築古物件投資の醍醐味とは?副業で不動産投資を選んだ理由を語ります

築古物件投資の醍醐味ってなに?
不動産投資って何のためにやるのでしょうか?
理由や目的が明確にある場合は、その目的に合わせて、取り組むべき不動産の種類も変わってきます。

私は明確な理由があって、不動産投資、その中でも、築年数が経ったいわゆる築古と呼ばれる物件の投資を選択しました。

今回は私が築古物件投資を選択した理由について語ります。
目次

築古物件投資を選んだ理由

私が約7年前に不動産投資を始めるきっかけとなったのは、本業の仕事で職場内のトラブルに巻き込まれ、上司の強引なやり方に反発したことで左遷を命じられたのが始まりでした。

当時は私もまだ若く正義感に溢れていた為、正しいことが正義を貫いて仕事をバリバリしていましたが、急に自分の役割を会社の方から解除されたとき、初めて将来について大きな不安に駆られました。

そして、「会社は一生自分の生活を保障してくれる訳ではない。自分の生活は自分で守らないと」と考え方を大きく転換し、5年以内の“FIRE“を目標に掲げ、副業でまずは月収50万円を稼げるような仕組み作りを始めました。

自分の目標を達成するために勉強した結果、築古物件投資を選択

当時は副業はもちろん投資もFXをかじった程度でしたので、まず最初の半年間はとにかく不動産投資関連の書籍を読んだり、セミナーに通って、自分なりの判断基準を養いました。

そしてそこから導き出されたのが、自分の中でのリスクとリターンの比率のバランスとそのバランスを保った場合に目標を達成するための最短ルートとして、築古物件が最も当てはまるものだと考えました。

具体的には、確実な入居付けが出来れば、高利回りとキャッシュフローが手に入ることで、融資の力を最大限に活用して物件の拡大が可能なのが築古物件だと判断したからです。

築古物件の中でも、一棟マンションが一番バランスがいい

私は、築古の一棟マンションを初めての投資用不動産として選びました。

これにも理由があります。

例えば新築物件だと購入価格が高く、利回りが低い為、1棟目の物件を返済するまでに要する時間が長すぎて、キャッシュフローも貯まらず、物件の拡大が困難です。

区分マンションはさらに低利回りでかつキャッシュフローも低く、空室が発生すれば空室率100%で手出し発生のリスクが高く、“FIRE”というよりは、老後の年金の代わりといった感じです。

戸建て物件に関しては、購入価格は低く抑えられ、利回りも高いですが、キャッシュフローが貯まりづらいです。
区分マンションと同様に空室リスクの分散が難しい為、自分の目標に対しての最短ルートとしては築古の一棟物件が適切な選択だと今でも思っております。
築古一棟マンションを選んだ理由
  • 新築物件は早期の物件拡大が難しい
  • 区分マンションは利回りが低いことに加え、空室が発生したときのリスクが高い
  • 戸建てはキャッシュフローが溜まりづらい

築古物件投資の醍醐味は、複利の力で高い収益性を創出すること

築古物件投資を選んだ理由にも書きましたが、築古物件のメリットは入居率を維持できれば高利回りとキャッシュフローが得られることで、複利の力を最大限に活用することができることです。

では、複利の力を最大限に活かすとは一体どのようなことなのでしょうか?

高い利回りと融資を上手く使って、収益性を高める

築古物件は新築物件と比較すると購入価格は安価になりますが、それでもサラリーマンの年収では、現金で購入することが困難と言えるでしょう。

そこで物件を購入するためには銀行から融資をしてもらうことが必須となりますね。
この融資を活用することで、複利の力を最大限に発揮することができるのです。
具体的な例を挙げて解説します。
物件の条件
  1. 購入価格:1,000万円
  2. 満室時年間収入:216万円(入居率100%、収入は全て再投資資金にすると仮定)
  3. 自己資金額:1,200万円

融資を使わずに築古物件を購入した場合

物件
自己資金を回収するのに約5年
自己資金で一括購入すると自己資金は残り200万円
現金購入の為、銀行への返済なしで、元の1,200万円に戻して次の物件を購入できるまで、約5年が掛かります。
物件
一棟目の家賃収入を生かして、自己資金の回収期間は半分の2.5年
次の物件も同じ購入価格と利回りであると仮定します。
一棟目購入から5年後時点で、216万円×5年=1,080万円+預貯金200万円の1,280万円です。

ここから1棟目と同様に1,000万円の物件を購入すると、自己資金は残り280万円になります。
年間の家賃収入は倍の432万円となり、次に3棟目が購入可能になるまで、今度は半分の2.5年で自己資金は再び1,360万円となります。
この時点で投資開始から7.5年で1,000万円の物件を2棟所有して、資産は2,000万円と現金が1,360万円の計3,360万円となります。

投資を始めて7.5年で資産が1,200万円から3,360万円まで増えたので、増加率は280%となり、これでも十分成功していると言えます。

では、融資を使った場合はどうなるのでしょうか。

融資を使って築古物件を購入した場合

物件
購入から約2年で、自己資金を回収可能
自己資金1,200万円の内、200万円を自己資金で、残りの800万円は融資を金利2%返済期間は10年で受けて購入すると仮定します。

この場合、自己資金は残り1,000万円です。
年間家賃216万円から銀行への返済が毎年約90万円なので、毎年手残りは126万円となります。

融資を使うことで、現金購入時と比べ、自己資金1,200万円にするまでの期間を約2年まで縮めることができました。
物件
一棟目の家賃収入を生かして、1年で自己資金回収
一棟目から2年後、自己資金は1,252万円です。

ここから同スペックの物件を購入すると、自己資金は残り1,052万円で、年間家賃収入432万円から返済額180万円を差し引くと手残りが252万円になります。

この計算でいくと、3棟目が購入可能になるまで、今度は1年で自己資金が再び1,304万円となりますね。

この時点で、投資を始めてから3棟目が購入可能になるまでは現金購入時の7.5年に対して融資を受けた場合はたったの3年となります。

融資を使うことで、自己資金をキープしながら、物件拡大期間を短縮する事が可能

ここで重要なのは、融資を受けた場合は、ただ単に物件拡大の期間が短縮されただけではなく、自己資金が十分に余裕がある状態で、物件拡大の期間が短縮されていることです。

自己資金に余裕があるということは、極端な話ですが、現金購入時と同じように自己資金1,000万円を使用するのであれば、初期購入時に一度に5棟購入することも可能だということです。

今回の場合だと、年間の家賃収入は1,080万円で、そこから返済額450万円を差し引いても手残りが630万円となります。

そうなると、10年後の資産は物件5棟で5,000万円と現金6,300万円の合わせてなんと1億1,300万円となり、増加率は941.6%となります。
築古物件投資で融資を使いこなすことのメリット
  1. 何かあったときの現金を確保しながら、安全に運営ができる
  2. 物件の拡大期間を大幅に縮めることができる
  3. 築古物件自体の利回りが高いため、資金の回収期間をより短くできる
  4. 自己資金では不可能な金額の不動産を購入することができる
実際には、物件の入居率は常に100%ではないですし、入退去時のリフォーム費用や固定資産税、管理費などなど間接費が多く発生するので、全くこの試算通りになることはありません。

ただ、融資を上手く使いこなすことで、何かあったときの自己資金をキープしながら物件拡大期間を大幅に短縮、そして、資産の拡大をすることができます。
私もこの融資を上手く使って不動産投資を進めてきました。

不動産投資を始めてから物件を購入するまでに約1年、購入してから約6年が経過した今でも目標である“FIRE”こそ達成できていませんが、物件数は4棟28部屋まで拡大に成功し、キャッシュフローも満室時には約45万円程とほぼ目標の金額まで達することが出来ました。

築古物件投資の醍醐味まとめ

不動産投資において、どんな物件を選択するのかはその人の投資をする目的によってまちまちですが、私と同じように遠くない未来に“FIRE”を目指して不動産投資を始めてみたい方には私は間違いなく築古物件をおすすめいたします。

この大きなメリットを享受するためにはもちろん日々の入居率の維持が不可欠であり、入居率を維持するために様々な問題が我々大家には立ちはだかります。

しかしながらその問題を1つ1つ解決して、築古物件のメリットを最大限に活かすことがこの投資の醍醐味です。
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