研究所長「オーナーチェンジ物件を購入する時の特約とは？」
「特約で注意してみるところはどこ？」
と購入前に契約内容について疑問を持たれている購入希望者の方。
本記事では、オーナーチェンジ物件の特約について、どのような特約について注目すべきなのか、契約前に確認すべき注意点などについて、ご紹介しています。
- オーナーチェンジ物件の特について
- 記載されるべき特約事項とは？
- 売買契約時の注意点
ぜひ、本記事を参考にしていただき、スムーズな売買取引をしてください。
オーナーチェンジ物件の特約とは？
オーナーチェンジ物件の特約とは、売買取引において、契約をより固く、より安全に契約するために、売主と買主の間で特別な約束をされた内容のことです。
居住用の特約で言えば、近隣に建物が建築された時の日照権や、契約後の法律変更についての対応などがあげられますが、オーナーチェンジ物件の特約の内容は変わってきます。
それでは、オーナーチェンジ物件に記載される特約事項6選について、ご紹介していきましょう。
取引時の契約書確認や家主様から依頼する時の参考にしていただけたら幸いです。
オーナーチェンジ物件に記載されるべき特約事項
オーナーチェンジ物件に記載されるべき特約事項は、全部で6つあります。
購入するオーナーチェンジ物件にもよりますが、最低でも6つの特約事項について、各項目をご紹介していきます。
各項目において、参考にしてみてください。
賃貸契約の引継ぎについて
賃貸契約の引継ぎにて、1番大事な内容は敷金の承継です。
敷金の承継は、売主が買主に引き継いでいなくとも、買主は引き継いだと見なされてしまいます。
敷金承継について特約に記載しておかないと、取引後、トラブルになる可能性が高いので、注意が必要です。
買主にとっては、敷金承継がされていないと、返す敷金分を実費で返金することになりますので、必ず特約に記載するようにしましょう。
管理費・修繕積立金の滞納について
中古の分譲マンションによくある話ですが、管理費・修繕積立金の滞納がある場合、引渡しまでに売主の責任ならびに費用で支払う旨の内容を記載しておきましょう。
もし、滞納があるまま購入した場合、滞納金額も引き継ぐ事になり、新たな買主が支払う事になりますので、注意が必要です。
研究所長滞納する期間にもよりますが、私の経験上では、数万円から20万円くらいの滞納金を確認したことがあります。
滞納したまま購入すると、支払いトラブルになりますので、お気を付けください。
入居契約における契約書、物品について
入居者の契約書類やスペアキーなどは、決済時に売主からすべて受けとるようになります。
ですが、長年物件を所有していると、無くなっている物もあるかもしれません。
その場合は、受け取ることが出来なくとも、買主は売主に対し、責任の追及ならびに費用の請求はできないことを記載されています。
これは、売主にとって、どうすることもできないので、売主を守るための特約として記載されている内容です。
引渡しまでに入居者退去について
売買取引中に、入居者が退去することはよくある話です。
その時のために、取引期間中の退去費用負担について明確にしておきましょう。
決済までは売主、決済後は買主にて原状回復業務を行うという記載ですね。
明確にしておかなければ、いざ退去になった時に、どちらに費用で原状回復工事費用を負担するかトラブルになりますので、ご注意ください。
賃貸管理の委託契約について
賃貸管理を委託している時は、引き渡すまでに解約、もしくは、引渡し後も引継ぐのか明確に決めておきましょう。
売主は管理会社に委託しているかもしれませんが、買主は自身で管理したいかもしれません。
自身で管理したいのに、管理契約を引継ぐ内容だと「管理に委託するつもりはないのに…」や「自分で管理したいから購入したのに…」などといったトラブルに発展する可能性がありますので、十分な注意が必要です。
買主は、管理委託について記載があるか確認しておきましょう。
賃貸契約の内容に相違があった場合
入居者との契約内容に相違があった場合は、買主が契約出来ないと判断した場合、契約解除ならびに預かり金を無利息で返還することを記載されているか確認してください。
売主自ら家賃の確認をしていると思われるので、可能性は低いかもしれません。
研究所長ですが、私が1度経験したことは、家主様自ら管理をしていたのですが、家賃入金される銀行口座を何年も確認しておらず、気付いた時には、家賃回収が難しい時期まできていました。
そのような状態で売却となると、買主もさすがに購入する気にはならないでしょう。
よって、買主を守るためにも冒頭の内容が記載してるか確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件の売買契約時の注意点
前述の特約についての確認事項をもとに、オーナーチェンジ物件を購入する時の注意点を5つご紹介いたします。
スムーズなオーナーチェンジができるように、ぜひ、参考にしていただき、売買取引をするようにしてみましょう。
退去予告が無いか確認
購入を決めた時に退去予告が入っていないか確認をしておきましょう。
もし退去予告が入っている場合、原状回復費用をどちらが負担するのか、買主が負担する場合、その分売却価格の減額交渉は可能なのか確認することをおすすめします。
原状回復費用は、入居者が長年住んでいると、家主負担が多くなり、多額のお金を出すようになります。
購入後、いきなり出費というのはかなり痛いので、退去予告が入っていないかは注意して確認しておきましょう。
家賃滞納が無いか確認
家賃滞納について、特約が無い限り、購入後に気付いても、そのまま引き継ぐ事になってしまいます。
1～2ヶ月後でも滞納分を回収することは大変なのに、それが1年以上の滞納となると、ほぼ回収は難しいといえます。
滞納があると、その分家賃収益が得られなくなり、今後の家主業に大きな影響が出ますので、しっかり注意して確認するようにしましょう。
破損・損傷している部分の確認
外壁、防水、室内など破損、損傷をしている部分は、事前に確認しておきましょう。
購入前に修繕するべき部分がある場合は、直してもらうように伝えておくことをおすすめします。
修繕してもらえない場合は、売却価格から減額交渉をしておくと、減額してもらえる可能性がありますので、必ず伝えるようにしてみましょう。
更新料の有無
更新料は、1～2年ごとの更新時に請求している費用であり、家賃収益に次ぐ収入となります。
また更新料をいただくということは、更新契約書を作成し、入居者とやり取りをしなければいけません。
ギリギリになると、作成できず、先延ばしになりがちになりますので、更新があるか確認し、事前の準備を心がけましょう。
管理委託の有無
管理会社の委託について、解約してくれるのか、引き継ぐになるのか確認しておきましょう。
自身で管理するにしても、管理会社に委託するにしても、大きく影響するのは管理料の金額です。
管理料は管理会社によって変わり、総家賃の10％の会社もあれば、1％の会社もあります。
やっていることは一緒ですが、管理料に差が出ると、金額に納得できません。
今後の収入のためにも、管理委託について、確認しておきましょう。
購入前は不動産業者に相談！
研究所長オーナーチェンジ物件の購入前には、「これだ！」と決めて購入する前に、不動産業者に相談してみましょう。
その際、「この物件を購入する！」と悟られないようにしてください。
不動産業者の中には、購入すると分かれば、メリットしか言わない不動産業者もいます。
買主にとって、メリット、デメリットをしっかり伝えてくれる不動産業者を選び、少しでも優良物件を手に入れられるようにしましょう。
オーナーチェンジ物件の特約についてまとめ
本記事では、オーナーチェンジの特約について、ご紹介してきました。
特約は、売主、買主双方にとって平等に契約するためにある特別な約束事であり、物件によって内容は異なってきますが、特約の記載がないと、購入後トラブルになる可能性があります。
契約の時は、自分に不利な契約になっていないか、特約にはどのような内容が記載されているか、しっかり確認して署名、捺印するようにしましょう。
また、スムーズな契約ができるように、契約時の注意点を確認しておくようにしましょう。
確認次第では、もちろんスムーズな契約もできれば、事前に購入することをやめることもできます。
もったいない時間を使わないためにも、しっかり事前に注意点ならびに、特約内容を確認するようにしましょう。
コメント