研究所長「オーナーチェンジ物件ってなんで安いの？」
「安い理由ってやっぱり悪い条件なのかな？」
とオーナーチェンジ物件を購入することに、疑問や不安を持たれている家主様。
本記事では、なぜオーナーチェンジ物件が安いのか、オーナーチェンジ物件を購入する前の確認事項などオーナーチェンジ物件の購入について、ご紹介しています。
- オーナーチェンジ物件が安い理由
- オーナーチェンジ物件を購入する時の確認事項
- オーナーチェンジ物件として人気のある物件とは？
オーナーチェンジ物件を購入する事を検討されている家主様は、ぜひ本記事を参考にして、優良オーナーチェンジ物件を手に入れましょう。
オーナーチェンジ物件が安い理由
ここからは、本記事の主題である「オーナーチェンジ物件がなぜ安いのか」について、3つの理由をご紹介していきます。
オーナーチェンジ物件の中には、条件が悪い物件も存在しますが、必ずしもそうではありません。
さまざまな条件の中で、売却価格が設定されていますので、見分けるためにも以下の内容を参考にしてみてください。
投資物件として売れるようにするため
オーナーチェンジ物件は、家賃という収益を目的に売買取引されます。
利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のことをいい、利回りが高いと、短い期間で投資した金額を回収することが可能です。
投資用不動産掲載サイトで計算されている利回り率は、10年で計算されている物件がほとんどです。
たとえば、1部屋50,000円の部屋が10部屋ある1棟マンションが6,000万円で売りに出されていると仮定した場合
- 50,000（円）×10（部屋）＝500,000円/月
- 500,000（円）×12（ヶ月）＝6,000,000（円）
- 60,000,000（円）÷6,000,000（円）＝10（％）
上記のようになります。
つまり、年間600万円の収益を得られる物件を6,000万円で購入した場合、1年で10％の投資金額を回収できるということになります。
よって、10年で投資金額を回収できる予定です。
当然利回りが高い物件は、どの家主様も手元に置いておきたいものです。
ですが、新しい物件を買うためや売却のタイミングを迎えた時に、今の物件を売りたいけど高ければ誰も買ってくれないので、高利回りという魅力を上げるために売却価格を下げるという方法に出る場合があります。
実需不動産と比べ銀行借入の金利が高いため
オーナーチェンジ物件のように家主様自身が居住しない物件は、居住目的で使用する住宅ローンと違い、投資用ローンを組むことになり、金利が高くなります。
オーナーチェンジ物件のように家主様自身が居住しない物件は、居住目的で使用する住宅ローンと違い、投資用ローンを組むことになり、金利が高くなります。
売却価格が高いと、その分金利によって利息が付き、総合価格が高くなることでさらに利回りが下がります。
利回りが低い物件は、オーナーチェンジ物件として魅力が低いので、金利分を考慮し、売却価格が安くなることがあるのです。
オーナーチェンジ物件を購入の時は、物件価格だけではなく、利息を含めた総合料金で検討するようにしましょう。
築年数による減価償却の関係
オーナーチェンジ物件だけでなく、建物には耐用年数というものがあります。
銀行は、売却物件の価格に対し、耐用年数を照らし合わせ、金銭を貸してくれるので、売却価格が高く、耐用年数を超えていると、銀行は貸す金額を減額するか、貸すことはありません。
よって、耐用年数を大きく超えているにも関わらず、物件が高いということは、よほど物件の空室期間が短いか、残ローンの返済を考え、高く売却している可能性があるのです。
理由はさまざまですが、購入の時は、物件の耐用年数を確認しておくことをおすすめします。
それぞれの耐用年数を下記にまとめていますので、参考にして下さい。
| 建物の種類 | 構造・用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 木造・合成樹脂造のもの・住宅用 | 22年 |
| 中古一戸建て | 耐用年数を超えている、木造・合成樹脂造のもの・住宅用 | 4年 |
| マンション | 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの・住宅用 | 47年 |
| 木造アパート | 木造モルタル造のもの・住宅用 | 20年 |
オーナーチェンジ物件がなぜ安いか判断する為の確認事項
オーナーチェンジ物件を購入する時に、優良物件を手に入れるために、利回りだけではなく、他4つの確認事項があります。
それぞれご紹介していきますので、購入の時は、意識して確認しましょう。
契約内容や周辺相場を確認
契約内容とは、2つあり、購入条件と入居者との契約内容です。
購入する時に自身に不利な条件となっていないか、購入後に管理会社との強制契約することになっていないかなど、他にもたくさんの条件があります。
購入条件によっては、利回りが下がる可能性があるので、しっかり確認しておきましょう。
また、入居者との契約条件は、個人情報の兼合いもあり、確実に確認はできないかもしれませんが、もし、確認できるのであれば募集条件や退去の際、家主様に不利な条件となっていないかなど確認しておきましょう。
さらに、周辺相場の確認です。
近隣同類物件の家賃と比べ、購入予定であるオーナーチェンジ物件の家賃とどのくらいの差があるのか、周辺環境はどれくらい便利なのか、空室になってもすぐに入居してもらえるような環境にあるのかなど、物件相場や周辺環境をじっくり確認しておきましょう。
確認せずに購入してしまうと、入居者の退去後、家賃が下がったり、なかなか空室がうまらないことで、収益が増えなかったりと不幸が続く可能性もありますので注意しましょう。
修繕履歴やリフォームの有無を確認
修繕履歴やリフォームの有無を確認することで、購入後の大きな修繕がいつ来るかを予測することができます。
購入前に外壁や防水塗装をしている場合は、購入後にしなくてもいいので、大きな出費を抑えることができ、リフォームの有無についても同様です。
購入後に大きな出費を抑えるためにも、修繕履歴ならびにリフォームの有無を確認しておきましょう。
売り出し理由を確認
気になったオーナーチェンジ物件は、売り出し理由を確認しておきましょう。
- 「何らかの理由により、資金を調達するため」
- 「利回りが上がらないから」
- 「管理ができないため」
と理由はさまざまです。
理由によっては、購入後の家主業に悪い影響を及ぼす場合もありますので、注意しましょう。
レントロールの確認
レントロールとは、月々入金される家賃表のことをいいます。
- 「各部屋の家賃がいくらなのか」
- 「滞納者の有無」
- 「いつから入居しているか」
などレントロールで判断できます。
オーナーチェンジ物件は家賃収益で、利益を得ていきますので、家賃のチェックは重要です。
購入後に家賃が払われていない部屋がある、相場より家賃が圧倒的に安いなど、損なことにならないように確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件として人気のある物件について
オーナーチェンジ物件には、高利回り物件以外にも人気の物件が2つあります。
それは、
- 「好立地の物件」
- 「空室がすぐにうまる物件」
です。
周辺に良好な交通機関環境、スーパーやコンビニなどの商業施設の多さなどが好立地物件に当てはまります。
では、空室がすぐにうまる物件とは何かというと、いろいろあります。
チェックポイント
- 「学生さんを中心とした大学近くにある単身用物件」
- 「内装がすごくおしゃれな物件」
- 「ペット可や楽器可などの特殊条件の可能」
などがあげられます。
このような物件は、探している多くの入室希望者が求めている物件であり、利回りが落ちる可能性が低いので、注目すべき人気の物件です。
オーナーチェンジ物件がなぜ安いかまとめ
本記事では、オーナーチェンジ物件が安い理由について、ご紹介しました。
オーナーチェンジ物件は、家賃収益による投資物件です。
ですが、高ければ悪い物件というわけでもありません。
家賃が高額な分、物件価格も高額という場合や築年数が浅く、回収できる期間が長いという理由もあることから、購入する前には、4つの確認事項をしっかり確認することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件にも、好立地物件や空室期間が短いなどの理由から人気物件が存在しますので、売却資料だけではなく、現地確認も怠らないようにすることがおすすめです。
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