買い上げをして不動産を買う2つの方法!買付の仕組みを理解して契約を勝ち取ろう

買い上げで不動産を買う
不動産売買には買付という制度があります。
購入の意思を示すための書類になるのですが、不動産売買において買付はとても重要な役割を担っています。

また、買付は提出したからといって必ず購入できるわけではありません。
他の購入検討者には、買い上げという権利があるからです。

この記事では買付の仕組みと買い上げについて解説します。
買付の仕組みをきちんと理解しておくことで、先に買付を出されても、買い上げによって後出しで購入できる確率が高まるので、買付についてもきちんと抑えておきましょう。


これから不動産購入を検討される人にお役立ちできる内容となっておりますので、是非、お読みいただければ幸いです。
目次

不動産購入における買付とは?

買付という書類は、正確には購入申込書と呼ばれています。
買付を提出することで「この条件で購入させてください」という購入条件を売主に提示することができます。

買付書には、購入物件や購入金額、契約条件が記載されており、サインされた買付を売主が受け取った時点で効力が生じます。

一番最初に買付を提出した買主は一番手となり、購入交渉の最優先権を得たことになります。
ただし、購入予約ができたわけではなく購入交渉できるようになったというだけなので、物件の販売は継続されます。

買付を提出することの意味

購入予約も物件販売の停止もできないのですが、提出することで売主に購入条件を伝えることができるため、買付を提出する意味はとても重要です。

買付が一番手になれば売主の交渉を最優先で進めることができるため、最も契約できる可能性が高くなります。
二番手以下だったとしても、後述する買い上げをする権利を得られます。

交渉の為の土俵にのる行為がすなわち買付を提出することなのです。

また、買付の提出時には、購入の条件を提示することができます。
例えば価格交渉をしたいのであれば、買付に価格交渉後の金額を記載し提出します。
売主がその金額で承諾した場合、契約まで進むということができます。

売主が条件を飲めない場合、一番手が金額を妥協する必要がありますし、二番手がより良い金額で買付を提出していれば、そちらを優先する、ということもあります。

買付提出後の動き

買付を不動産会社へ提出した後は不動産会社の連絡を待つだけの期間になります。
ここでは買付提出後の流れについて解説します。

不動産会社が売主へ打診、条件を検討する

買付を受け取った不動産会社は売主へ買付を提出し、売主の判断を確認します。
内容に問題がなければ売渡し承諾書にサインをいただき、契約に進みます。

価格交渉があったり引き渡し条件が合意されてなかった場合は、買付が差し戻し(もしくは妥協案の提示)されます。
差し戻しとなる場合で一番多いのは価格ですが、それ以外の条件面においても注意が必要です。

価格以外で買付に記載される条件には、次のような内容があります。
価格以外で買付に記載される条件例
  • 契約・決済日
  • 既存建物有り土地の場合、解体をどうするか
  • 売主が測量をするのかどうか
  • 契約不適合の期間
特に契約不適合については交渉決裂することが多く注意が必要です。

契約不適合とは、決済後に目的が達することができないと判明した場合に期間内であれば売主に対し請求できる買主の権利のことです。
  • 決済後に土地を掘ってみると瓦や瓦礫が出てきた
  • 雨漏りやシロアリの被害を見つけた
このようなことが不具合があった場合に、買主は売主に契約不適合により補修(もしくは減額)を請求することができます。

買主保護として大事な役割を担う契約不適合ですが、売主にとっては不利な条件になることもあります。
そのため、売主としては契約不適合の期間を短くしたいという要望があります。

不動産の慣例では、宅建業者ではない売主と買主の契約では3ヶ月が一般的です。
それ以上に長く設定したい場合は、売主が納得のいく理由をしっかりと伝えましょう。

売買契約の締結

売主が売渡し承諾書にサインをした時点で、不動産売買契約書に進みます。
この時点で、売主が契約を選んだ買主以外の買付は効力を失います。
稀に契約日前日に買い上げを試みる場合もありますが、売主の不信感を買う可能性もある為不動産会社が受け取らないことが多いです。

基本的には不動産売買契約の日程が設定された時点で販売もストップし、
交渉は受け付けられなくなります。

つまり、購入交渉ができるのは売主が売渡し承諾書にサインをするまで、ということになります。
買付の流れについてわかりましたでしょうか。
二番手以降の方が買い上げで不動産を買うには、この買付の過程でおきる、売主と一番手買主の間で起きる歪みを狙う必要があります。

次の章では、買い上げの方法について詳しく解説していきます。

不動産売買における買い上げの2つの方法

一番最初に提示された買付が最優先権を得ていることは解説しましたが、二番目以下から契約を勝ち取る方法もあります。

その方法が、買い上げです。

買い上げの方法は大きく分けて2種類あります。
併用することもできるため、それぞれの特徴を確認したうえで利用方法を検討していきましょう。

一番手を大きく上回る金額を提示する

この方法が最もシンプルです。
売主が一番興味を持っているのは、やはり価格です。
インパクトのある上乗せ額を提示することで、売主のサインを促す方法です。

少しだけ上乗せする方法でも効果はありますが、一番手の買主が合わせる可能性もあります。
それを何回か繰り返す売主に「もう少し売るのを待ってみよう」と売主が心変わりすることも多いです。

金額で買い上げをするなら大幅に上乗せをする。

これが鉄則だと覚えておきましょう。

金銭以外の付加価値をつける

一番手と同額の金額提示ができている前提になりますが、引き渡し条件を譲歩することで契約できることもあります。
  • 測量や解体を買主が行う
  • 契約不適合の期間を一か月にする
など、売主側の負担を軽減する交渉、特に売主が販売時に困っている問題を取り除けるような譲歩は非常に効果的です。

他、買付時に解説した金額以外の条件で出てくるような項目で、売主に喜ばれる付加価値をつけられれば、買い上げが成功する確率は高まります。

買主側が安い測量会社や解体業者を見つけている場合にはとても有効です。
特に解体業者はガレキなどが出たとしても引き取ってくれる会社もあるので、不動産会社に業者との繋がりがあるかどうかを確認してみましょう。

買い上げをする際の注意点

買い上げという行為は、ある意味、場を乱す行為であります。
契約を勝ち取るためには、時に大胆な行為をしなければいけませんが、そんな中でもマナーは守らなければなりません。
買い上げをする際の注意点
  • 必ず契約する
  • 条件を小出しにしない
買い上げをする場合の注意点として、「必ず契約する」という点と「条件を小出しにしない」という点があります。

買い上げが成功した場合は契約することができるため、その時点で契約を止めることはできません。
「やっぱりやめた」と心変わりし契約しないと宣言したとしても、何の罰則もありませんが、不動産会社はそのような行為をする人には真剣に物件を紹介しなくなります。

結果的には大きな損をすることになりますので、「買い上げが成功したら契約を必ずする」という前提で進めていきましょう。

また、より有利になるよう条件を小出しにした場合、売主の信頼を損ねる可能性が高いです。
不動産売買は買主と売主の御縁で成り立ちます。
そのため、足元を見るような提示をすると「この人とは契約したくない」と思われることが多いです。

確実に契約するための買い上げという権利です。
目的を達成するために不動産会社と話し合いを行い、売主にとってメリットがある提示をしましょう。

買い上げを上手く駆使して契約を勝ち取ろう

この記事では不動産売買時に提出される買付の特徴と、買い上げについて解説しました。

不動産会社の立場にもよりますが、原則売主がどの購入者と契約するかを選択します。
もし購入したい不動産と出会い、買付が二番手以下になった場合は売主の立場に立った提案を心がけましょう。

売主も気持ちよく契約を進めたいと思っています。
良い御縁による不動産売買となるよう、うまく買い上げの権利を利用していきましょう。
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