研究所長「オーナーチェンジって何？」
「オーナーチェンジ物件で成功する方法はなに？」
とこれから不動産投資を検討している方に向けた記事です。
本記事では、中古マンションにおけるオーナーチェンジについて、メリットならびにデメリット、成功させるためにやるべきことなどをご紹介しています。
オーナーチェンジとは、やり方次第で大きな利益を生み出してくれます。
- 中古マンションのオーナーチェンジとは？
- オーナーチェンジ中古マンションのメリットとデメリット
- オーナーチェンジ物件の運営を成功させる方法
不動産投資を検討されている方は、ぜひ、本記事を参考にして、快適な家主業を目指してみてください。
中古マンションにおけるオーナーチェンジとは？
中古マンションにおけるオーナーチェンジとは、賃貸用マンションの入居者や契約条件などを承継し、売買取引や相続などでオーナー（家主）のみが変更することです。
研究所長オーナーチェンジ物件で利益を得る方法は、古い物件を購入して内装をリフォーム後、購入した価格に金額を上乗せして売却して利益を得る方法や、長く保有して家賃収入で利益を得る方法などがあります。
承継されるものは、入居者との契約条件や敷金、家賃保証会社との契約など前家主様がやり取りしてきたもの全てを承継します。
ですが、新たな空室募集条件については、新家主様の希望で変更することが可能ですので、ご安心ください。
中古マンションにおけるオーナーチェンジ物件のメリット
中古マンションにおけるオーナーチェンジ物件は、購入する事で3つのメリットが存在します。
ここからは、各メリットについてご紹介していきますので、ご参照ください。
購入時、家賃収入を得られる物件が多い
オーナーチェンジ物件の購入時は、すでに入居者がいる時が多いので、購入後はそのまま家賃収入を得られる可能性が高いです。
オーナーチェンジ物件を所有しているほとんどの家主様は、家賃収入で生計、本業に次ぐ給料、ローン返済などをしています。
空室の状態からはじめると家賃収入が得られないため、プレッシャーがかかりますが、最初から家賃収入を得られると、安心して今後の家主業を考えることができるのです。
最初から空室募集や修繕のための大きな費用を抑えることが可能
オーナーチェンジ時に入居者がいると、家賃収入を得るために空室募集や内装の修繕もしくはリフォームをしなくてもよくなるので、空室募集の手間やいきなり大きな出費を出すことはありません。
家賃収益の一部もしくは全部を貯金しておき、今後の大きな出費のために備えておくことができるので、安心して家主業をすることができます。
購入時に空室の場合、新たな入居者を募集するのに、仲介業者を挨拶回りしたり、大金を使い内装を補修もしくはリフォームしたりしなければいけなくなるので、入居してもらえるか分からない分不安も大きくなるのです。
購入物件次第では、大きな利益を出る
オーナーチェンジ物件は、やり方、内容次第では大きな利益を生んでくれます。
周辺相場より安い家賃で入居している場合、その部屋が退去した時は、リフォームをして、より高い家賃で募集することもできるので、収益アップにつながります。
また、古いが、好立地にある物件は、内装を綺麗にリノベーションし、金額を上乗せして売り出せば、差額分が利益になり、いきなり大きな利益を得ることもできるのです。
オーナーチェンジ物件の利益を得る可能性は十分にあります。
中古マンションにおけるオーナーチェンジ物件のデメリット
前述で中古マンションにおけるメリットをご紹介してきましたが、メリットがある分、デメリットも存在します。
以下からは、3つのデメリットをご紹介していきますので、ご参照ください。
購入前に内装を見られない可能性が高い
前述でオーナーチェンジ物件は、入居者が入っている可能性が高いとご紹介しました。
入居者がいるということは、内装を見ることができませんので、現段階で室内が、どのような状態になっているか分かりません。
退去した時に、室内の状態次第では、大きな補修費がかかる可能性がありますので、その可能性を考慮した上で、費用を保管しておくと安心です。
購入後、退去される危険性がある
オーナーチェンジ時には入居者がいたとしても、いつ退去されるかは分かりません。
購入後、2～3年後に退去する可能性もあれば、1ヶ月後に退去する可能性もあります。
入居者の今後の入室期間は予測ができませんので、すぐに退去してしまうと今後の予定が大きく変わる可能性もありますので、購入する前には、1～2室の契約者が退去する可能性があることを考慮しておきましょう。
現入居者の手前、条件変更がしにくい
賃貸マンションの部屋が多いと、新たな空室募集をした時に、今までの条件を変更しにくい環境にあります。
たとえば、今後ペット可や楽器可の条件を加えたいが、今までの入居者の手前、なかなか踏み切れないことが多いです。
理由としては、その条件が影響し、現入居者が退去してしまう可能性があるからです。
どうしても特殊な条件を付け加えたい時は、家主変更の手紙を送った時に、アンケートを取って確認することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件の運営を成功させるためにやるべきこと5選
オーナーチェンジ物件の運営を成功するには、常にお客さんのことを意識して行動しなければ、成功はありえません。
もちろん家主様の意向で出来ないことは出来ないと答えることは大事ですが、何もしなかったり、厳しすぎたりすると、お客さんは契約しませんので注意しましょう。
ここでは、成功させるためにやるべきことを5つご紹介していきますので、参考にしてください。
適正な家賃設定を心がける
空室が出た場合の家賃設定は、同類物件の近隣相場を確認し、適正な家賃設定を心がけましょう。
入居物件を探しているお客さんは、毎月支払う家賃をシビアに考え、物件を探します。
実際には全く同じ条件の物件は、あまり存在しませんが、周辺の物件と比べ、高い家賃は自然と淘汰されがちです。
内覧するお客さんのために即清掃
今まで入居していたお客さんが退去した時は、次の内覧するお客さんのために、すぐに補修、清掃をすることをおすすめします。
私が賃貸仲介をしているころ、退去したままの部屋を何回も案内したことがありましたが、あまり契約をいただいた経験はありません。
理由は、綺麗に直してもらえるのか分からない、綺麗な部屋が想像できないなどでした。
更新料は取らない
多くの賃貸契約には、1年もしくは2年ごとに更新料が発生します。
更新料は、お客さんから嫌われる費用であり、更新料がある物件は避けられる傾向があります。
他物件と差別化をするために更新料を無料にするという方法も、おすすめの1つです。
仲介会社への手数料支払い
この報酬が多ければ多いほど、仲介会社は多く案内をしてくれ、契約をしようと頑張ってくれます。
もちろんそれだけで契約が取れるほど甘くはないですが、不動産の営業のプロたちが頑張る理由にはなるのです。
集客力のある不動産屋へ空室物件の連絡
空室が出た際は、集客力のある仲介業者へ連絡することをおすすめします。
では、どこが集客力のある不動産屋なのかというと、見た目では判断できないため、インターネットで「不動産仲介会社 地域名」で検索すると、不動産会社が検索されます。
その中から、家主様が聞いたことのある不動産屋に話をすれば、問題ありません。
いろいろな不動産屋へいくためのガソリン代、時間などを節約できますので、ぜひ参考にしてみてください。
はじめてオーナーチェンジを購入する時のおすすめ中古マンションとは？
はじめてオーナーチェンジ物件を購入する時は、リスクが比較的に低い単身用の分譲マンションがおすすめです。
単身用の分譲マンションは、比較的安価で売買取引をされており、地域や立地にもよりますが、200～500万円ほどで取引されていることが多いです。
練習用として購入されることが多く、2～5年ほど家賃収益を得たら売却し、売却した差額により、さらに利益を得ます。
チェックポイント
気にする部屋が1部屋しかなく、一括で購入や月々返済する金額も少ないため、空室だったとしてダメージが少ないのがメリットです。
ですが、空室が長く続けば、その分利益は「ゼロ」というのがデメリットでもありますので、ご注意ください。
中古マンションのオーナーチェンジについてまとめ
本記事では、中古マンションのオーナーチェンジについて、ご紹介してきました。
オーナーチェンジとは、購入後、家賃収益で利益を得る方法と内装をリフォームし、金額を上乗せし、売却後の差額で利益得る方法があります。
本記事でご紹介しています「成功するためにやるべきこと5選」を参考にして、家主業を営んでいきましょう。
賃貸仲介ならびに管理をしていたころの経験をもとにご紹介していますので、参考にしてみてください。
最期に中古マンションにおけるオーナーチェンジは、メリットもあれば、デメリットもありますので、自身がどの方向性で投資をしたいのかを考え、家主業を頑張りましょう。
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