研究所長「オーナーチェンジ物件はどんな時に売るのだろう？」
「売る前に不動産屋に相談しないといけないの？」
と疑問や悩みを持たれている家主様。
本記事では、自身の経験をもとに家主様の売る理由が多かったものをまとめ、かつ、なぜ不動産業者に相談すべきなのかをご紹介していきます。
- オーナーチェンジ物件を売る理由
- 物件を売る前になぜ、不動産業者に相談するのか
オーナーチェンジ物件は、投資目的で購入されます。
他の家主様がどのようなタイミングや理由でオーナーチェンジ物件を売っているか参考にしていただき、投資失敗の回避、これから成功するためにも参考にしていただけたら幸いです
オーナーチェンジ物件を売る理由
オーナーチェンジ物件を投資している投資家が多いように、売る理由もたくさん存在します。
こちらでは、私の経験やネット記事を参考に、最も多かった理由を8つご紹介しますので、今後、自身の所有しているオーナーチェンジ物件を売る時の参考にしてください。
より良い条件のオーナーチェンジ物件を購入するために売る
オーナーチェンジ物件を購入する時は、購入する物件にもよりますが、何千万、何億といった金額になることが多いです。
そのような物件を購入する時、銀行は、全ての費用を貸してくれる可能性は低いため、自身で頭金を用意せねばならず、頭金は、物件価格の2割が平均となっています。
もちろんそのようなお金を手元に置いている方は少なく、今所有しているオーナーチェンジを売却して、新たな物件を購入するのです。
ですが、3～4千万円くらいでしたら、頭金を1割出し、今所有しているオーナーチェンジ物件を担保として費用を借りる場合もあります。
地価向上により売る
所有しているオーナーチェンジ物件の周辺環境が良好となると、地価が上がるため、その時点で売る家主様もいらっしゃいます。
なかなかめずらしいことではありますが地価の上昇は以下などによって、周辺環境が便利になり、地価が上昇。
- 「ショッピングモールやテーマパークなどの商業施設の増加」
- 「交通機関の開通もしくは延長、無料化」
- 「人口増加」
建物価値が下がっているとはいえ、購入した時の金額と同じもしくは、値上がりするため、売却するタイミングとなるのです。
ですが、地価が上昇することは、数年単位で起こることは無く、未来を予測しての行動になるので、地価上昇による利益向上はかなり難しいので、購入の時は、地価上昇を狙いすぎないようにご注意ください。
購入時に決めた目標が完遂できたので売る
購入時に目標を持って、オーナーチェンジ物件を購入する方がいらっしゃいます。
たとえば、空室の単身用分譲マンションを購入して、内装をリノベーションした後に、新たな入居者と契約をします。
メリット
内装をリノベーションしたことと入居者がいることによって、オーナーチェンジ物件としての価値が上がり、売却することで利益を得る方法です。
注意点は、家賃設定や内装センスが悪い、仲介業者への報酬などが少ないと、入居者が現れにくくなるので、不動産業者と相談しながら、部屋を作るとスムーズにいくことが多いでしょう。
銀行との取引実績のために売る
これは、オーナーチェンジ物件を取引する時に体験したことですが、銀行との取引回数が少ないと、融資審査が下りるのに時間がかかり、取り扱っている不動産業者次第では、取引をやめられる時もあります。
このような審査の時差を短くするために、低価格のオーナーチェンジ物件を購入し、数ヶ月の利息を支払い、売却するという取引を繰り返すことで、いずれくる大きな取引のために、銀行との実績を作るのです。
オーナーチェンジ物件投資を始めるのに、銀行との取引は必須となるため、「銀行が神様！」というわけではありませんが、大事に取引することをおすすめします。
入居率、利回りが上がらないから売る
せっかく購入したオーナーチェンジ物件ですが、どんなに頑張っても、空室部屋が埋まっていかなければ収入を得ることができません。
それは、家主様のせいではなく、築年数や周辺環境、構造が理由といった可能性もあるので、何が原因なのかは、調査しなければわかりません。
調査方法は、大それたものではなく、周辺の同類物件との家賃や内装、条件比較をするだけですが、1人では難しいということであれば、不動産業者へ相談するのもおすすめの1つです。
対策や比較をしても、どうしても改善されなければ収入を得ることができないので、売るという行為にでます。
大規模修繕の時期だから売る
ですので、大規模修繕をして、大金をかけるより売ってしまった方が良いと判断された場合は売りに出して、次の物件を購入する資金に回したり、生活資金の一部に回したりするのです。
大規模修繕は、オーナーチェンジ物件投資にて、1.2を争うくらいの高額費用となりますので、大規模修繕前に売却するのは、投資としての行動としてよくある話となります。
管理ができない状況になったため売る
オーナーチェンジ物件は、住居用と違い、入居者がいるので、普通に住めるように管理しなければいけません。
管理内容は、室内の設備トラブルはもちろん、エントランスの電球交換や駐輪場、駐車場の整備や違法駐車（駐輪）の対処などがあげられますが、本業の出張や家庭の事情などで管理ができなくなる場合があり、売るという方がいらっしゃいます。
管理会社に委託する方法もありますが、自身で手配する補修業者より高額で、さらに毎月管理料を取られるとなると、確認することもできないので、管理はちょっと…という考えもあるようです。
トラブルが頻繁に起こるため売る
オーナーチェンジ物件を管理していると、さまざまなトラブルが起こりえます。
研究所長もちろん、それらが面倒で管理会社に委託される家主様もいらっしゃいますが、家賃滞納は回収できなければ無収入、騒音や喧嘩などは他の入居者にも影響し、最悪退去につながり、全体的な収入減につながりますので、判断は難しいといえるでしょう。
オーナーチェンジ物件を売る前になぜ不動産業者に相談するのか
管理委託管理委託
不動産業者に相談する理由は2つあり、1つめは、管理委託という相談です。
物件トラブルや管理が出来なくなるという理由で売却する場合、管理委託でカバーできないか相談し、解決を進めて行きます。
管理委託では、補修費や管理料は支払わなければいけませんが、全体的な家賃収入が多ければ、わざわざ売るのはもったいなく、持ち続ければ本業の給料や年金に次ぐ副収入になり、生活が楽になります。
売却相談
2つめは、売却相談です。
オーナーチェンジ物件に限らず住居用についても、不動産を売る時は、宅建業法上、自身で売ることはできず、また、正確な金額を出す査定などの関係により、不動産業者を通さなければいけません。
家主様にとって、最良の道を歩むためにも、不動産のプロに相談することを強くおすすめします。
オーナーチェンジ物件をなぜ売るのかについてまとめ
本記事では、オーナーチェンジ物件をなぜ売るのかについて、ご紹介してきました。
オーナーチェンジ物件を売る理由は、いろいろあり、絶対売りたいという考えもあれば、仕方なく売るという考えがありますが、考えている理由に解決策があるかもしれませんので、売る前には必ず不動産業者に相談するようにしましょう。
オーナーチェンジ物件はやり方次第で、本業の給料や年金に次ぐ大事な収入になるので、所有しておくと大事な資産になります。
ぜひ、本記事を参考にしてご覧になっていただき、売るべきか否かを参考にしていただけたら幸いです。
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