研究所長「オーナーチェンジ物件の査定のポイントは？」
「査定で注意することってある？」
とオーナーチェンジ物件の査定方法について、疑問や悩みを持たれている家主様。
本記事では、オーナーチェンジ物件の査定ポイントにはじまり、査定依頼の注意点、売却価値を上げるポイントなどについて、ご紹介しています。
- オーナーチェンジの査定ポイント
- 査定依頼の注意点
- 売却価値を上げるためのポイント
オーナーチェンジ物件の売却のため、査定について悩み、確認したい家主様は、ぜひ、本記事を参考にして、満足できる売却を目指しましょう。
オーナーチェンジ物件の査定ポイント
オーナーチェンジ物件を査定する時、現段階での正確な金額を出すために、確認するポイントが全部で6つあります。
ここからは、査定ポイント6選をご紹介していきます。
不動産業者に査定を依頼した時に、どのような部分を確認されるのか、参考にしてみてください。
家賃利益
オーナーチェンジ物件は、投資物件であるため、対象の建物が1年にどれくらいの家賃収益が入るかが重要になってきます。
当然ですが、入居者が1人もいなければ家賃収益を得ることはできません。
投資物件を購入する方は、1年間で入金される家賃収益をもとに、購入金額やその他経費をどのくらいの期間で取り戻せるのかを「利回り」で確認します。
この利回りが低いと、購入される可能性が低くなるため、査定ポイントとして1年に入金される家賃利益を確認するのです。
立地条件
オーナーチェンジ物件は、立地条件も重要です。
賃貸を探しているお客さんは、自身の希望条件に合わせ、少しでも便利な環境に住みたいと考えています。
査定物件の周りに、商業施設や交通機関などが集まる好立地物件だと入居者が集まりやすいので、査定額は上がりやすいです。
他にも、建物には耐用年数というものがあり、構造による一定の期間が経過すれば、建物の価値が下がっていきます。
ですが、立地環境が良いと、土地の価格が上昇し、結果査定金額の上昇が見込めるのです。
過去の修繕やメンテナンス
オーナーチェンジ物件の査定では、過去の修繕、メンテナンスにかかった費用なども確認していきます。
部屋のリフォームをしたくらいでは、大きく金額が動くことはありませんが、外壁や防水など施工は、20年前後での施工を推奨していていますが、施工費用は100万単位の経費がかかることが多いです。
ですが、施工をしておくと、オーナーチェンジ後は施工をしなくてもいい分、査定金額のアップにもつながりやすいです。
注意点は、前述でもご紹介したように、耐用年数を超えていると、外壁や防水施工をしてもなかなか査定金額に影響はありませんので、お気を付けください。
過去の取引履歴
現入居者の契約書はもちろん、修繕した請求書などの履歴など、取引した会社との履歴は保管しておくことをおすすめします。
もし、書類が多くなるようでしたら、エクセルやWordなどで内容をまとめておくことも1つの方法です。
ですが、普段行うような原状回復工事の書類は不要であり、外壁や防水、大きな工事についての書面のみで問題ありません。
ローン金利
査定ポイントでは、建物だけではなく、銀行が公開する金利も関係してくる可能性もあります。
投資用ローンは、住宅ローンと違い、金利が2～3倍ほど上がるので、査定するオーナーチェンジ物件が高額だと、金利の利息によって、さらに金額が上がります。
そうなると、さらに利回りが下がり、購入してもらえる機会が無くなってくるので、査定段階でのローン金利は確認すべき内容になってくるのです。
売主の希望
極端な話で言うと、ただ売却するだけなら問題ありませんが、1億で売却したい時に、5,000万円と査定されて売却しますか、という話になります。
気持ちよく売却していくためにも、最後は、売主の希望が大事ということです。
オーナーチェンジ物件の査定依頼の注意点
オーナーチェンジ物件を査定する時の注意点は、査定する不動産業者を1つに絞らないことです。
不動産業者によっては、まず自社で購入するために査定金額を下げて提案する会社があります。
せっかく1億で売れるオーナーチェンジ物件なのに、5,000万円で売却することになると、不動産業者は満足しますが、家主様は、満足することはできません。
このようなことにならないように、最低でも3社くらいに査定を依頼することをおすすめします。
また、査定の時は、不動産業者の訪問時間をずらすように予定を立てましょう。
研究所長不動産業者は、当然ですが、自社で売却したいと考えています。
査定時間が一緒だと、お互いが意識し、正確な査定金額が出なくなりますので、必ず不動産業者の訪問はずらしましょう。
オーナーチェンジ物件の売却価値を上げるためのポイント
オーナーチェンジ物件で売却価値を上げるためのポイントは、2つあります。
立地やすでに入居している部屋についてはどうすることもできませんが、空室や外壁などに関しては対応できます。
この2つの内容について、ご紹介していきます。
リフォームやリノベーションをして家賃を上げる
前述でリフォームやリノベーションについて、大きく変化することはないとお伝えしましたが、それは入居していない場合です。
そうなると、1ヶ月の利益が上がり、結果利回りが上がるので、リフォームやリノベーション後は、必ず入居してもらえるように努力しましょう。
外壁や防水などの外観の美観を整える
外壁や防水の施工については、美観を整えるためにも大事な施工です。
ですが、それだけではありません。
外壁や防水については、20年前後に劣化のため、メンテナンスを推奨しています。
オーナーチェンジの査定方法についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジ物件の査定方法について、ご紹介していきました。
査定ポイントについては、全部で6つありますが、1番大事なのは、現家主様（売主様）の希望です。
家主様と査定金額に大きな差がある場合は、売却に踏み切ることもできません。
査定とは、あくまで売却するためにいくらで紹介すればいいのか、それは家主の希望金額より高いのか、安いのかということになりますので、査定金額だけに重要視するのは気を付けましょう。
また、査定時は、1つの不動産業者に絞らず、最低3社ほどの不動産業者に査定依頼をしましょう。
どの業界にも言えるでしょうが、1つの業者に任せてしまうと、正確な金額が分からなくなることや、不動産業者の対応に不満になることもあるでしょう。
自身の希望に納得できるように、また、気持ちよく取引ができるような不動産業者を選ぶためにも複数の不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。
最期は、少しでも売却金額を上げるためのポイントをご紹介しています。
少しでも売却金額を上げるために、美観、家賃上昇は重要視できるポイントですので、参考にしてください。
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