ボロアパート投資で失敗する原因は共通している。前例を学んで儲かる物件を選ぼう!

ボロアパート投資で失敗する原因
「ボロアパート投資ってリスク高くて失敗するイメージしかない。」

仰る通り、築浅アパートなどと比べて、建物の欠陥リスク、空室リスクが高く、そういった物件を引き当ててしまうと地獄まっしぐらです。


では、そういった不動産に付き物のリスクは排除できないのかと言われれば、そんなことはありません。

ボロアパート投資にはどういったリスクが存在しているのかをきちんと把握していれば、完全に排除できないまでも、失敗する確率は大幅に減じることができます。

今回はそんな、きちんとリスクヘッジができてれば収益率が高いのが魅力でもあるボロアパート投資について、失敗談を元に、どういったことに気を付けるべきか解説していきます。
目次

ボロアパート投資で失敗しないために必ず気を付けるべきこと

気を付けるべき事項は星の数ほどありますが、特に気を付けて欲しい2大事項があります。
  1. 高利回り物件の利回りがきちんと実現できる物件か
  2. 諸経費の把握
ここを読み間違えると、修正が効かなく、大幅な損失にも関わらず、きちんと不動産会社が説明してくれない事項です。
それぞれ見ていきましょう。

高利回り物件の利回りがきちんと実現できる物件なのか

どんなに利回りが高くても、廃墟同然の物件では意味がありません。

そもそも販売物件の利回りは、手元に残る金額の利回りではない

表面利回りという言葉をご存知でしょうか。
これは「満室時、かつ物件取得、維持運営に掛かるコストを考慮しなかった場合の利回り」の事を指します。
販売物件に記載されている利回りは表面利回りになります。

高利回りの物件を買って失敗する人の多くは、この事実を知らず、表面利回りが実際に手元に入ってくる利回りだと勘違いしてしまっているのです。

実際には、空室分でマイナス、修繕でマイナス、運営費用でマイナス、と表面利回りから数パーセント引かれたものが実際の利回りになります。

そして高利回り物件の多くが、実現しない賃料設定、入居者が全く現れないなど、蓋を開けてみたら収益を上げるどころか、赤字を垂れ流す物件だった、という事態に陥るのです。

実現しない賃料設定をしている

物件に賃貸人がいればいいですが、いない場合の物件の賃料設定には気を付けて欲しいところです。
設定されている想定賃料は新築物件の賃料相場になってないですか?
築古アパートは、よっぽどのことがない限り、地域の最低賃料に設定されていないといけません。

利回りを良く見せるために、実際は賃貸が決まらないような賃料設定をして売りに出す物件は少なくありません。

年間収入を元に利回りは決定する訳ですから、そもそもの想定賃料収入が間違っていると、利回りもガタっと落ちるわけです。

ここをリサーチせずに賃貸募集をしてしまうと、全然賃貸がつきません。
過去のレントロールが入手できるのであれば、そちらをよく確認。
また、スーモなどの賃貸サイトを見て、実際の家賃相場を把握しましょう。

賃料相場の調べ方についてはこちらで詳しく解説しています。

賃貸需要があるエリアなのか

高利回り物件を求めていくと、地方、田舎のボロアパートに行きつきます。
こういった人口が少ないエリアにも、勝ち筋があることはあるのですが、なかなかリスクが高く、きちんと戦略立てて投資を行わないといけません。

利回りが異常に高くても、賃貸人が一人もつかなければ収益はゼロです。


けれども、こういったリスクのあるエリアでも安定して満室経営している大家さんがいるのも事実です。

なぜでしょうか。

それは、適切に賃貸需要を把握しているからです。


賃貸需要があるかどうか、というと、人口が多いエリアでなければいけないかというと、実はそうではありません。
人口密度が日本一の東京であればどこにアパートを建てようと必ず人が入るかと言えば、そうではありませんよね。
現に供給過多で空室問題が発生しているくらいです。

需要に対して、供給が足りていないのか、過剰なのか、が大事です。
  • 人口が多ければ空室リスクは少ない
  • 需要に対して供給数が足りていないエリアを選べば空室リスクは少ない
人の多さではなく、需要に対する供給数が足りていないエリアを選べるかどうかが重要なのであって、人口の多さで判断すればいいという考え方は危険なのです。

人口が少ない地方でも成功している大家さんは、そういった需要と供給のギャップを上手く把握するのに長けています。

人口が少ないと空室リスクが高いのは確実に言えますが、人口が多いからと言って安心かと言えば、そうではない、という事を理解しておきましょう。

諸経費の把握

諸経費、特に修繕費用の見積もりは多めにとっておきましょう。

修繕箇所の見積もりが甘く、多大な費用が掛かって費用回収に莫大な時間が掛かってしまっては、投資どころではなくなってしまいます。
また、可能であれば、物件購入前に、リフォーム会社の方同伴で内見をしてもらうことです。

修繕費、リフォーム費用に対する考え方が甘く、大幅な赤字物件になってしまったという人が結構いるので、気を付けて欲しい部分です。

下記記事では、リフォーム費用を安く抑えながら入居率を上げるコツについて紹介しています。
他にも、管理を委託するのであれば委託費用が掛かりますし、賃貸時の仲介手数料、退出時のクリーニング費用など、色々な経費が掛かります。

せっかく賃料収入が入ってきても、諸経費分を引いたらほとんど利益が残らない、なんてケースもあるので、諸経費がどれくらい掛かるのかは把握しておきましょう。

ボロアパート投資の失敗談

ここからは、実際にボロアパート投資で失敗した人の実体験を紹介いたします。

やはり、前項で触れた部分をおろそかにしてしまった結果、失敗してしまっている印象が強いです。
  • 賃料、賃貸需要調査は絶対にしなくてはいけない
  • 高利回り物件を安易に購入してはいけない
  • 修繕、運営費用はきちんと計算する
こういった事項は絶対に守ってほしいな、と改めて感じたインタビュー結果となりました。
他にも、色々な困った事情について語ってくれています。

是非参考にしてもらえればと思います。

ボロアパートを安く買えても、収益性がなくて失敗した例

私が購入したのは、築40年ほどのボロい木造アパートの1室です。
かなりボロボロですが、木造で築古ということもありかなり破格の値段で購入しました。

元々老後の資金の足しになればという感覚で購入したのですが、物件価格は安かったものの、トイレや風呂場などの水割りの状況が思ったよりも悪かったので、取り替えや清掃の費用が当初想定していたものより大きくなってしまったのが失敗でした。

賃料設定を甘く見て収益がガクッと落ちる

家賃としては取れて3~5万前後だなと考えていたので、入居者さえ決まってくれれば、10~15年ほどで利益が出るかなと考えていたのですが、しばらく入居者もおらず、そんなに甘くはなかったです。

元々48000円ほどで賃料設定を行っていたのですが、入居者が集まらなかったので、結局家賃を30000円ほどに落とし、それから半年後くらいにようやく入居者が決まりました。

現在1年と少しくらいは住んで頂いているので、確実に収入は入ってきているのですが、賃料がわずか30000円なので1年住んで頂いても36万程にしかならず、初期費用やメンテナンス、広告にかかった費用を考慮すると回収に20年以上かかってしまう計算です。

それも、継続して住んで頂く前提の計算のため、実際のところは回収にもっと時間がかかると思っています。

安い=儲かるではない。きちんと地域の事を調べることの重要性

今の心境としては、6~8割回収できれば良しという思いですが、不動産投資という観点から見ると完全に失敗でした。
失敗の原因としてはたくさんありますが、まずは場所の選定をしっかりするべきでした。
物件の値段しか頭になく、地域の調査を怠ったので結果的に損をすることになったのだと思います。

また物件価格だけでなく、近隣の地域の利便性や他物件の賃料平均などをしっかり調査した上で、購入を決めるべきでした。
結局のところ、物件自体を安く買い叩けても地域相場の賃料が安いと、自身の物件も値段を下げるしかないので、安い=回収が早くなると言うわけではありません。

もちろん当初からそのような想定はしておりましたが、入居者が早く決まるだろうと安易に考えていたことが裏目に出ました。


これから不動産投資をされる方は、物件価格だけでなく、地域や利便性、価格相場、社会情勢等、様々な部分を事前調査した上で購入を検討されることをおすすめします。

また、修繕費等についても、内見時に部屋の写真撮影をした上で、何社かに修繕見積りを依頼するほうが良いです。
購入後に修繕見積をとると場合によっては痛い目にあいます。
失敗談まとめ
  • 物件が破格の値段でも、収益力がなければ結局赤字
  • 賃料を下げればすぐに入居者が付くという考えは間違い
破格の値段には、必ず理由があります。
その理由を調べずに、安いからと飛びついてしまうのは、不動産投資初心者がよくやる失敗です。

この失敗談は、前項で解説した失敗する原因を丸々やってしまった結果、どうなるのかがよくわかる好例でした。

入居者がいても、失敗してしまった例

5年前になりますが、不動産屋の紹介で中古で利回りがよいということで桜木町のワンルームマンションを購入しました。桜木町はとてもおしゃれな街で部屋から見れる夜景も素晴らしく自分でも住みたいと思う物件でした。

入居者は永遠に住み続けてくれるわけではない

購入時は大企業が借りていて、しばらくは借りてくれるだろう思っていたのですが、運悪く2年もいかずに退去してしまいました。募集してもらいましたが時期がわるかったこともあり、なかなか決まらずに困っていました。

ようやく入居者が決まったのですが、入居者は収入が安定していない上に経済感覚もしっかりしていない人のようで、何度も家賃を滞納していました。

もちろん保証会社を保証人にしていましたし、賃貸管理は管理会社に任せていたので、私に金銭的負担はありませんでした。しかし管理会社から「今月も家賃が振り込まれてません」という連絡が来ていて私も困っていました。

退去の際も家賃を滞納している状態でして、電話で退去後の1ヶ月ぐらい家賃支払いを待ってほしいと無理なことを要求されました。

もちろんそんなのはとても信用できないし冗談ではないし、退去前に払わないならば勤務先や実家にも催促の電話を入れますと強くいって払ってもらいました。

運営費用をケチるとろくなことがない

こちらとしても入居してくれた方にそういうことを言うのは気が進みませんでしたし、とても心苦しかったですね。保証会社の審査を通っても中にはこういう人もいるので注意が必要だと思いました。

また募集も管理会社経由ではなく、オーナーが自分で募集するという形式で募集したのも悪かったかもしれませんね。

くれぐれも保証会社、保証人なしで部屋を貸すのはやめましょう。多少手数料を払っても管理会社に任せたほうが絶対いいと思いました。また中古だから仕方ないことですが、エアコンが壊れたり、トイレやチャイムも壊れて修繕費用もそれなりにかかりました。

中古物件だと確定申告でも節税効果は低く、数年経つと減価償却が終わってしまうので確定申告で逆にお金を払うことになるのも知っておいた方がいいですね。

不動産屋の情報は鵜呑みにせず、絶対に自分で調べることが大事

またどこのワンルームマンションでもいえることですが、修繕積立金は後で確実に値上がりしますので、買うときの不動産屋の情報をあまりうのみにしないほうがいいと思います。また最上階なので家賃も当然一番高く、その分下の階と一緒に空きが出ると下の階に入居者をとられてしまうのも注意が必要ですね。

購入するときは販売元の不動産屋の情報だけを聞かずにいろいろと調べてみることが大事だと思います。
失敗談まとめ
  • 購入時満室だからといって安心はできない(退去後の空室リスク)
  • 諸経費をケチると逆に損をする
  • 不動産屋の情報を鵜呑みにすると痛い目を見る
こちらの失敗談で重要なのは、購入当初は、信頼できる入居者が入居していた、という点です。
きちんとした入居者がいるから間違いない、と安心してしまって、実際の相場をきちんと調べていなかったのが失敗の原因でした。

この失敗談が非常にいい例ですが、今住んでいる人が、永遠に借り続けることなんてあり得ません。
必ず数年のうちに退去していきます。
そのことを見越して、次入る人はどのくらいの賃料であれば入居してくれるのか、をきちんと見極めるようにしましょう。

調べた結果、大幅な賃下げが必要、高いと思っていた利回りもガクッと下がる可能性も大いにあります。

検討している物件が仮に満室だったとしても、設定されている賃料が適正なものか、退去後に新たに募集する際の賃料はどれくらいが適切なのか、をきちんと把握した上で、利回りを引き直すようにしましょう。

ボロアパート投資で失敗する原因まとめ

いかがだったでしょうか。

結局、失敗する原因はリサーチ不足によるものです。

不動産屋の営業トークを鵜呑みにし、一見良さげな物件を自分で調べずに買ってしまった結果失敗してしまっています。

不動産屋は物件を売ることが仕事ですから、基本的に物件のいいところしか話しません。
あなたの投資サポートが仕事ではありません。

リスクについては法律で話さなければいけない事以外は、あえて話す人なんてほとんどいないのです。

これを肝に銘じて物件探しをすれば、失敗する可能性は大幅に減らすことが可能です。

どうでしょうか、なんだかできそうな気がしてきませんか?
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