研究所長「新しく賃貸マンションを購入したけど、家賃を上げたい」
「家賃の値上げは、どのようしたらいいの？」
と疑問を抱える家主様。
本記事では、賃貸のオーナーチェンジの家賃の値上げについてまとめており、そもそも値上げは可能なのか、値上げのタイミング、方法などをご紹介しています。
- 値上げは可能なのか
- 値上げのタイミングは
- 値上げの方法について
本記事を見ていただくことで、トラブルを回避して、家賃を値上げすることが可能です。
ぜひ、本記事を参考にして、月々の収益アップにつながればと思います。
オーナーチェンジとは？
物件にかかる税金や規約、建物のルールだけではなく、現入居者と交わした契約内容、特に特約事項は、そのまま引き継ぎ対象となります。
オーナーチェンジでは、新規空室の募集時に、前回の家主の時には、Aの条件やAの契約内容で空室募集していたけど、新しい家主になってからの空室募集は、Bの条件や契約内容に変更になったなどの話をよく聞いたことがあります。
研究所長私が、賃貸仲介の営業をしていたころ、オーナーチェンジによって、ペット不可物件が、ペット可になったこともあれば、逆もしかり。
敷金3ヶ月礼金1ヶ月のみでしか契約が出来なかった物件が、敷金礼金0で契約できるようになった物件もありました。
家主によって、募集条件や家賃設定は、自由ということです。
賃貸のオーナーチェンジ物件は、家賃の値上げ可能？
新しく賃貸物件を購入し、オーナーチェンジをした後、家賃の値上げは可能なのか。
答えは、一定条件を満たす場合、可能です。
では、どのような条件なのか。
下記にまとめましたので、ご確認ください。
- 土地・建物の税金ならびに、その他の負担の増減があった場合
- 土地・建物の価格の上昇ならびに経済事情の変動があった場合
- 近隣類似同種の建物との家賃相違
- 周辺環境の交通手段、商業施設などが大きく便利に変化した場合
「今から私が家主になった！もっと利益を上げたいから家賃を上げる！」なんていう理由だったら、入居者も「ふざけるな！」と言わんばかりに暴動がおきてしまうかもしれません。
自身が所有する賃貸物件でも、正式な理由、正式な手続きが無い限り、家賃を上げることは不可能ということです。
契約中の家賃の値上げ方法
前述で家賃を値上げするための正式な理由について、ご紹介しました。
では、正式な手続きとは何か。
2つの方法についてまとめましたので、ご紹介していきましょう。
①書面通知
家賃を上げる＝お金に関する内容ですので、通知は書面を用いることが1番確実な方法です。
「どの物件が」「どの部屋が」「いつから」「いくら」「誰が入居しているのか」など細かく記すし、通知しなければいけません。
通知の際は、郵便局が証明してくれる内容証明郵便がおすすめですが、オーナーチェンジの家主変更や口座変更などをお伝えする際に、お知らせすることも1つの方法です。
②口頭通知
家賃に関わることですので、直接顔を合わせ、事情を説明し、お願いをするという方法もあります。
ですが、この方法は直接顔を合わせるので、相手や話し方によっては、トラブルになる場合もあり、あまりおすすめすることはできません。
入居中における家賃の値上げ自体が、トラブル発展につながりやすいので、誠意を伝えたい気持ちは分かりますが、口頭よりは、書面でお伝えするほうがおすすめです。
オーナーチェンジ後の家賃の値上げを断られた場合には？
家賃の値上げについては、貸主と借主の双方が交わす賃貸借契約書に、「家賃の値上げに関しては、お互い協議の上～」と記載されていることがほとんどです。
家主が値上げしたくても、契約書が拒否すれば、値上げは出来ないということになります。
では、値上げを断られた際は、どのように対応すべきか、ご紹介していきましょう。
裁判にて協議
第三者として、裁判官と調停委員を交え、家賃の値上げについて、話し合いを進めます。
あくまで話し合いにおける解決を目指すため、話し合いが長引く場合もあります。
契約解除
周辺相場と明らかな差があるほど家賃が低いことから、家賃の値上げをしようにも応じてくれない場合は、契約解除の方法もあります。
ただし、家賃の協議と同様に、契約解除には正当な理由が必要となります。
自分勝手な契約解除は難しいので、注意しましょう。
賃貸のオーナーチェンジの家賃を値上げできるタイミングとは？
賃貸物件を手に入れると、早期返済、収入向上のため、家賃を値上げしたい気持ちは、どの家主も思うことです。
では、どのタイミングで家賃を値上げすることがトラブルを避けやすいのかを、ご紹介していきましょう。
契約更新
賃貸の更新は、2～3年で更新されることが多いです。
家賃の値上げは、このタイミングに向けて動くことが1つのタイミングとなります。
更新契約書を郵送した際にいきなり家賃を値上げしている契約書を送ると、トラブルになりますので、交渉が進みづらい事も考慮し、半年前ぐらいから書面にて通知していくのがいいでしょう。
とはいえ、家賃の値上げはリスクもありますので、もし、更新時に家賃を値上げするのであれば、最悪退去しても構わないという気持ちが必要です。
新規募集時
家賃の値上げは、入居者がいない新規募集時が1番上げやすいです。
誰に意見を言われる事なく、自身の想いで値上げをすることができます。
ですが、注意すべき点は、値上げのし過ぎです。
「今まで家賃を上げることが出来なかったから、その分次の入居者で回収しよう！」という考えで家賃を一気に値上げすると、新規入居者は契約をしません。
リフォームやリノベーションなどをして、部屋の雰囲気を変えた場合ならまだしも、不動産検索サイトで周辺物件の家賃を調査したり、不動産屋に相談したりするなどして、適正な家賃を取り決めるのが、1番の家賃収益につながります。
賃貸のオーナーチェンジの家賃値上げについてまとめ
本記事では、賃貸のオーナーチェンジの家賃の値上げについて、ご紹介してきました。
オーナーチェンジ時の家賃の値上げについては、4つの正当な理由ならびに2つの手続き方法にて、値上げが必要となります。
断られた場合の対処方法もありますが、話し合いが長くなった時のことを考えると、費用がかさむといったことにより、メリットは小さくなります。
よって、新規募集時が1番の家賃の値上げがしやすいタイミングです。
本記事では、オーナーチェンジをした物件を手に入れてから、家賃を値上げするまで、時系列でご紹介しています。
自身のタイミングがいつなのかを確認しながら、家賃の値上げをご検討ください。
本記事が家主様の参考になれば幸いです。
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