研究所長「管理会社を変更したいけど、どのように動けばいいんだろう。」
「管理会社選びの注意点はあるのかな？」
と管理回会社変更に疑問や悩みを持たれている家主様にご案内する記事です。
本記事の詳細は、管理会社を変更する手順や変更の注意点を多数まとめています。
本記事を見ていただくことで、管理会社の変更をスムーズにできますので、ぜひ、参考にしていただけたら幸いです。
オーナーチェンジ後に管理会社を変更する手順とは？
管理会社の変更手順について、下記の表にて、ご紹介していきます。
そこまで難しい手順では無いので、ご安心ください。
- 新管理会社を決定（この段階では、管理契約は結ばない）
- 旧管理会社へ連絡し、解約の電話。
※一定期間内に解約した場合、解約料がかる場合は金額によって払うもしくは、待機の判断。 - 解約を受けてくれたら、いつまでに契約書、予備の入居鍵を用意してくれるか確認。
- 解約期間が来たら、新管理会社に電話し、新たな管理契約を締結。
- 契約書や入居鍵を、新管理会社に渡して完了
基本的には、解約の電話をして、解約期間まで待機するだけです。
電話の時は、必ず丁寧な対応を心がけてください。
不動産会社は横のつながりが強く、家主としての印象が悪いと、噂が出回り、部屋付けが困難になってきますので、注意しましょう。
仮に今まで家主様が思うような対応をしてくれなかったとしても、家主様の代わりに管理をしてきたことは間違いないので、少しでもねぎらいの挨拶をすることをおすすめします。
管理会社は大手の管理会社？それとも地域の管理会社？
委託する管理会社は、大手でも地域の管理会社でも問題はありません。
ですが、あまり古い不動産業者には、注意をしておきましょう。
理由は、業務内容です。
空室情報について、閉鎖的であり、他の仲介業者に紹介していないことが多く、入居していくペースが遅く、古くから続いている分、完全に自分たちに任せてもらえないのであれば、管理はしないといった、横柄に近い態度を取ってくる不動産業者もいます。
自身の物件なのに、全く口を出せないというのも、おかしな話ですので、管理会社選びには注意していきましょう。
オーナーチェンジ後に管理会社を変更する際の注意点8選
ここでは、オーナーチェンジ後に管理会社を変更する時の注意点をご紹介していきます。
管理会社変更において、確認することは多く、見落とすと、損をしてしまうことがあるので、賃貸物件を購入し、オーナーチェンジする前に、下記の8つの内容を確認しておきましょう。
①サブリース物件は委託解除が難しい！
サブリース物件とは、管理会社がある本来の家賃の60～80％の金額で部屋を借り上げ、管理会社が家主として、借り上げた部屋をお客様に貸す転貸借のことをいいます。
借り上げる理由はさまざまですが、サブリース契約は、本来の家賃、相場より安い金額で借り上げられており、サブリース契約の内容次第では解除に時間がかかることがあるのです。
なかなか契約が解除できないことから、収益アップにもつながらないため、サブリース契約がされている賃貸物件の購入は控えることをおすすめします。
②月々の管理料や業務内容を比較する
管理会社を変更する時は、絶対に1社のみで決めてはいけません。
管理会社によって、月々支払う管理料も違えば、業務内容1つとってもやり方が違ってきます。
もったいない出費は極力抑えるよう、複数の管理会社で比較することがおすすめです。
③賃貸管理が変更できるか事前に確認！
オーナーチェンジ物件は、稀に管理会社を変更できない場合があります。
それは、購入条件の段階で「管理会社を〇〇会社で引き継ぐものとする」と記載があり、条件を了承した者が購入可能ということです。
では、「契約した後に1～2ヶ月ほど経過して変更すればいいのでは？」と思われる方もいらっしゃると思われますが、今度は、管理会社との管理契約が変更を遮ります。
その理由については、次のステップである「解約料の発生の可能性」で、ご紹介していきます。
④解約料の発生の可能性
管理会社の変更に伴う管理会社の解約は、タイミングによって解約料が発生する恐れがあります。
無駄にかかる費用は、当然ですが、抑えるが吉です。
⑤管理会社の空室募集方法
管理会社によっては、物件によっては、他の仲介会社に公表せず、自社のみで紹介する管理会社がいます。
理由は、自社の売上の為に、物件を確保したいからです。
自社のみの募集だとタイミングにもよりますが、長期間空室状態が続く可能性があり、収益に影響してきますので、気を付けましょう。
⑥管理会社の補修、修繕業務の手配方法について
補修、修繕業務は、管理会社によって、請求される料金も手配方法も変わってきます。
まずは、請求される金額を確認しましょう。
これは委託する管理会社が、複数社検討状態にある場合に効果的であり、補修や修繕費用の相見積もりを取るためです。
次に手配方法についてです。
補修や修繕業務が発生した時に、家主様に連絡が付かない時に、どのように対応するか確認をしておきましょう。
確認ポイント
- 「他の入居者に被害が発生する恐れがある場合は、料金関係なく、補修をしても良い。」
- 「10,000円以内の補修であれば、連絡不要で補修できる」
これを確認しておかなければ、月イチの請求や度々の請求において、とんでもない請求額が家主様に届く恐れがありますので、注意しておきましょう。
⑦管理会社の通常業務の内容
管理会社は、前述でご紹介したように、家主様に代わりに空室募集を含め、入居者からの意見や質問、破損してしまった設備の補修などを手配します。
では、上記のような業務が無い場合、どのような事をするのでしょうか。
入居者から、トラブルの電話がかかってくるのを未然に防ぐことも、管理会社の仕事です。
管理会社を変更する時は、事前にどのような仕事をするのか、確認をしておきましょう。
⑧管理会社を変更する決断ポイントとは？
管理会社を変更する決断ポイントは、家主様にとって、管理会社としての仕事をしているかです。
研究所長管理会社は、家主様から毎月管理料をいただいています。
仕事をしない管理会社に高額な管理料を支払う必要は無いので、管理会社は変更する方向で、動くことをおすすめします。
オーナーチェンジ後の管理会社変更まとめ
本記事では、オーナーチェンジ後の管理会社変更について、ご紹介してきました。
管理会社変更に伴う手順については、思ったより簡単ですが、契約の内容については出費もでるため、管理契約書をしっかり確認してから解除申請することをおすすめします。
私の賃貸業務の経験から大手ならびに地域の管理会社、どちらでも問題ありません。
ですが、古くから続く管理会社は、空室情報も閉鎖的で、なかなか紹介させてくれず、変更してくれた家主様からの情報では、なかなか言う事を聞いてくれず、勝手にやっていることが多かったといったご意見が多かったです。
長く地域に根付いている分、俺に任せておけば大丈夫といった気持ちが強いのでしょう。
研究所長変更の注意点は、10年間の賃貸業務の経験を活かし、8つの注意点にまとめています。
全てを叶える理想の管理会社を発見することは難しい可能性が高いので、家主様自身が大事にする内容をクリアできれば問題無いかと思います。
1度委託したら、契約的にも心情的にも契約解除しにくいと思いますので、変更の時は、複数の会社で検討し、決めることをおすすめです。
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