民泊のオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点とは？

昨今、宿泊事業の新たなジャンルとして出てきた民泊、ポピュラーにはなったものの、まだ飽和しているわけではありません。
観光業も盛り返してきて、宿数が足りない地域すらあります。

そんな流れに乗って、既に民泊として運営している一軒家などを買いたいけど、実際何を気を付けれればいいかわからない。
そんな人向けに、情報をまとめてみました。

民泊のオーナーチェンジ物件とは？

民泊とは、住宅宿泊事業をしている不動産物件のことです。
旅館と何が違うかというと、ざっくり言ってしまえば年間で営業できる日数に違いがあります（勿論、他にも色々ありますが）。
旅館業であれば年中無休で営業できますが、民泊業だと、１８０日以内になります。
民泊を一年フル稼働させてがっつり稼ぎたい、と思っている場合は、住宅宿泊事業ではなく、旅館業として届け出を出すようにしましょう。

という事で、民泊のオーナーチェンジ物件は、元々民泊として運営していた不動産物件の事を指します。
普通の一軒家を一から民泊用にリフォームする必要がないのが魅力になります。

民泊のオーナーチェンジ物件を購入して引き続き運営する際の注意点

市区町村の条例等を確認しておく

一時期、違法民泊などの問題が出たことで、民泊を営む場合、通常より民泊営業する上での制限を厳しくしている市区町村などがあるかもしれません。
例えば、京都市の住居専用地域では、原則１月１５日の正午～３月１６日の正午に限り営業が可能、というような縛りを設けていたりします。

想定していた日数よりも営業できる日が出来なく、収益計画が狂ってしまう事がありますので、気を付けましょう。

住宅宿泊事業の届け出を出しなおす

オーナーチェンジ物件だからといって、住宅宿泊事業の許可まで引き継げるわけではありません。
購入したら新たに住宅宿泊業の届け出をしましょう。
また、そもそも前所有者が届け出の取り下げを忘れてしまっている場合があるので、そちらの確認も忘れずにしておきましょう。

旅館業との違いをきちんと理解しておく

民泊と旅館業の違いをきちんと理解しないまま購入するのも非常に危険ですので、しっかり違いを把握しておくようにしましょう。
特に先述の通り、民泊では営業可能日数に制限があります。
収益性に大きく影響してきますので、買った後に知った、とならないようにしたいところです。

また、細かいところのルールで、旅館業と判断されて罰則を受けることもあります。
住宅宿泊事業法と旅館業法をきちんと読み込んだうえで、購入に踏み切りましょう。

民泊物件を普通の戸建てとして使いたい場合の注意点

廃業届が出されているか

民泊として営業されていたということは、住宅宿泊事業として登録されていた、ということです。
ですので、売却に際して、きちんと廃業届が出されているかを確認しておきましょう。
案外出し忘れていて、登録されているまま、新たな所有者が住み続ける状態になってしまうこともあります。

都道府県によっては、地域の旅館・民泊施設情報を公開しているところもあります。
自分が普通に住んでいる家が、民泊施設一覧として掲載されているのも気持ち悪いと思うので、しっかり確認しておきましょう。

民泊サイトから情報がきちんと削除できているか

こちらも前所有者の不手際で起こりがちなものです。
代表的なサイトで言えばAirbnbなど、色々なサイトに宿情報として乗っけている可能性があります。
これらもきちんと処理しておかないと、民泊施設として、住所などが公開された状態になってしまいます。

こういったのも、自分が気持ち悪いだけでなく、防犯の上でも非常に良くない状態ですので、確認しておくのが大切です。

民泊施設のオーナーチェンジ物件って実際どうなの？

民泊を一から始めようとすると、条例の確認やら、設備の拡充やら、色々とやることが多く、大変です。
その点、元々民泊を営業していた物件であれば、届け出等を出し直す必要はあるものの、始めるハードルがグッと下がるので、最初の一軒にするのはおすすめかもしれません。
普通の民家を民泊にしようとしたら、無理だった、なんてこともありますからね。

勿論、収益性があってこそなので、きちんとエリア調査などをして、最低限の収益ラインは超えられるようにはしましょう。
予算的なハードルを乗り越えられれば、後はやってみて、トライアンドエラーで物件を拡大していくのが良いのではないでしょうか。

民泊のオーナーチェンジ物件まとめ

民泊業は居住用の賃貸と違って、色々な制約が掛かってきます。
事業としてやれる方はいいですが、ほったらかしで収益を得たい、という方には向いていないと思います。

その分、きちんと運営できる方であれば、リターンがあるのも民泊業です。
居住賃貸から、旅館運営などを将来的に考えている方の橋渡しとして、民泊業にチャレンジしてみるのはアリだと思います。
まずは、基本的な準備が整っている、オーナーチェンジ物件の民泊物件から始めてみればいかがでしょうか。