研究所長「オーナーチェンジ物件投資は、どのくらいで元が取れるの？」
「オーナーチェンジ物件で元を取ることって難しいのかな？」
と投資金額の回収について、悩み、不安を持たれている家主様や購入検討者様。
本記事では、オーナーチェンジ物件投資で元を取る方法はもちろん、難しさや注意点をご紹介してきます。
- オーナーチェンジ物件投資で元を取る方法
- 投資の元を取る難しさについて
- 注意点は？
オーナーチェンジ物件投資で元を取るためには、短い期間で手に入れることもできれば、長い期間を要する時もありますので、ぜひ、本記事を参考にして、元を取るだけでなく、利益が上がれば幸いです。
オーナーチェンジ物件投資で元を取る方法
オーナーチェンジ物件投資をはじめるのであれば、どのくらいで元を取れ、利益を上げられるようになるか気になるものです。
1日でも早く、利益を出したい思う方がほとんどかと思いますが、ここからは、オーナーチェンジ物件投資をはじめて、どのように元を取るのかを3つご紹介していきます。
ぜひ本記事にて、元を取り、利益を上げる方法の参考にしていただけたら幸いです。
家賃収入を得て投資分の元を取る
家賃は、入居者がいることで発生しますが、同じ入居者が2年以上入居することはあっても、10年間入居するのは稀であり、空室期間が長かったり、築年数が経過したりすれば、家賃を下げなければいけない時も出てきます。
研究所長家賃を上げようとするのであれば、内装をリフォームしたり、リノベーションしたりしなければならず、内容によっては大金がかかり、その費用を回収するのにまた時間がかかってしまうのです。
物件のメンテナンスもしなければいけないため、外壁塗装、防水施工した場合は、さらに回収を遅らせることになります。
一定期間家賃を回収し、売却して元を取る
入居中の物件を購入後、1～2年ほど所有し、購入した金額で売却します。
入居中の物件を購入し、そのまま1～2年ほど所有、売却にかかる経費を上乗せした上で売却すると、所有期間中に回収した家賃分が利益となるのです。
もし、所有期間中に入居者が退去した時は、下記でご紹介する内装をリフォーム後、家賃を上げ、売却するという方法にチェンジする手段を取ります。
内装リフォーム後、入居者込で売却し、元を取る
入居者がいる場合、今の入居者が退去するまで家賃回収を続けます。
退去し、空室となった時に内装をリノベーションし、周辺相場と比べ、若干高めの家賃で募集をかけ、新しい入居者を探します。
満室になった時に、回収できなかったリノベーション費用や多少の利益を上乗せし、売却に出すと、リノベーションして家賃が高くなっている分、利回りが上がりやすくなり、売却した時点で元が取れる、もしくは利益が出る可能性が高くなります。
ですが、この方法はデメリットがあり、部屋数が多い物件ほど難しいということです。
部屋数が多いとその分売却価格が上がったり、なかなか満室にならなかったりして売却タイミングが測れないことがありので、この方法を取る時は分譲マンションや部屋数の少ないアパートタイプでおこなうことがおすすめです。
オーナーチェンジ物件投資の元を取る難しさについて
オーナーチェンジ物件投資の難しさは、所有中の状況によって、対応が変わることです。
オーナーチェンジ物件投資は、資料では見えない部分から難しさは発生するので、購入前に確認を徹底し、未来を予測する必要があります。
ここでは、オーナーチェンジ物件の元を取るための難しいポイントについて、ご紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
投資期間中の出費
オーナーチェンジ物件を所有している間は、さまざまな出費が考えられます。
- 「敷金精算にて、家主様が負担する原状回復費用」
- 「リフォームやリノベーション費用」
- 「外壁塗装や防水施工」
など、細かいものを入れれば他にもたくさん出費はある上に、発生するタイミングが予測不可能ときています。
家賃収入が少ないと、出費をカバーすることができず、利益を得るどころから、投資金額の回収が遅くなります。
このようなことにならないよう、購入前には、大規模修繕表やレントロール、耐用年数や地価などの確認をして、購入後に大きな費用がかからないように把握しておくか、売却する時のことまで考えて、物件を購入する事をおすすめします。
銀行の金利による利息
投資用不動産掲載サイトに記載している利回りは、銀行の利息を含めての利回りではなく、単純に物件価格のみの利回りとなっています。
しかも投資用ローンは、住宅ローンと比べ、金利が2～3倍ほど高くなっているので、その分総支払金額もかなり高くなるため、全額返済するのにかなりの時間を必要とするのです。
すぐに売却する予定であれば、気にしすぎる必要はないかもしれませんが、家賃収入で生計を立てて行こうとする方は、銀行の利息も注意して見ておきましょう。
購入前には、利息や固定資産税、管理理や修繕積立金などを計算に入れ、概算ででも、実質的な利回り計算をしておくことをおすすめします。
予期せぬトラブルで早めの売却
研究所長オーナーチェンジ物件を購入したものはいいものの、別の不動産屋で購入後、さまざまなトラブルに見舞われてしまい、管理に疲れ、売却したいと希望する家主様を担当した経験があります。
購入前の利回り計算も雑で、主な確認をしないまま購入したため、入居者問題や家賃問題で管理だけでなく収益自体も危ない状態でした。
このまま所有していても、あまり良いことにはならないと判断し、売却することになりました。
購入前の確認を怠ると、購入後にとんでもないトラブルに見舞われる可能性があるので、物件詳細だけでなく、周辺環境や過去のトラブルなどしっかり調査することをおすすめします。
オーナーチェンジ物件の元を取るための注意点
オーナーチェンジ物件の元を取るための注意点は、投資金額を早く回収しようとしての異常な家賃設定をしないことです。
周辺相場と比べ、家賃を高く設定すると、入居したとしてもすぐに退去、最悪入居者が集まらず、さらにまずいことは、他の物件のあて物（見せ物物件）としての対応や案内されないことです。
そうなると、投資金額を回収するどころではなくなるので、購入前に、周辺家賃相場を確認して、適正な家賃で回収できるような計算をしていきましょう。
オーナーチェンジ物件の元を取るについてまとめ
本記事では、オーナーチェンジ物件の元を取ることについて、ご紹介してきました。
オーナーチェンジ投資物件で元を取ることや利益を得る方法は、大きく分けて3つありますうが、必ずこの方法が良いというわけでもなければ、確実に回収が出来るというわけでもありません。
自分が考えている方向性に近いものを選び、投資金額を回収する、利益を作るという考えの元に確認・予測を徹底していきます。
それでもオーナーチェンジ物件の投資は難しく、考えなければいけないことが多いです。
オーナーチェンジ物件は、株やFXのように、いきなり暴落する可能性は低いですが、入居者が入らなければ、ボディブローのようにじわじわ締め付けてきます。
難しいポイントを3つにまとめてご紹介していますので、注意点と合わせ、購入前の参考にしてみてください。
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