研究所長「賃貸用マンションを購入したけど、何を知らせたらいいんだろう？」
「変更通知書を送ったけど、入居者は対応してくれるかな？」
と心配している家主様。
本記事では、賃借人への変更通知を出す必要性にはじまり、どのような内容を記載しておけばいいのか、変更通知を送った後の心配事について、ご紹介しています。
- 賃借人への変更通知を出す必要性
- 賃借人への変更通知書の内容
- 変更通知書における心配事とは？
オーナーチェンジとして、はじめての対応に悩みや心配をされている家主様は、ぜひ、本記事を参考にオーナーチェンジ後の変更通知対応をしてみてください。
オーナーチェンジ後に賃借人への変更通知を出す必要性や時期について
賃借人にオーナーチェンジしたことを伝えなければ、建物内でのトラブルや家賃の振込などを以前の家主に対しておこなってしまいます。
売却したはずの家主にトラブルの電話がかかると、元家主に対し、迷惑が掛かる上、家賃の振込についても元家主に対して振り込まれてしまい、対応が面倒くさいことになるのです。
そのようなことにならないために「家主変更通知書」という書類を入居者全員に届ける必要があります。
家主変更通知書を送る時期については、購入した賃貸用建物の所有権が自身の名前に変更されてからお知らせします。
所有権が変わっていないうちは、まだ元家主の建物になり、何らかの理由で売買取引が中止になってしまった場合は、入居者に対し、混乱を招いてしまうことが最大の理由です。
オーナーチェンジ後の賃借人への変更通知書の内容について
賃借人に対する変更通知書の内容については、どのような手紙なのかをお知らせするために、手紙の冒頭に、家主変更の挨拶を記載しておきます。
家主変更の挨拶が無いと、何の手紙か分かりませんので、お気を付けください。
挨拶を終えると、早速家主変更について、内容を記載していきます。
お知らせする内容を以下の6つです。
- 家主変更した対象物件名ならびに住所
- 家主の氏名
- 家主の連絡先（緊急の場合もあるので、できれば携帯電話がおすすめ）
- 家賃口座
- 契約条件を引き継ぐ旨の報告
- 管理会社に委託する場合は、その管理会社名と連絡先
研究所長建物ならびに住所を書く理由ですが、オーナーチェンジした物件が本物件で間違いないということを、より確実にするためのものです。
いたずらや風などで、他の物件近くに手紙がいってしまったときの混乱を防ぐ効果もあります。
また家主の連絡先については、管理会社に委託する際は不要ですが、自身で管理する場合は、入居者からの緊急電話がある場合もあるので、携帯電話番号を記載しておくことがおすすめです。
家賃口座は、自身の新しい口座へ振込していただくために必須で記載しておきましょう。
最期に、家主が変更になっても、契約条件が変わらず、引き継ぐ旨の報告は忘れずに記載しておきましょう。
もし、自身で物件管理をせず、管理会社に委託する場合は、委託する管理会社ならびに連絡先を記載しておくと、入居者の混乱や家主に対しての電話はぐっと減少します。
オーナーチェンジ後の変更通知書における心配事とは？
こちらでは、私が物件管理をしていたころに体験した、変更通知をお届けした後に起こったトラブルをご紹介します。
対応策も含め、ご紹介しますので、ぜひ、参考にして下さい。
家賃の振込間違い
家賃の振込間違いにおいて、1番心配されることは、入居者が銀行で「自動送金手続き」をしている状態です。
入居者自身が銀行で自動送金手続きをしている場合、入居者自身で解約しないと、半永久的に設定した口座へ家賃を振込続けます。
意外と思われるかもしれませんが、入居者は、自動送金手続きをしたことを忘れていることが多いです。
変更通知をお届けする時に、口頭で案内、もしくは、手紙に追記しておくと振込間違いのトラブルはぐっと減ります。
変更通知書の紛失
家主変更通知書は、各部屋にお届けすることが必須です。
各部屋に届けず、いきなりエントランスの掲示板やエントランス扉などに貼っていても、見ない方もいらっしゃいます。
研究所長とはいえ、必ず大事に手元に置いておく入居者も少なく、紛失されて「家賃口座を教えて下さい。」や「家主の連絡先を教えてくれ」といった電話もよくかかってきました。
このような電話を減らすためにも、各部屋に変更通知書を届けた上で、入居者が一番通るエントランスにある掲示板や扉などに貼っておくと、入居者への周知として効果的です。
掲示板や扉などに通知書を貼る場合は、雨で濡れたり、風邪で飛んで行ったりしないように、クリアファイルに閉じて貼ると、しっかりと内容を確認することができるのでおすすめとなっています。
オーナーチェンジをしたことによる入居者からの電話
こちらは、管理会社に委託している場合に限りますが、管理会社に委託していながら、連絡先を記載していないと、家主に直接電話がかかってきます。
月々の管理料を支払うことで、家主の代わりに建物の管理や入居者への対応をしてもらうのですから、委託している場合は、確実に管理会社の連絡先を記載しておきましょう。
緊急なことであれば、建物だけではなく、入居者に対しての迷惑につながり、最悪退去につながってしまいますので、お気を付けください。
オーナーチェンジした時の賃借人への通知についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジした時の賃借人への通知について、ご紹介してきました。
オーナーチェンジした時の変更通知書のお知らせは、新しい家賃の入金口座を知らせたり、トラブルがあった時の連絡先を伝えたりするためにも、必須と言えます。
ですが、変更通知は、あくまで建物所有権が自身の名前に変わってから対応するようにしましょう。
名前が変わるまでは、何が起こるか分かりません。
大丈夫であろうではなく、確実に伝わるように記載していくことをおすすめします。
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