ボロアパート投資特有のデメリットとは？問題点を正直に解説します

ボロアパート投資、物件の安さ、利回りの高さに惹かれて検討されている方が多いと思われます。
ただ、安いには、利回りが高いにはそれなりの理由があります。
特にボロアパートでは、築浅の物件に比べて問題になりやすい次項がいくつもあり、それを処理するハードルはとてつもなく高いです。
これを乗り越えられないばかりに挫折していく人も多く、ボロアパート投資は簡単ではありません。

では、その問題とはなんでしょうか。
今回は、そんなボロアパート投資特有の問題点を解説していきます。
事前に弱点を知ることで、購入前から対策、リスク回避することができます。
ハイリスク・ハイリターンから、ミドルリスク・ハイリターンな投資にできるよう、しっかり頭に入れましょう。

ボロアパート投資特有の問題点から、デメリットを洗い出す

それではこれからボロアパートの問題点を解説していきます。
正直に書いているので、しっかり見ていただければと思います。

ボロいアパートはとにかく人気がない

日本人は、新しいものが好きです。更に言えば清潔さを非常に好みます。
ボロアパートは古い、汚いというマイナスなイメージが強いため、できれば住みたくないというのが実情でしょう。


特にネットで賃貸物件が調べられるようになった現在、築古の物件の賃貸は難易度が増しているように感じます。
というのも、検索機能で物件の条件を絞れるようになり、古い物件を弾いてしまうからです。
例えば、築１０年以内にチェックを入れて検索すると、自動的にそれ以上の物件は弾かれてしまい存在にすら気づかれない、ということになってしまうのです。

賃貸会社に物件相談をしてきてくれれば、築古だけど、リノベーションして綺麗ですよ、という営業で賃貸がつけることはできます。
しかし、物件を先にネットで調べてそれ目当てで問い合わせをしてくる、という人が増えたため、物件の認知が難しくなっているのが実情です。

ご自身で一度自分が住みたい地域の賃貸物件を調べてみると、感覚がよくわかると思います。

また、賃貸会社も古い部屋は人気がなく、賃貸がつけにくいため、積極的に紹介することは稀です。
本命の物件への当て馬にされやすくなってしまう、という点も考慮した上で、どうやったら賃貸をつけられるかを考えることがボロアパート投資成功への第一歩です。

現代に適していない間取りのアパートが多い

かつて畳の上で暮していた私たちは、すっかり西洋の文化に染められ、ふかふかのベッドの上で寝ることを好むようになりました。
生活様式が変わった現在、必要な家具も変化して、現代に適した間取りというのはかなり変わっています。
築古の物件ではよく畳ありの部屋を見かけますが、本当に不人気です。

また、バブル期に建てられたアパートには、一室の面積が狭いところが多いのが特徴だったりします。
その頃は賃貸重要が高く、新築を建てれば行列ができると言われるほどすぐに入居が決まる時代であったため、賃料単価の上げやすい小さな部屋をたくさん作る事が収益を上げる一番の方法だったのです。

このようにライフスタイルの変化、価値観の変化により、新築当時はよかった間取りが、現代にそぐわない、といった事態が発生してしまうのです。

そしてこういった部屋の間取りを大幅に変えなければいけないようなリノベーションは、非常に費用が掛かります。
最悪、構造体に関わるため間取りを変更できない、といった事態さえ考えられます。

せっかく利回りが高くても、リノベーション費用が掛かって、結局大した利回りにならなかった、ということはよくあるケースです。

最新の耐震基準を満たしていない

現在の耐震基準は、新耐震と言われていますが、ボロアパートの多くは旧耐震基準、といわれる少々耐久性が低いものが多いです。
というのも、新耐震基準が施行されたのが１９８１年６月からであり、それ以前に建てられた建物は言わずもがな旧耐震基準になります。

旧耐震基準だからといって、大きな地震がきたらすぐさま倒壊する、ということはありません。
しかし、旧耐震であることで、税制上の優遇が受けられなかったり、そもそも銀行のローンが通らない、ということもあります。

この問題を解決するには、耐震工事を行い、耐震基準適合証明書を発行することです。
耐震工事をすることで発生するメリットが、工事費用を上回れるか、が一つのポイントになりますね。

音漏れしやすい

ボロアパートは最近のアパートと比べて、お隣さん、上階からの生活音が響きやすい、という問題があります。
これは以前の建築技術や使用している建築材が、現在と比べ、防音性に劣っていたから、というところです。
間取り問題同様、簡単に修繕できるものではないので、線引きをどうするか、という課題が生じます。

その他、ボロアパートはやらないといけない修繕が多い

まだ修繕しなきゃいけないの？と思われるかもしれませんが、そればボロアパート投資の宿命なのです。

賃貸に直接関係しなくても、修繕しなければいけない箇所があります。
代表的なものは下記のもので、似たような周期でやってきます。

外壁の塗り替え	15～20年
屋上防水工事	10～15年
配管の取り換え	20～30年周期（構造により変わる）

物件を引き受けた時点で既に、取り返しのつかない一歩手前、となっていたりして、ここでも大きく費用が持ってかれます。
特に物件が木造だった場合、雨漏りからのシロアリ被害で建物取り壊し、なんて事態に発展しかねませんので、早急な対応が必要になります。

このほかにも、必要な修繕が細かくあったりして、一部屋あたり１００万円を超えることも珍しくありません。

利回り高いけど、かなりボロいな、という場合は、多めに修繕費を見積もっておくことが大事です。
結局大した利回りにならなかったり、赤字になったり、ということがあるので注意が必要です。

アパートの入居者に問題あり

ボロアパートに住んでいる人の属性は、築浅に比べ悪い可能性が高いです。
家賃を滞納する、部屋の中がゴミだめになっている、共用部に私物を置いている、など様々な問題を引き起こしがちです。

こういった人たちが発生してしまう要因として、まずは賃料が安いから、というのが思い浮かぶのではないでしょうか。
収入が低く、ボロアパートの安い家賃でなんとか生活している人は、家賃を払うのも一苦労です。
怪我などで突然の出費がでてしまうと、たちまち家賃が払えなくなってしまう、という危険性をはらんでいます。

また、ボロアパートが醸し出す物件の雰囲気も、入居者の質を落とす原因になります。
陰気なところには、陰気な人たちが集まってしまいます。

彼らを追い出したくても、借地借家法という賃借人を強く守る法律に阻まれ追い出すことができません。
入居者に問題があっても、居座られてしまうとなかなか追い出すのに苦労します。
強制退去させるには、裁判をおこして強制執行する、という手段を取らなければならなく、費用も労力も掛かって大変なのです。

購入する前には、なるべく現地を確認して、自分の目で物件の雰囲気を確認すること。
購入後は、入居者の審査をして、問題を起こしそうなを入居させない、外壁を塗りなおして、明るい雰囲気にすることなどが有効な手段です。

経費として使える部分が他の不動産投資と比べて少ない

築古物件だと、耐用年数が残り少ない物件、もしくは既に耐用年数が過ぎてしまっていることにより、減価償却を上手く駆使できない可能性があります。

住宅用建物・店舗用建物	法定耐用年数
木造	２２年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ以下）	１９年
鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ超4ｍｍ以下）	２７年
鉄骨造（骨格材の肉厚が4ｍｍ超）	３４年
鉄筋コンクリート造	４７年

図のように、建物の構造によって耐用年数が変わり、一番短いものだと１９年で、とっくに過ぎていた、なんてことはよくあることです。
そうなってくると、減価償却できる年数がかなり短くなり、キャッシュフローによってはデットクロスと呼ばれる、収入よりも支出が多くなってしまう減少がかなり早い段階で起きてしまうので、戦略的なポートフォリオをつくらなければいけません。

また、遺産として引き継いだボロアパートに借入金が残っていた場合、その分も返していかなければいけないのですが、それもまた厄介な事態をはらんでいます。

返済年数が増えていくと、返済額のうち、経費かできる部分が減っていき、保有中の税金が高くなってしまうのです。
というのも、基本的に大抵の大家さんは返済額を抑えるために元利均等返済でローンを返済しているのですが、その元利均等返済では年数が経つほど、返済額に占める利息が減っていく仕組みになっているからです。

借入金のうち、経費化できるのは利息のみで、元本は経費になりません。
減価償却の終了と重なると、地獄のような赤字生活になりかねないので、注意が必要です。

金融機関の評価が低い

建物自体に資産性がほとんどないので、金融機関としても、担保価値としての評価がしにくいです。
そのため、ローンが下りずに買いたくても買えない、といった事態も良く起こります。
安いから誰でも買える、ということではないので注意が必要です。

問題点をクリアできれば、ボロアパート投資はメリットが多い

ざっと問題点を羅列していきました。なんだか投資してもいいことなさそうな感じですね。
売りに出している人たちも、早く手放したくて安く、利回り高く出しているのです。

ただ、世の中には逆張りという言葉があるように、一見厳しそうなものでも、自分のものにすることで大きな利益をあげられます。

ボロアパート投資は、難易度が他の不動産投資と比べ若干高い分、得られる利益も高く、ライバルも少ないです。
そしてなにより、ボロアパート投資を成功させた、という功績は金融機関からの受けもよく、戦略を披露できれば融資条件を有利にしてくれることもあります。

ご自身の経験としても、かなりプラスになるので、他の難しそうな物件でも、難なく取り組めるようになります。
敢えて厳しい側面をクローズアップさせていただきましたが、その分メリットも大きいのがボロアパート投資です。

もしこの記事を読んでも、ボロアパート投資イケる、と思った方には是非挑戦していただきたいです。
いばらの道かもしれませんが、耐え抜いた先には、明るい未来が待っています。