研究所長「賃貸物件を購入したけど、更新料を請求しようか迷う。」
「更新料を請求したら、入居率変わるかな？」
と悩み、疑問を持っている家主様。
本記事では、悩まれている家主様に対し、更新料は払ってもらうべきなのか、請求する場合、何年ごとに、いくら請求すればいいのかなど、私が賃貸仲介や管理をしていた時の体験を用いた内容を含め、ご紹介しています。
- 更新料は払ってもらうべき？
- 更新料は何年ごと？
- いくら請求しているの？
オーナーチェンジをした物件を手に入れ、今後の更新料について迷われている方は、ぜひ、本記事を参考にしてください。
オーナーチェンジ後の更新料は払ってもらうべき？
ですが、注意すべき点が1つ。
オーナーチェンジをする前に入居者に対し、更新料を請求していない場合は、契約内容を引き継ぐことになるので、既存入居者に対し、更新料の請求は不可能です。
よって、更新料を請求する場合は、新しく入居してきた住民からとなります。
既存入居者に対し、今まで更新料を請求していないにも関わらず、オーナーチェンジをしたから更新料を請求するということになると、契約書の内容を変更していることになり、トラブルとなるのです。
一定期間ごとに請求するものとはいえ、入居者は出費が増えることには敏感であり、最悪退去につながります。
更新料を請求するのであれば、十分に注意して請求するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件の更新料は何年ごと、いくら請求している？
賃貸物件の更新のタイミングや金額は、さまざまです。
東京のような中心部に近い都市について、更新料は2年ごとに家賃1ヶ月分を請求されることが多いようです。
ですが、地域によっては、1年ごとに10,000円や2年ごとに20,000円を請求されることから、家主の意思だけではなく、地域によっても更新料に対する考え方は違います。
研究所長私が賃貸仲介している時に、東京から転勤で来店されたお客様から更新料に家賃1ヶ月分支払うと聞いた時は、「高すぎる！」と思わず驚いてしまいました。
オーナーチェンジ物件の入居者が更新料の他に払っているもの
オーナーチェンジした家主様に知ってもらいたいことは、自身の建物の更新料を請求する前に、入居者が他にどのような更新料を支払っているのか、ということです。
どの入居者も、入居中における出費は抑えたいもの。
では、入居者は普段どれくらいの更新料を支払っているのか。
詳細は以下の通りです。
- 火災保険料 … 1年ごとに10,000～15,000円もしくは、2年ごとに15,000～20,000円
- 家賃保証料 … 1年ごとに家賃の30％もしくは、10,000円
私が賃貸仲介の営業をしていた頃、お部屋を探している数多いお客様から、「更新料の無い物件」と希望されていることも多かったです。
更新料は、ほとんどのお客様から敬遠される費用になりますので、請求することで入居率の低下につながる場合もあります。
オーナーチェンジ物件の更新料と更新事務手数料の違いは何？
オーナーチェンジ後は、前家主から全入居者の契約書を渡されます。
契約書を見てみると、「更新料」と記載している時もあれば、「更新事務手数料」と記載している時もあります。
2つの違いについて、ご紹介していきましょう。
更新料
更新料とは、家主様が請求している時に用いる言葉です。
私は10年間賃貸仲介や賃貸管理を経験してきましたが、「更新料」と記載された契約書を見たことは指で数えられるくらいしか見たことありません。
今の時代、入居者に対し、更新料を請求しようと思う家主様は少ないのかもしれません。
ですが、更新料と記載されていない理由は、もう1つあり、その紹介を次のステップでしていきましょう。
更新事務手数料
更新事務手数料とは、管理会社が請求している時に用いる言葉です。
今の時代、家主のほとんどが管理会社に任せているため、管理会社が事務手数料を取っているので、家主様は更新料を請求することができないということも理由の1つとなっています。
管理会社に委託している以上、ほとんどの物件に更新事務手数料が発生していて、「オーナーチェンジ物件の更新料は何年ごと、いくら請求している？」でご紹介した更新料が、管理会社から請求されているのです。
オーナーチェンジ後の更新契約書の内容について
更新契約書の内容は、A4用紙1～2枚で収まる程度の内容です。
内容は、以下の通りです。
- 何年ごとに更新するのか
- 更新する場合の費用について
- 更新後の家賃について（共益費や管理費などがある場合も同様）
- 更新後の契約年数期間について
- 連帯保証人について
- その他、前契約書との変更点について
- 更新日
- 家主、契約者、連帯保証人の署名欄（住所、氏名、捺印ヶ所）
- 契約対象人について
以上が、更新契約書における内容になります。
ひな型を作成しておけば、あとはコピーするだけなので、作成する1回目は面倒くさいかもしれませんが、あとは楽な作業です。
オーナーチェンジ後の更新料のメリットならびにデメリット
メリット
更新料のメリット
更新料を請求する最大のメリットは、収入が上がることです。
賃貸の契約の時のように数多い契約書に署名するわけではなく、賃貸物件について重要事項説明をするわけでもなく、ただ更新契約書に署名、捺印をしてもらうだけで更新料が入金されますので、手っ取り早く収入を上げる方法です。
デメリット
更新料のデメリット
ただ家主様の収入を上げるメリットとは反対に、入居者にとってはデメリットになります。
費用を抑えたい入居者にとっては、更新料は邪魔な存在です。
前述でご紹介したように、更新料がかからない物件を探しているお客様がいらっしゃるほど。
更新料を請求することで、入居者が低下する可能性が高いです。
更新料を請求しても入居率が低下しない物件は、他の物件と比べ、物件のレベルが高いか、交通手段が便利という可能性が考えられます。
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