オーナーチェンジ物件投資は難しい？成功するために押さえておくべきポイントを解説

とオーナーチェンジ物件の購入に疑問・悩みを持たれている購入検討者様。

本記事では、元不動産管理の経験から、オーナーチェンジ物件投資の難しさや購入前に押さえるべきポイントについて、ご紹介しています。

本記事を参考にしていただき、少しでも成功率を上げるオーナーチェンジ物件投資をしてみてください。

オーナーチェンジ物件投資の難しさについて

オーナーチェンジの難しさは、いろいろありますが、その中でも特に難しい内容について、全部で4つご紹介していきます。

オーナーチェンジ物件を自身で管理した時の複雑なことや大変な事、管理会社に委託したことにより、ラクになることやリスクについてなどを記載していますので、購入後の状況に応じて、どのようにオーナーチェンジ物件の投資を進めていくか参考にしてください。

退去清算が難しい

入居者が退去する時は、家主様自らが契約書を確認し、入居年数に応じて、一部のみしか請求できない修繕内容、全て請求できる修繕内容を分けなければいけません。

当然入居者は入居年数が長いと、返金される敷金があると思っていますので、納得できない請求であれば、容赦なくクレームを入れてきます。

敷金精算は、管理会社でも難しく、入居者に納得していただくために知識やトーク力が必須となってきます。

せっかく清算できる金額を自費で清算してしまうと、せっかく投資物件として購入した意味がなくなってしまいますので、注意しましょう。

修繕手配が難しい

退去清算が終ると、今度は次の入居者のために内装修繕をしなければならず、内装修繕は、各内容によって依頼をかける場所が変わってきます。

畳は畳屋、壁紙（クロス）は壁紙屋など、担当すべき業者に電話しなければいけませんが、工務店は、全ての業務を一括に引き受けることができます。

その理由は、工務店がリーダーとなり、いろいろな業者に電話をし、手配をしてくれるのですが、デメリットは、修繕費用に手間賃を上乗せされることです。

修繕の内容次第では、単身物件でも20万円を超える時は多々ありますので、費用を取るか、手間を取るかは、判断が難しいところです。

空室募集が難しい

オーナーチェンジ物件に空室が出ると、新たな入居者を募集するために不動産業者回りをしなければいけません。

不動産業者に自身のオーナーチェンジ物件に空室が出たことを知らせ、新たなお客さんを紹介してもらうようになります。

今ではＡの不動産業者1社に伝えれば、他の不動産業者は、Ａの不動産業者に話を通して、オーナーチェンジ物件を案内することができる時代ですが、Ａの不動産業者が、空室であっても、「満室です！」と言ってしまえば、空室でも案内することはできません。

それを防ぐには、家主様自らがいろいろな不動産業者に回り、営業マンに物件を紹介してもらうように挨拶をしなければいけませんので、その時は、ガソリン代や時間など手間がかかってしまうことが大変な内容です。

管理委託が難しい

オーナーチェンジ物件を管理会社に委託した時、今までご紹介してきた3つの内容は管理会社がやってくれるので、全て解決します。

ですが、管理会社に委託することで、月々に管理料がかかるようになり、その金額は、管理会社によってさまざまであり、総回収家賃の1％の管理料の不動産業者もいれば、5％取る管理会社もいて、年間計算すると、結構差が出てしまいます。

管理会社は、工務店に依頼し、修繕業務を一括するため、工務店が上乗せした費用に、さらに上乗せするので、修繕費用はさらに高くなります。

オーナーチェンジ物件で成功するために抑えておくべきポイント

これまでは、オーナーチェンジ物件投資の難しさをご紹介してきましたが、今度は、成功するために押さえておくべきポイントをご紹介していきます。

投資用不動産サイトに記載のある利回りのみを見て購入すると、失敗する可能性が高まりますので、そのようなことにならないように、全6つのポイントをご紹介していきますので、参考にしてください。

物件詳細の確認

まずは、物件の詳細を細かく確認していきましょう。

築年数や構造による建物の耐用年数や部屋の広さによる対象入居者について、階数に応じたエレベーターの有無などがあげられます。

全入居者が退去するまで、もしくは、土地のみになっても所有し続けるのであれば気にしなくても良いですが、投資目的で購入するのであれば、いつか売却することになります。

耐用年数は、建物価値としての参考期間、部屋の広さは対象入居者を絞ることでレントロールを参考にし、未来の家賃収入の予想、階数に応じたエレベーターの有無は、入居者募集に関わるためです。

自分が入居者だったらということを含め、確認していくようにすることをおすすめします。

家賃相場の確認

レントロールを見て、周辺の同類物件と家賃を比較し、相場を確認しましょう。

もし、同じくらいの広さで、購入予定の物件の家賃が高い場合は、入居期間が長く、当時の家賃のまま入居している可能性が高いです。

この場合、この入居者が退去すると、次に入居者募集の時には、家賃が一気に下がる可能性が高く、利回りが大きく落ちてしまい、将来の収益に影響します。

また部屋数の少ない物件の場合、詐欺に合う可能性を低くすることにもつながりますので、レントロールならびに周辺の家賃相場は必ず確認するようにしましょう。

大規模修繕の有無の確認

大規模修繕の有無を確認する理由は、購入後にするべきか否かを確認するためです。

マンションやアパートなどの規模の大きい外壁や防水工事は、大金がかかってしまうため、できれば避けたいところ。

前家主様が大規模修繕をおこなっていれば、購入後、大規模修繕をしなくてもよくなるので、その分費用の削減に繋がります。

購入前には、費用の削減のためにも大規模修繕の有無を確認しておきましょう。

立地ならびに周辺環境の確認

オーナーチェンジ物件の購入時には、立地ならびに周辺環境の確認はとても大事です。

立地や周辺環境は、オーナーチェンジ物件にて、入居者を募集する時に新たな入居者を募集しやすくなり、築年数が経過し、建物価値が落ちたとしても、土地の価値がありますので、売却した時の利益が大きいままの可能性が高いです。

立地環境の良い物件は購入時の金額も高いですが、将来を見据えて判断することも大事です。

入居者の詳細を確認

入居者の詳細は、資料では確認できないので売主ならびに売主側の業者に確認しましょう。

滞納者の有無、騒音問題、威嚇入居者など、トラブルとなり得る可能性があることはしっかり確認し、自身が対応できるかを判断します。

滞納は何ヶ月分なのか、騒音は頻繁にあるのか、威嚇入居者はいるのかなど、このような入居者は、噂が広がり、入居者が集まらない可能性があるため、避けておいた方が良いです。

対応も大変であり、ひどい時は解決するのに数ヶ月かかる場合もありますので、購入前は入居者の詳細を必ず聞いておきましょう。

ローン返済以外にかかる経費の確認

オーナーチェンジ物件を購入する時は、ローン以外にかかる経費が存在します。

管理費や修繕積立金、ゴミ収集費用、エントランスの平均電気代などいろいろな経費があるので、月々かかる経費を計算し、ローン返済と合わせ、月々いくらの費用を払えばいいのか把握します。

そうすることで、実質的な利回りを把握することができ、年間どれくらいの収入を得ることができるか判明します。

この実質利回りが低ければ低いほど、投資金額を回収するのに時間がかかりますので、注意しておきましょう。

オーナーチェンジ物件の難しさと成功するためのポイントまとめ

本記事では、オーナーチェンジ物件投資の難しさ、ならびに成功するためのポイントについて、ご紹介してきました。

私は、賃貸管理の仕事をしてきましたが、物件管理はものすごく大変で、気を配る箇所がとても多く、入居者の要望になるべく早く回答し、対応をしなければ不満が出てきて、最悪退去につながってしまいます。

家主様にとって、オーナーチェンジ物件は家賃が生命線です。

少しでも成功する確率を上げるために、本記事の詳細が参考になれば幸いです。