研究所長「保証会社は引き継がれるのか？」
「保証会社に加入していない入居者がいる」
とオーナーチェンジ後に保証会社について悩み、疑問を持たれている家主様。
本記事では、オーナーチェンジ後の保証会社について、今まで入居者が加入していた保証会社は引き継がれるのか、保証会社に加入していない入居にはどうすればいいのか、など、ネット上での回答や私の経験を含めて、ご紹介していきます。
- オーナーチェンジ後の保証会社について
- 保証会社に加入していない入居者に対して行う事
- 保証会社によるメリットとデメリット
家賃滞納の心配をされ、オーナーチェンジ後の保証会社に悩まれている家主様は、ぜひ、本記事を参考していただけたら幸いです。
保証会社とは？
保証会社とは、家主様に対し、入居者が家賃滞納を起こしてしまった際の家賃保証をする会社のことをいいます。
会社によってかかる初回費用や年間更新料、申請による家賃入金の時期などさまざまです。
ひと昔前までは、連帯保証人をつけることで賃貸部屋を借りることができていましたが、今では、連帯保証人に加え、保証会社に加入しないと賃貸物件を借りることのできない世の中になりつつあります。
理由については、下記の「オーナーチェンジ後の保証会社によるメリットならびにデメリット」でご紹介していますので、ぜひご参照ください。
オーナーチェンジ時の入居者の保証会社は引き継がれる？
オーナーチェンジ時の入居者が加入している保証会社は、引き継ぐ事ができます。
正確に言うと、保証会社に家主変更届を申請しなければいけません。
変更届の申請を怠ってしまうと、保証会社に家主変更の詳細が伝わらず、入居者が家賃滞納をしても、良くて保証が遅れてしまうか、最悪保証をしてくれなくなります。
変更届については、購入後に売主や売主側ならびに買主側の不動産業者は、一切対応することはありませんので、ご注意ください。
オーナーチェンジ後、まずは現入居者が、どこの保証会社に加入しているか確認し、該当する保証会社へ家主変更届を申請するようにしましょう。
家主変更については、各保証会社のホームページにて対応することが可能です。
オーナーチェンジ後の入居者について保証会社はかけるべき？
新規で入居してくる入居者に対しては、必ず保証会社へ加入してもらうことをおすすめします。
保証会社は、費用を払うだけで保証してくれるわけではありません。
入居者の個人情報を保証会社に提出することで、即日～3日ほどの審査があり、今まで滞納履歴が無いか、犯罪に関わっていないかなどを総合的に調査し、審査結果を出します。
安全な入居者層、家賃滞納を心配しない環境を作るためにも、保証会社への加入はおすすめです。
オーナーチェンジ時に保証会社に加入していない入居者に対して行う事
では、オーナーチェンジ時に保証会社に加入していない入居者を発見した時はどのようにするか。
万が一滞納していた場合、毎日毎日
- 「いつ支払ってくれるんだろう」
- 「来月大丈夫かな…」
と心配するのも心身の負担が大きいと思われます。
よって、ここからは保証会社に加入していない入居者を発見した際の行動についてご紹介していきます。
保証会社に加入
入居者が保証会社に加入していないのであれば、入居者に事情を話し、新たに加入するようにしてもらいましょう。
本来保証会社の料金は、賃借人負担の場合が多いのですが、途中からいきなり払ってくれと言われることや、今まで滞納していないのに保証会社の話をすると、トラブルに発展する可能性が高いです。
滞納してないのであれば、滞納した時に加入を勧められるように書類の準備。
また、滞納してからでは遅いと判断されるのであれば、書類は入居者に記入してもらい、保証費用は、家主自身の負担とすることも1つの方法です。
オーナーチェンジ時に保証会社に加入してもらうということは、タイミング的に話しやすいので、家賃滞納を心配される場合は、保証料は家主負担になる可能性が高いですが、加入してもらうことをおすすめします。
家賃入金日に確認
保証会社に加入していない、もしくはしないと判断した入居者がいる場合、家賃入金日には必ず通帳を確認しましょう。
入居者の中には、1～2日遅れても大丈夫だろうと判断される方がいます。
研究所長私の賃貸管理の経験上、そのような入居者は、家賃をどんどん遅らせてくる傾向がみえます。
もちろん、お仕事の失業や転職などで給料のタイミングがずれてしまい、入金日に間に合わない方もいらっしゃいますが、まずは、入金日に通帳を確認し、入金されていなければ連絡もしくは、手紙通知をするようにしましょう。
家主様の判断となりますが、遅れた場合は事情を聞き、言うべきか否かを判断し、対応するように。
遅れても何も言わなければ、遅れに遅れて、いずれ払っていないという状況にもなりかねませんので、注意しましょう。
家賃滞納がある場合
すでに家賃滞納がある場合、入居者と話す機会を作りましょう。
もし、入居者が全く話に応じず、回収できる気配がないのであれば、家賃回収業者に依頼してみることや退去してもらう方向で検討しましょう。
家賃滞納について、話をする気が無い方は、これからも家賃を払うつもりはありませんので、その方のために1部屋潰し、家賃収入を得られない方がもったいないです。
ですが、家賃滞納をしているも、滞納月が少なく、回収はできるというのであれば、そのまま遅れながらでも払ってもらうようにしましょう。
このような方は、払いたくても払えない状況の可能性がありますので、プレッシャーをかけるより、見守る形で大丈夫かと思います。
ですが、家賃滞納が増えてくるようであれば、保証会社加入を検討すべきかもしれません。
オーナーチェンジ後、保証会社トラブルの回避方法
オーナーチェンジ後、保証会社の対応がめんどうくさい、滞納があった時に入居者に言いづらいなどのお困りの場合は、管理会社に委託することがおすすめです。
管理会社では、滞納があった時の保証会社対応だけではなく、新たな空室募集や他のトラブルについての対応をしてくれます。
月々管理料がかかりますが、その分家主様の時間の確保と手間を省くことが可能です。
オーナーチェンジ後の保証会社によるメリットならびにデメリット
入居者に保証会社に加入してもらうことによるメリットは、家賃が確実入金されることです。
もちろん滞納があった場合、申請期間により多少の入金の遅れはあるかもしれませんが、数ヶ月も待つ必要はありません。
ほとんどの保証会社では、翌月には入金されますので、ご安心ください。
では、逆にデメリットですが、保証会社によっては、初回の保証料だけでなく、年間更新料も必要なため、保証会社の内容次第では、入居率が低下する可能性があります。
入居者は、契約時に連帯保証人をつけているだけに、保証会社の費用を払うことに納得している方は少ないです。
払いたくないお金を入居条件だからという理由で払っているのですが、さらに年間の更新料まで払うことになると、更新料が発生しない物件を契約する可能性があります。
オーナーチェンジ後の保証会社についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジの保証会社について、ご紹介してきました。
収入を得る方法として、家賃を重要視される家主様にとって、家賃滞納は、もっともしてほしくない行為と思われます。
家賃滞納を減らす方法として、保証会社加入は必須と考えられていて、私の経験上でも同様に感じています。
研究所長保証会社は家賃滞納だけではなく、審査によって、今までの滞納履歴や犯罪履歴なども含め審査をしてくれることから、加入していない物件と比べると、安心して家主業をすることが可能です。
ですが、今では、連帯保証人を付けた上で保証会社も必要となってくるので、「もったいないお金」として考えている入居者も多く、入居率の低下にもつながっています。
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