販売し利益を得ることです。
そのため利益を得ることができる再販売額から逆算し、査定額を算出することになります。

また、本来査定額は成約価格をベースとした「相場」となるのに対し、買取の査定額は不動産会社が買取をする額となるため、売主が査定額をベースに売却額を検討することはありません。

つまり、買取での査定を依頼した際に提示される査定額は、「この金額なら買取できます」という金額ということになります。

仲介の査定方法

買取とは違い仲介の査定方法は成約事例をベースとして算出します。ただし、通常の居住用物件とは違いオーナーチェンジ物件は「表面利回り」が相場となるように算出します。

表面利回りは年間家賃収入÷購入価格で計算することができ、おおよその利益回収スピードを把握するために使用します。

たとえば家賃が月6万円の物件を1,800万円で購入した場合、表面利回りは4%です。
これは「1,800万円を家賃収入で回収するために25年（100÷4）かかる」ということになり、不動産投資の指標として利用されます。

オーナーチェンジ物件を仲介する場合の査定ではこの利回りを相場に合わせる必要があり、周辺の賃貸事情の影響を大きく受けるでしょう
。

販売方法の違い

オーナーチェンジ物件を買取で売却する場合、販売方法はありません。その場で「取り纏め書」に署名押印し不動産会社に買取額に合意したことを提示します。

一方、仲介の場合は不動産会社に売却を依頼する「媒介契約書」を締結し一般公開します。
不動産ポータルサイトやSNS、紙媒体によって公開されたオーナーチェンジ物件は投資家によって閲覧され、興味がある投資家がいれば問い合わせがあるでしょう。
そして条件交渉が纏まった場合、売買契約締結に至ります。

このように、買取と仲介では売買契約締結までのアプローチに大きな違いがあることを知っておきましょう。

売却期間の違い

前述したように買取は不動産会社が買取額を提示し、価格合意したタイミングで契約締結まで進むことになります。
そのため売却期間はなく、価格合意交渉を踏まえても依頼から2週間以内で合意締結となります。

一方、仲介は買主が見つかるまで販売活動は継続し売却期間が長期化した場合は価格改定をするケースもあるでしょう。