ワンルーム投資はなぜやめとけと言われてしまうのか。リスクについて考える

ワンルーム投資はやめとけ
ワンルーム投資、騙されて買ってしまって借金を抱えてしまった、という人の話をよくききます。
実際、金額の大きい不動産のわけですから、予想した収益が入ってこずに借金返済に困窮してしまうのは事実です。

では、ワンルーム投資は全て悪なのでしょうか。

確かに、不動産初心者に回ってくる物件には粗悪なものが多いです。
ただ、すべてのワンルーム投資が悪いわけではありません。やめとけと言われるのは、情報収集などをせずに始めるワンルーム投資のことです。

事前にデメリットやリスク、気をつけたい営業トークなどを把握して、きちんと情報収集した上で物件選びをすれば安定した家賃収入を得ることが可能です。

この記事では、ワンルーム投資のデメリットやリスクなどについて解説します。
気を付けなければいけない事項を学び、きちんとした投資判断ができる基礎知識を身につけましょう!
目次

あちらからやってくる物件にはそもそも手を出さない

最初の前提としまして、お願いしてもいないのに紹介される物件にろくなものはない、という事です。典型的なのは、電話営業による物件紹介です。どこからリストを取ってきたのか知りませんが、あんなのは絶対に無視です。

もし儲かる物件があったとして、見ず知らずのあなたに紹介すると思いますか?
本当に儲かるのなら、自分で買うか、もしくは懇意にしている人に紹介するはずです。

自分で探して自分で判断する。これができるようになることが、不動産投資成功の第一歩です。

ワンルーム投資で知っておくべきリスク

自分自身で意思決定ができるようになるのが不動産投資の第一歩ということがわかりましたでしょうか。
それではさっそくリスクについて解説していきます。

空室になると家賃収入は0円

ワンルーム投資のデメリット、リスクとなるのが空室時に家賃収入が0円になることです。一棟マンションやアパート投資であれば部屋が複数あるため、空室が出ても他の部屋が埋まっていれば家賃収入が0円になることはありません。

ただワンルームマンションは1室となるため、入居者の有無により0か100かになります。
そのため、居住者がいるときは収入が100%入ってくる反面、借り手が付かなかったときは完全な無収入になってしまうのがリスクです。

また、ワンルームマンションには、ビジネスマンや大学生などの単身者が住むことが多いです。
そのため、以下のような理由から入居者の回転率が高い傾向にあります。
  • ビジネスマンは転勤や転職で引っ越す
  • 学生は就職で引っ越す
  • 同棲や結婚を機に引っ越す
こういった理由から、入居して1年も経たないうちに退去する場合もあります。空室で家賃収入が0円になると、本業の収入や貯金からローン返済をしなくてはいけません。
入居者の回転率が高い上に、退去になると家賃収入が0円でとなりローン返済が厳しくなるため、「ワンルーム投資はやめとけ」とアドバイスする不動産投資家も多いです。

家賃下落リスクがある

ワンルーム投資を始めた頃の家賃が、何十年も続くことはありません。築年数が古くなったり競合物件が増えたりすると、家賃が下がる可能性が高いです。家賃が下がるとワンルーム投資で得られる利益が少なくなります。場合によっては、採算がとれなくなり赤字経営となってしまいます。

ワンルーム投資をする際は、将来の家賃下落リスクも考慮した上で収支計画を立てることが大切です。

金利上昇リスクがある

ワンルーム投資をする際は、金利上昇リスクに注意が必要です。

金利が上昇すると、利息が増えて毎月のローン返済額が高くなります。ローン返済額が高くなると利益を圧迫し、不動産経営が苦しくなる可能性があります。

例えば、2,000万円の借り入れで返済期間が30年の場合、金利に応じたローン返済額は次のとおりです。
金利月返済額年返済額
3.5%89,808円1,077,696円
3.75%92,623円1,111,476円
4.0%95,483円1,145,796円
借入2,000万円、返済期間30年の金利に応じたローン返済額
不動産投資は借り入れ金額が多いため、金利がわずかに上がるだけで、返済額は大きく変わります。変動金利や全期間固定以外の固定金利を選んでいる場合は、返済期間中に金利が上昇して、返済負担が大幅に増加する可能性があります。

現在は低金利ですが、将来はわかりません。

投資金額の割に利益は少ない

利益が少ないのも、ワンルーム投資のデメリットです。
健美家の2021年年間レポートによると、2021年のワンルームマンションの平均利回りは7.44%、平均価格は1,533万円です。

年間の家賃収入が約114万円で、月あたり9万5,000円となります。

ただし、ここで気を付けて欲しいのは、7.44%という数字、これは表面利回りです。月の家賃収入9万5,000円から、次のような経費とローン返済額を差し引いた金額が利益となります。

ワンルーム投資でかかる経費
  • 管理委託手数料
  • 修繕積立金
  • 固定資産税の積立分
  • 火災保険料の積立分
  • 将来のリフォーム費用の積立分
  • ローン返済金
月の利益は2万〜3万円以上あれば良いほうです。しかし、1,000万〜2,000万円程度の資金を投じて、年間24万〜36万円程度の利益では割が良いとはいえません。空室リスクや金利上昇リスクなどもあります。

このように、投資金額の割には利益が少ないデメリットがあることから、「ワンルーム投資はやめとけ」と言われることも多いです。

すぐに現金化できるとは限らない

株式や投資信託、FXなどの金融商品と比べて、ワンルーム投資は現金化するのに時間がかかる傾向にあります。売却には3〜6ヶ月程度かかることが多く、1年以上かかることもあります。売買代金が高額なので、すぐに買主が見つかるわけではありません。

すぐに現金化できるとは限らないことを理解した上で、資金計画や売買計画を立てるようにしましょう。

営業トークに騙されないように気を付ける

親切にしているからといって、真実を話しているとは限りません。
初めに、見知らぬ人から勧められる物件にはろくなものがない、と説明しました。
冷静に考えれば良くないとわかるのに、いい物件だと勘違いしてしまうのは、営業マンがあたかもリスクヘッジが完璧であるようなトークをかましてくるからです。

以下では、営業トークで鵜吞みにしてはいけない事項について見ていきましょう。

「家賃保証があるから安心」

「家賃保証があるから安心ですよ」「サブリースなので必ず収入が入ります」といった営業トークを鵜呑みにすると危険です。

サブリースとは、専門業者が物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。入居者からサブリース業者に家賃が支払われ、オーナーは業者から家賃保証を受け取ります。

家賃保証の金額は、家賃の7〜9割前後が一般的です。空室でも収入が入るため、家賃より少なく設定されています。

ただし、いずれ保証金額は下がり、契約が突然解除されることもあるので注意が必要です。サブリースを巡ってトラブルに発展しているケースも多いです。

家賃保証頼みの経営は危険ですので、鵜呑みにしないようにしてください。

「利便性がよいのですぐに借り手がつく」

「このワンルームマンションは利便性がよいのですぐに借主が見つかります」などのトークも鵜呑みにしてはいけません。

利便性がよくても、競合物件が増えたり人口が減るなどすれば、借り手は見つかりづらくなります。借り手がすぐに見つからない場合も考慮して収支計画を立てることが大切です。

「生命保険の代わりになる」

不動産を購入する際、団体信用生命保険というものに加入します。
これは平たくいうと自分が死んだら不動産ローンがチャラになりますよ、というものです。

借金がなくなって、資産だけが残るので、これを売却すれば大金が手に入る。
ただ、営業マンはこれを利用して「もし赤字になっても、保険金として払っているみたいなものだから安心です。」みたいなことを話します。

いいとこ取りみたいに聞こえますが、本来不動産投資は資産を増やすために行うもので、利益が出ることが大前提です。投資した金額に対し、黒字にならない物件は基本的に失敗物件です。

それを保険でカバー、というのは、売れない物件を売りつけるための言い訳で、きちんとした物件であれば、そもそもが黒字になります。

生命保険としての機能が働く前に、ローン返済が苦しくなって、赤字で物件を手放すことになるのがオチです。
生命保険代わりは、あくまでおまけ程度として考えておきましょう。

ワンルーム投資のリスクを理解して、やめとけと言われない手堅い投資を実現しよう

「ワンルーム投資はやめとけ」と言われるのは、デメリットやリスクなどを知らない上に営業トークをすべて鵜呑みにしてしまうからです。よい物件選びができないため、入居者が見つからず赤字経営になるなど、失敗するリスクが高くなります。

事前にデメリットやリスクなどを把握し、きちんと情報収集をしてよい物件選びをすれば、安定した不動産経営が可能です。そのようなワンルーム投資であれば、やめとけと言われることもありません。

ワンルーム投資を考えている方は、ここで紹介した内容を参考にしてみてください。
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