オーナーチェンジ物件の相場ってあるの？

オーナーチェンジ物件の相場ってどうやって決まるのか、疑問に思った方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、オーナーチェンジ物件の価格がどのようにして決まり、相場が形成されるかについて解説していきます。

オーナーチェンジ物件の相場の決まり方

収益物件の相場と基本的に変わらない

オーナーチェンジ物件とは、既に賃貸中の収益物件のことを指します。このような物件の価格は、主に「収益還元法」という方法を元に決定されます。収益還元法とは、物件から得られる収益（賃料収入など）を基に、その物件の価値を算出する方法です。具体的には、将来にわたって得られるであろう賃料収入を現在価値に割り戻して評価します。この方法は、投資目的での不動産取引において、物件の収益性を重視する場合に適しています。

ちなみに、実需向けの不動産売買、つまり自ら住む目的や事業で使用する目的での不動産取引においては、「取引事例法」という方法が基本的に用いられます。

取引事例法とは、同じような条件の物件が過去にどのような価格で取引されたかの実績を基に、物件の価値を評価する方法です。この方法は、一般的な住宅や土地の売買において、市場の実態に即した価格を反映することができるため、実需向けの取引に適しています。

まとめると、オーナーチェンジ物件の価格は収益性を重視した「収益還元法」、実需向けの不動産取引は市場の実態を反映した「取引事例法」を元に価格が決定されると言えます。不動産取引においては、物件の特性や目的に応じて適切な評価方法を選択することが重要です。

借り手や建物に問題があれば価格が下がる

収益物件の価格を評価する際、単に利回りや家賃の相場だけでなく、物件そのものの状態や賃借人の状況も非常に重要な要因となります。

建物のメンテナンス状態は、収益物件の価値を大きく左右します。きちんとメンテナンスされている建物は、将来的な修繕費用が少なく、長期的な賃料収入の安定が期待できます。

逆に、メンテナンスが怠られている物件は、短期的には高い利回りを示すことがあっても、将来的に大きな修繕費用が発生するリスクが高まります。このような物件は、価格が下がる傾向にあります。
投資家は、物件の検査や専門家の意見を取り入れて、メンテナンス状態を正確に評価することが求められます。

賃借人の状況も、収益物件の価格に大きな影響を与えます。例えば、賃借人が長期間滞納している、トラブルを起こしているなどの問題がある場合、その物件の価値は下がる可能性があります。

一方、安定した収入を持ち、長期間物件を借りているような信頼性の高い賃借人がいる場合、物件の価値は上がる傾向にあります。
賃借人の信頼性や背景を確認することで、物件のリスクを適切に評価することができます。

結論として、収益物件の価格は、物件のメンテナンス状態や賃借人の状況など、多岐にわたる要因によって決まります。

オーナーチェンジ物件の価格は利回り相場と家賃で決まる

収益物件の相場についての理解は、不動産投資を成功させるための鍵となります。
特に、エリアごとの利回り相場と家賃の相場は、収益物件の価格を評価する上で非常に重要な要素です。

利回りの相場の考え方

利回りとは、物件の価格に対する年間の賃料収入の割合を示す指標です。例えば、1,000万円の物件から年間100万円の賃料収入が得られる場合、利回りは10%となります。

各エリアには、その地域特有の利回り相場が存在します。都心部や交通の便が良いエリアでは、物件価格が高くなる傾向がありますが、利回りは低めになることが多いです。一方、郊外や人口が少ないエリアでは、物件価格は低めですが、利回りが高くなることがあります。

投資家は、エリアごとの利回り相場を参考にして、投資のリスクとリターンをバランスよく考慮しながら物件を選ぶことが求められます。

家賃の相場の考え方

家賃の相場は、そのエリアの需要と供給のバランス、生活環境、交通の便、周辺施設など多くの要因によって決まります。
高い家賃の相場を持つエリアでは、物件の収益性が高くなる可能性があります。しかし、家賃が高いということは、その分、空室リスクも考慮する必要があります。

逆に、家賃の相場が低いエリアでは、安定した収入を期待することができますが、収益性はそれほど高くないかもしれません。

ちなみに、オーナーチェンジ物件の場合、既に賃借人がいるため、家賃は決まっています。
そのため、利回りの相場さえわかれば、大体の価格相場が分かります。

年間収入÷利回りで大体の金額がわかる

物件の価格（投資金額）は以下のように計算できます。

物件価格 = 年間収入 ÷ 利回り

例えば、年間収入が1,000万円で、希望する利回りが5%（0.05として計算）の場合、物件の価格は

物件価格 = 1,000万円 ÷ 0.05 = 2億円

となります。

この計算方法を用いることで、投資家はどれくらいの金額で物件を購入すれば目標とする利回りを達成できるかを把握することができます。ただし、実際の物件購入時には、維持費や管理費、税金などの経費も考慮する必要がありますので、純粋な利回りだけで物件を評価するのは適切ではありません。

希望する利回りや物件の条件に応じて、適切な物件価格を計算することが、収益物件投資の成功の鍵となります。

オーナーチェンジ物件の相場を見極めて、お得な物件を見つけよう

オーナーチェンジ物件は、既に賃貸中の物件を売買するものです。購入後すぐに賃料収入を得ることができる一方、物件の状態や賃借人との関係など、様々な点を考慮する必要があります。

 物件の現状をしっかりと確認し、必要な修繕や改修がないかを見極め、既存の賃借人との契約内容や関係を確認し、トラブルがないかを事前にチェックすることが重要です。

それができた上で、物件の収益性をしっかりと評価し、将来的なリスクを考慮した上で購入を検討することが必要です。

オーナーチェンジ物件の購入は、一般的な物件購入とは異なる点が多いため、十分な情報収集と検討が必要です。慎重に進めることで、良い投資となるでしょう。