専任と専属専任の違いって？媒介契約の種類とメリットデメリットについて

不動産を売却する場合、売主様が対象物件に看板を立てて「販売中！」と宣伝するわけではありません。
必ず不動産業者に相談し、販売を委託します。
不動産業者から査定額とそれに基づいた販売額の提案を受け、家の販売プランを決定します。

その際に売主様と不動産会社で締結されるのが媒介契約です。

媒介契約には、専属専任、専任、一般の3種類あります。
この記事で媒介契約について、また３種類それぞれの特徴とメリットデメリットについて解説します。

媒介契約の種類とメリットデメリット

冒頭でお話したように、媒介契約は3種類あります。
それぞれに特徴があり、不動産会社は内容の説明義務があります。
売主の希望に応じて選択し締結できるようになっていますが、契約書によっては最長3ヶ月間は変更できない可能性があります。

ここでは媒介契約の種類とメリットデメリットを解説しますので、不動産売却時の御参考にしてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約書とは、不動産会社1社に販売の全てを依頼するという内容です。
売主が自分で買主を捜索する自己捜索についても禁じられており、万が一自己捜索で買い手が見つかり契約を締結した場合、媒介契約書に記載されている報酬額を違約金として不動産会社に支払う必要があります。

売主にとって不利な契約のように思えますが、そもそも一般人である売主が買い手を探すのはとても難しいため違約金が発生する事態には殆どなりません。

メリット

1週間に1回以上の販売活動報告が義務付けられるため、媒介契約を締結した不動産会社は一生懸命活動をしてくれます。

不動産会社からしても買い手を見つけることができれば買い手からも報酬を得られるため、活動ボリュームを上げるための大きなメリットになります。

また、大手不動産会社は独自のサービスを行っており、専属専任媒介契約で契約成立した場合にはキャッシュバックを実施している会社もあります。

デメリット

不動産会社1社の活動に依存するため、早期売却できるかどうかは依頼を受けた不動産会社次第となってしまいます。
最長3ヶ月の契約期間となりますので、最悪の場合3ヶ月間何も進展がないということにもなりえます。

専任媒介契約

専属専任媒介契約とよく似ていますが、違う点は自己捜索ができるという点です。

対象物件を売却するために広く買主を募集したいが、親戚や知人が欲しいというかもしれないから自分でも探したい。

このようなケースに対応するための契約形態になります。

メリットとデメリットは専属専任媒介契約と同じになります。
一般的には専属専任（稀に専任）と一般媒介のどちらかを選択するということが殆どです。

一般媒介契約

専属専任媒介、専任媒介とは違い複数社に依頼することができます。
自己捜索することができ、期間もないためいつでも辞めることができるという特徴があります。
遠方地の不動産を相続してしまい、相場も何も分からないといった場合に使われる契約形態です。

メリット

複数社に依頼することができるため、各会社の活動報告が分かるようになります。
報告義務はありませんが案内や内覧の依頼が多い会社は活動量が多いことになるため、1社に売却の全てを預ける専属専任・専任よりも安定感は増します。

デメリット

不動産会社にとっては他社が買い手を見つけた場合、利益を得ることができません。
そのため、そもそも一生懸命活動しない可能性があります。
実際に一般媒介ならインターネットにはアップしませんという会社は多いです。

また、不動産会社の活動を売主が調整する必要があります。
「〇月〇日13時からＡ社が内覧、13時半はＢ社。Ｃ社には翌週にしてもらって・・・」
内覧調整や物件紹介の連絡が毎日届き、都度返信する必要があります。

専属専任・専任であれば不動産会社が調整していた業務を自ら行う必要があるため、あまり選ばれない契約形態になっています。

媒介契約と売買契約の違い

不動産売買では、媒介契約と売買契約は必ず登場する契約です。
どちらも不動産会社から提示され、サインをするので混同される人も多いです。

念のため、こちらについても解説します。

媒介契約

こちらの契約の目的は、不動産売却の依頼です。
そのため契約を締結する相手側は不動産会社になります。

民法上、実は他人物を勝手に売ろうとしても犯罪になるわけではありません。
実際に売るタイミングで売ろうとした人が所有していればOKだからです。

専門的には他人物売買と呼ばれる方法ですが、自分が住んでいる家や土地を勝手に売ろうとされたら困りますよね。
インターネットに公開されてしまいますし、家に沢山の人が内覧に来てしまいます。
そのようなことにならないよう、不動産売却は宅地建物取引業により売主から確実に売却の依頼を預かったという証が必要と定められています。

これが媒介契約になります。

売主の希望が変わった時には不動産会社と話し合いを行い、内容の変更ができます。

売買契約

こちらの契約の目的は、不動産売買の契約締結です。
契約を締結する相手側は買主になります。

売主と買主が売買に関する約束を文書にし、それにサインをします。
不動産会社は物件に関する重要事項説明書を買主に説明し、約束を契約書という形式で作成します。

媒介契約書とは違い一度サインされた契約書については、内容の変更は簡単ではありません。どうしても変更したい場合は双方合意の上、変更合意書というさらに別の書類にサインする必要があります。

媒介契約が必要な理由

民法では諾成契約と呼ばれる契約があります。いわゆる「口約束」ですね。

「車を10万円で買って」「いいよ」このやり取りだけで契約は成立します。
つまり、法律上は契約書を作成しなければならないというわけではありません。

しかし、不動産売却においては必ず書面にて媒介契約書を交付しなければならないと宅地建物取引業で定められています。
これは、不動産会社が適正な活動を義務付けることを目的としています。

媒介契約書には「契約成立に向けての活動内容と報告」が記載されており、不動産会社がどのような活動をするのかが明記されています。

「大事な不動産を一生懸命売ってほしい」
売主にとって当たり前ともいえるこの要望に不動産会社が確実に応えるため、媒介契約の締結が必要となっています。

自分に合った媒介契約を結べるようにしよう

この記事では媒介契約の種類と特徴、注意点を解説しました。
不動産売却を何度も契約している人は少ないです。
そして、「突如売らないといけなくなった」という人が殆どです。

不動産売却は最終的には御縁があるかどうかです。しかし、御縁を逃さないようにするためには希望条件に沿った販売プランが進められるかどうかが大事です。

媒介契約は希望条件を反映するための基盤となる契約です。
まずは担当者としっかりと話し合い、どの契約形態が理想なのかを確認しましょう！