店舗併用住宅とは?税制優遇や建てる際の注意点を解説

店舗併用住宅とは
住宅購入を検討されるお客様や、実家の建て替えを検討するお客様の中には、家とお店の両方を建てたい(買いたい)という方が一定数いらっしゃいます。

店舗併用住宅と呼ばれる建物ですが、昔ながらの定食屋さんやパン屋さん、一階が美容院の住宅などです。

これらの建物ですが、購入や建築するためにはどのような注意点があるのでしょうか。
知らずに好きな地域で建てたら大トラブルになった。そんな事例も聞きます。

この記事では店舗併用住宅の特徴と建てる場合の注意点について解説します。
目次

店舗併用住宅について解説

店舗併用住宅とは

店舗併用住宅とは、一言でいうと「店舗と住宅が同じ建物にある」住宅のことです。
ここでポイントになるのが、「店舗部分」と「住宅部分」の考え方です。

「住宅部分」とは文字の通り、「住むための場所」です。
「店舗部分」は「店舗や事業所、賃貸住宅等の使い方を行う事で収益を得ることが目的」です。

例えば店舗で寝泊りしていたとしても、お店が住宅扱いになることはありません。
法令上、店舗部分と住宅部分を分けることでそれぞれの建築ルールを設けているのです。

後述する店舗併用住宅の建築条件や税制優遇を受ける上で、店舗と住宅の分け方はとても重要になります。

店舗兼用住宅との違い

店舗併用住宅とよく似た住宅で、店舗兼用住宅があります。
兼用住宅とは、店舗と住宅を行き来できる住宅です。
二つの空間が壁で隔たれており、ドア等で繋がっていなければ併用住宅となります。

一方、アロマセラピーやマッサージ、ヨガ教室を個人経営しているお店のようにリビングや1つの部屋をお店として利用している場合は店舗兼用住宅となります。

この定義については市町村でも細かく変わるため、どちらの店舗も実際に建てる場合には事前にしっかりと確認をしましょう。

店舗併用住宅を建てるための条件

オシャレやパン屋さんやカフェを最近SNSでよく見かけますよね。このような店舗を建てる場合、実際にはどこにでも建てられるわけではありません。

建築条件として、市町村には「用途地域」が設定されており、このルールに準じた建物以外は建築することが難しいとされています。(絶対に無理、というわけではありません。許可がおりることがとても難しいという意味です。)
用途地域とは市単位で設定されている「エリア」のことです。
住宅地の中に突然パチンコ屋や風俗店ができると困りますよね。
一方、製鉄所のように大型ダンプカーが日常的に走り回る地域に住宅があると、とても危険です。
用途地域によって建てられるものが決めれらています。
このようにどの場所にどんな用途の建物を建てるのかが定められており、店舗併用住宅においても同様の条件を満たす必要があります。

店舗併用住宅の場合、「第一種低層住居専用地域」と「工業専用地域」には建築許可がおりにくいと言われています。
第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街のイメージ、工業専用地域は工業団地をイメージしていただければと思います。

店舗は集客が大事なので立地は重要です。そのため競合がいないエリアを探すことになりますが、「建築ができないから競合がいない」ということもあるので、注意しましょう。	
尚、店舗兼用住宅は第一種低層住居専用地域でも許可を取得できる可能性はあります。
そういった意味では兼用住宅の方が有利な住宅とも言えます。

店舗併用住宅における税制優遇に関する注意点

店舗併用住宅と専用住宅は税金の控除率が違います。
また、一部の税制優遇は受けることができません。

この章では店舗併用住宅を建てた場合に受けることができる税制優遇と、その条件について解説します。

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除制度とは、10年以上住宅ローンを借りた場合に年末の残高額に応じて所得税が還付される制度です。

例えば年末に3,000万円の借入残高があった場合、0.7%の21万円が所得税より還付されます。期間は13年間継続されますので、住宅ローンを組む場合は是非利用したい制度です。

この制度を店舗併用住宅で利用する場合、以下条件が必要です。
店舗併用住宅で住宅ローン控除を利用するための条件
  1. 建物全体面積の内、居住部分の面積が1/2以上
  2. 店舗部分は他人ではなく、自分で使用する
  3. 6か月以内に住宅部分に住む
  4. 所得が2,000万円以下(住宅部分の面積が40㎡以上の場合は1,000万円以下)
これらの条件をクリアした上で、店舗併用住宅においても居住部分の割合に応じた借入額を住宅ローン控除として適用させることができます。

例えば床面積100㎡、居住部分面積が60㎡の住宅を5,000万円が借入した場合、
5,000万円の60%にあたる3,000万円が住宅ローン控除の対象になります。

また、住宅ローンの利息部分は店舗運営の経費として計上することができるので、
低金利であれば住宅ローンを組む方が得になる場合が多いです。

固定資産税における住宅用地特例を受けるための条件

固定資産税はランニングコストとして重要な項目です。住宅部分では5月ごろに数十万単位で支払う必要があるため、税制優遇はしっかりと利用しましょう。
店舗併用住宅の場合、以下の条件で住宅用地特例を受けることができます。

地上5階以上の耐火建築物である併用住宅

床面積の割合軽減税率
4分の1以上2分の1未満0.5
2分の1以上4分の3未満0.75
4分の3以上1.0

上記以外の併用住宅

床面積の割合軽減税率
4分の1以上2分の1未満0.5
2分の1以上1.0

(引用元:国税庁 固定資産制度について https://www.soumu.go.jp/main_content/000448731.pdf

店舗併用住宅を建てる際は、制度をきちんと確認しておこう

この記事では店舗併用住宅の特徴と建てる場合の注意点を解説しました。
最近では奥様がカフェやインテリアショップを開くために、店舗併用住宅を検討する方も多いです。

店舗併用住宅の場合様々な許可が必要です。特に用途地域については許可なく建てた場合、近隣住民から苦情の連絡が市役所にはいることもあります。
せっかく立てたお店なのに近所の評判が良くない。そのようなことにならないよう、しっかりと建築会社と相談しルールの確認を行いましょう。

また、税金についても専用住宅の違いを解説しましたが、将来店舗併用住宅を売却する場合においても床面積に応じた節税対策があります。

理想の店舗併用住宅を建てるためにも、どんなお店にしたいのかと同じくらい建てるエリアと税制優遇をチェックしましょう。
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