研究所長「賃貸物件の購入を検討しているけど、敷金はどうなるんだろう？」、「オーナーチェンジした後は、敷金どうするの？」
などオーナーチェンジ後の敷金について、悩みや疑問を持っている家主様。
本記事では、オーナーチェンジによる敷金の承継や返金をしなくても良い場合、敷金としての確認事項について、ご紹介していきます。
本記事をご覧になっていただくことで、予測していなかった出費や返金しなくても良いお金を返金するといった、面倒な動きをしなくてもよくなり、スムーズな退去清算を対応することが可能です。
- オーナーチェンジによる敷金の承継とは？
- オーナーチェンジ後に返金しなくてもいいお金
- 敷金のトラブルを回避する方法
ぜひ、本記事を参考に、トラブルにならない敷金承継ならびに、敷金精算対応をしていきましょう。
オーナーチェンジ物件における敷金の承継とは？
敷金の承継とは、前所有者から新所有者へ、敷金を引き継いだか、引き継いでいないかは関係なく、敷金返済債務を承継します。
よって、前所有者と敷金の引継ぎをしておらず、入居者が退去してしまうと、実費で敷金返金のカバーをしなくてはいけなくなるのです。
後に「敷金についての確認をすることなく売買取引」で、詳しくご紹介しますが、敷金の詳細を確認しておかなければ、オーナーチェンジ後に、自身の負担が増えていきますので、十分に注意して売買取引をしましょう。
オーナーチェンジ後、敷金はどのような用途で使用されるのか。
預かった敷金は、さまざまな用途に使用することができます。
入居者が退去で発生する原状回復による清算や家賃の滞納があった場合の差し引きなど、入居者が汚損、破損したものを修繕する費用としてだけではなく、家賃の担保としての効果もあるのです。
ですが、現在では、原状回復による敷金精算は、ほとんど入居者に返金しなければならない雰囲気があり、家主様も大変な思いをしています。
オーナーチェンジ後に返金しなくてもいいお金とは？
オーナーチェンジ後に入居者が退去した際、余った敷金は返金しなければいけません。
ですが、内容次第では、余っても返金しなくてもいいお金が存在します。
下記で、返金しなくても良い金銭を3つご紹介していきましょう。
礼金
礼金は、家主様に対する謝礼金となるため、退去した入居者に返金しなくても大丈夫です。
ですが、家主様への謝礼金と言いますが、礼金の使い道のほとんどは、部屋を契約に導いてくれた家主様から仲介会社への手数料のような使い道で使用されることが多いです。
家主様によっては、今後の家主業に備えて貯蓄する家主様もいらっしゃいますが、仲介業者との関係もあるため、貯蓄に回す家主様はあまりいらっしゃいません。
保証金
保証金とは、西日本で使用されていた敷金に類似する用語です。
保証金は、賃貸のタイプによって返金するか否かが変わってきます。
テナントや事務所を借りる際に、「保証金」として使用されますが、この場合は、退去時に返金するケースが多いです。
ですが、居住用の契約に使われる場合は、一部地域に限られる場合かもしれませんが、返金しない場合が多いです。
今では、ほとんど見かけることはないかもしれませんが、売買取引後の契約書確認の時に、保証金という単語を見かけた際は、返金するのか否かをしっかり確認しておきましょう。
敷引
敷引とは、敷金と比べると、使用される用途は一緒ですが、単純に返金することはありません。
もちろん、敷引契約をするから、修繕予算を超えたことによって新たに請求できないということはありません。
「入居するのであれば、最低限この金額分だけは部屋の修繕に使うよ！」という約束として契約することになります。
ですが、敷引には「絶対に返金されないお金」という内容から、相当部屋の内容が良くない限り、新たな入居者は入居してこない可能性が高いというデメリットがあるのです。
敷引契約をする場合は、注意して契約するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件における敷金についての確認事項
オーナーチェンジをする売買取引時には、3つの確認事項があります。
今からご紹介する3つの確認事項を怠ると、オーナーチェンジした後に、予期しない出費が発生するので、注意をしておきましょう。
入居者の家賃滞納について
オーナーチェンジをする時点で、入居者が家賃滞納をしていた場合、滞納していた家賃は、前所有者が回収することが可能です。
たとえば、101号室に住んでいる入居者が3ヶ月分の家賃を滞納していました。
本来滞納された家賃は、前所有者の家賃となるので、オーナーチェンジした後に、この家賃を回収したのであれば、前所有者に払う、もしくは、前所有者が回収、預けている敷金で対応できる場合は、敷金での対応ということになります。
ですが、そうなるとオーナーチェンジ後に家賃収益がややこしくなるので、多くは売買取引時に家賃滞納されている分が加算されて売り出されていることが多いです。
家賃滞納されている中古物件を取引する場合は、家賃回収のことを頭に入れて、売買取引するようにしましょう。
敷金についての確認をすることなく売買取引
敷金について確認することなく売買取引をした場合、オーナーチェンジ後、敷金精算を実費でしなければならない場合はあります。
前所有者は、敷金の引継ぎをしたつもりで、売買価格を下げているつもりが、新所有者は、売買価格が安いと思って購入したかもしれません。
この時点で敷金についての相違が発生しています。
敷金の承継については、前所有者から引き継いでいるか否かに関係なく、新所有者は敷金返済債務を負うことになりますので、敷金を預かっていないのであれば、自身の費用でカバーすることになります。
退去部屋の内容次第では大きな出費となりますので、必ず前所有者に確認するようにしましょう。
敷金0での契約部屋
入居者との契約の中には、「敷金0」で契約している部屋があります。
敷金0契約は、最初から家主自身が実費で清算しなければいけないというわけではありません。
入居者のために費用少なく、入居できる物件として契約条件を緩めているだけです。
ですが、退去の場合、もし、入居者と連絡が取れないというようなことになれば、清算できる敷金がないので、実費で修繕というリスクがあります。
敷金を預かっていない部屋がある場合は、売買取引の時に、価格交渉をしてその分を保管するといった保険を作っておくといいでしょう。
オーナーチェンジ後、敷金についてのトラブルを回避する方法
オーナーチェンジ後に敷金についてトラブルを回避する1番のおすすめ方法は、管理会社に委託することです。
月々の管理料を支払っている分、敷金精算だけでなく、トラブルが発生しないように定期的な物件見回りや新たな空室募集、仮に重大なことが起こった場合、家主様に相談することなく、勝手に判断して行動をすることもないので、ご安心ください。
オーナーチェンジ物件の敷金承継についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジの敷金承継について、ご紹介してきました。
敷金承継について、前所有者から敷金を預かっていなくても、新所有者は、敷金返済債務を負うことになるので、オーナーチェンジ取引の際は、要確認です。
売買価格が安いと思って取引したら、敷金承継分を差し引いた価格だったり、敷金0契約により、入居者との連絡が取れなくなり、実費負担が多くなったりとさまざまな困難が待ち受ける可能性があります。
上記のようなことにならないように3つの確認事項でご紹介した内容を確認することで、予期せぬ出費や返金しなくてもいいお金を返金するといった面倒なことに回避することもできるのです。
何より管理に面倒さや大変さを感じたら、管理会社に委託することで、家主様の精神的な負担も軽減することができますので、おすすめです。
研究所長私が、賃貸管理をしている時は、敷金精算がどの業務よりも大変でした。
入居者は、敷金は返金してもらうという姿勢で来るので、喧嘩腰で話してくる入居者もいらっしゃいました。
そのような方たちから、清算金をいただいていかなければならないので、売買取引時に前家主様や売主業者から聞き込みを徹底し、大変と思えば、管理会社への委託を検討することをおすすめします。
コメント