研究所長「購入する時に詐欺に合いたくない」
「詐欺を回避するにはどうしたら…」
と悩み、疑問をもたれている購入検討者の方に向けて、ご紹介しています。
本記事では、オーナーチェンジ物件の詐欺について、詐欺はどのような手法なのか、詐欺のポイント、回避方法などについて、ご紹介しています。
詐欺物件を購入すると、当然ながら、なかなか家賃収入を得ることができず、とんでもない損失を出す可能性が高いです。
- オーナーチェンジ物件の詐欺とは？
- 詐欺手法のポイントを解説
- 詐欺に使われる物件ならびに詐欺を回避する方法
本記事を参考にして、詐欺物件をつかまず、優良な物件で家主業を営んでいきましょう。
オーナーチェンジ物件の詐欺とは、どのような手法なのか。
ここでは、オーナーチェンジ物件がどのような手順で詐欺行為をしていくのかについて、ご紹介していきます。
基本の手法を理解しておけば、詐欺行為を受ける可能性はぐっと下げることができますので、ぜひ、参考にしてください。
詐欺行為の手法は、以下の手順で行われることが多いです。
- 外壁がそこそこで、内装が未修繕の戸建、分譲マンションを安価で仕入 （この時点では、入居者はいません）
- 実際に住まわせ、入居者を偽装します。 （高利回りを演出するため、家賃高めで設定します）
- 高利回り物件として、投資用不動産サイトへ投稿
- 入居者がいるため、内装確認ができないから外壁や周辺環境のみの確認で終了
- 偽装された入居者は、売買取引後、数ヶ月で退去
- 内装を確認し、修繕に大金がかかることを把握
- 前家主や売主業者に伝えたところで「入居者の退去については責任負えない」と対応されて終了
高利回りを演出するため、売却価格を調整しますが、家賃が高ければ、売却高くも比例して高くなります。
研究所長詐欺行為をした者は、大金を得て、買主は、家賃収益も得られず、しかも修繕のための大金も支払わなければいけなくなり、いきなり大きな出費となるため、詐欺物件を掴まされたということになるのです。
オーナーチェンジ物件の詐欺ポイント
では、オーナーチェンジ物件の詐欺を成立させるためのポイントとはどこなのか。
以下の内容でご紹介していきますので、回避するための参考にしてください。
内覧ができない
オーナーチェンジ物件は、入居者がいると、内装を確認できないデメリットがあります。
ごくまれに内装をできる物件もあるようですが、なかなか存在しません。
物件の状態が悪い分、安価で仕入れることができ、かつ、偽装入居者を入れてしまえば、確認する方法も無くなってしまうため、詐欺物件については、うってつけのポイントとなるのです。
数ヶ月で退去すると、買主は、まともな家賃収益を得られないまま、修繕するための大金がかかってしまうので、たまったものじゃありません。
契約不適合責任逃れ
契約不適合責任とは、不動産業者が売主の場合、専門知識が乏しい個人の買主を守るために、購入後、一定期間建物の保証をするためのものです。
ですが、オーナーチェンジ物件の詐欺の場合、不動産業者が同名義で不動産とは関係ない会社を立ち上げ、買主として物件を購入し、売却します。
これは、売主が不動産会社ではないので、契約不適合責任を逃れることができるので、数ヶ月後に物件に問題があっても、責任を取らなくても良い流れとなるのです。
また、数ヶ月後に入居者が退去しても、契約不適合責任とは関係ないので、これも詐欺ポイントしてはうってつけです。
オーナーチェンジ物件詐欺の回避方法
詐欺に使われるオーナーチェンジ物件とは、外壁が古く、内装を確認できない物件を使われることが多いことから、単身用の分譲マンション、戸建て、部屋数の少ないアパートの可能性が高いです。
オーナーチェンジ物件の詐欺は、確認・調査を徹底すれば、詐欺に合う可能性をぐっと下げることができますので、ここからは、詐欺に合わないための回避方法を4つご紹介しますので、参考にしてください。
レントロール・契約書を確認
レントロールとは、入居から現在に至るまで家賃入金表のことです。
契約書で物件の詳細（広さや設備など）やレントロールで家賃を確認し、近隣相場と比べ、明らかに家賃が高額であれば、詐欺の危険性は増します。
もちろん、内装をリノベーション（新築級に修繕）している物件の可能性があるので、その時は、内装の写真がないか確認しましょう。
内装の写真を確認した時に、間取りと照らし合わせ、おおよその広さ、窓の位置などを確認し、本当に取引する部屋なのかを確認しましょう。
周辺住民に確認
前述で契約書を確認した時に、いつから入居しているかを覚えておき、その後、物件周辺に行き、近隣住民にいつから入居しているか確認してみましょう。
覚えていなかったり、教えてくれなかったりすることが多いかもしれませんが、「どうせ教えてくれない」と思うより、教えてくれる可能性を信じて聞いてみることも大事です。
注意点としては、しつこく聞かないことです。
あまりにしつこく聞いてしまうと、当然ながら怪しいと思われ、トラブルになるケースもありますので、「物件購入のため、調査させてもらっています」と確認し、教えてくれなかったら「わかりました、ありがとうございます！」くらいで下がりましょう。
利回りが相場より高すぎないか確認
詐欺物件は高利回りを魅力とし、お客さんを集めていきますので、投資用不動産サイトで、築年数や部屋の広さなど、同類物件と比較してみましょう。
また、詐欺だけなく、高利回りは他にもリスクがあり、入居期間が長いと、現入居者が退去した後に、次に募集する家賃が一気に下がる可能性があるので、投資物件の回収が困難になる可能性が高いです。
同じ不動産業者から、何度も取引しているならまだしも、少し話した程度で「○○様にぴったり」や「そういえば、とっておきの物件が…」といった言葉が出てくると警戒を強めたほうがいいです。
高利回り物件こそ、なぜ家賃が高いのかを確認し、注意しましょう。
売主ならびに売主側の業者を確認
最期は、売主と売主業者に関係性がないか確認します。
詐欺物件では、不動産業者ならびに売主の名前が一致するケースが多く、理由は、前述でご紹介したように、契約不適合責任逃れや、仲介手数料、登記費用などの削減のためです。
もし同じ名義なのであれば、不動産業者の創業年数を確認しておきましょう。
創業年数を確認できない場合は、不動産会社の免許番号が「□□県知事（〇）△△△号」と記載されていますので、この（〇）の部分の数字が「1」に近いほど、創業年数が短いということになります。
（〇）の中の数字は、5年ごとの更新時に数が増えてきますので、「1」の場合は、創業初年度から5年目ということになりますので、創業年数は短ければ、注意が必要です。
オーナーチェンジ物件の詐欺についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジの詐欺について、ご紹介してきました。
オーナーチェンジ物件の詐欺をする時には、決まった手順で行われることが多く、ほぼ例外はありません。
ですが、必ずしも詐欺目的というわけではありません。
たまたま退去したということも考えられますが、その時は、ほぼ修繕する必要のない内装や退去した後でも家賃が下がらない環境などでしたら、詐欺の可能性は低いです。
詐欺に合う可能性を少しでも低くするために、事前にしっかりと物件や詳細を確認し、優良物件をつかめるようにしましょう。
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